N海都记者 林姿

土地市场一向是下游楼市的风向标，推地中出现的些许变化，就能引发楼市的蝴蝶效应——

2012年，闽侯宅地密集上市，2013年闽侯高层住宅供应井喷；

2013年，市区商服地块居多，2014年的市区商办物业“血拼”市场。

因而，在今年“地王轮流做”现象背后，却依然有诸多线索，可以描摹出2016年的楼市新房市场：动辄过4的高容积率地块、全装修比例超60%的地块增加。那么在2016年，楼市又将出现哪些新变化？

关键词：容积率

变化 房子越来越高

2014年至今，普遍的宅地容积率都在3以上。

如原天宇开关厂地块容积率≤3.4，永安街旧屋区改造地块容积率≤3.75。部分市中心地块的容积率甚至达到了4以上。如加洋巷旧屋区改造地块≤4，华大村下、后营旧屋区改造地块（保利天悦花园）容积率≤4.6。

而2013年前，容积率的上限多在3。如泰禾金尊府、融信后

海、融侨悦城的容积率≤2.5，中联东郡容积率≤2。同在东二环片区，2015年的鹤林片区M-04号地块（阳光城愉景花园）容积率≤3.4。在台江金融街周边，2012年的中庚香江万里的容积率≤2，而到了宗地2015-25号原闽江学院长乐路校区地块，容积率上限就到了2.95。

楼盘容积率越来越高，正成为福州楼市的一个发展趋势。

影响 “向高度要空间”——超高层建筑占据主流

据了解，容积率实际是指一个楼盘小区的总建筑面积与用地面积的比率。开发商拿地的时候，地块的容积率就已经被政府部门确定好了，因此只能通过产品类型、建筑布局、园林规划，提高居住的舒适度。

出于容积率的要求，今后将出现越来越多超高层低密度建筑（30层以上建筑）。业内人士胡先生告诉记者，将建筑拔高是消化容积率，降低建筑密度的主要操作手法之一。打个比方，在同样的容积率内，一块住宅用地上建5栋高层住宅和建造4栋超高层住宅，后者无论是小区的公共绿化空间还是每一栋建筑住户享有的楼距和视野，都表现更好。

不过，也正是超高层住宅，才有可能实现楼栋之间的景观、楼间距最大化。由于高层建筑的高度达到数十米甚至上百米，所以每栋建筑需要的地面空间变大，有的项目楼间距最多可达上百米，所以能很好地控制建筑密度，建筑之间更多的空地用来营造环境。

南北通透越来越难——纯板楼日渐稀缺

一位业内人士介绍，容积率虽然不能完全等同于宜居度，但是相对而言,低容积率的住宅区居住更舒适。相对来说，板楼的容积率较低，不能满足地块高容积率的要求，因而今后点状楼和板点结合的楼将越来越多。

一市区项目负责人坦言，高容积率当然也有化解的方法。

对超高层住宅而言，围合式布局起了关键作用，将节省的占地面积让给了中心园林。每户人家对景观和阳光的收纳也取得很好的效果，化解了高容积率建筑布局的紧张局促。不过，楼栋朝向就无法正南正北，兼顾日照和中央景观，而会有所倾斜，呈现一定角度。

此外，地块属性为商住地块，则可以利用写字楼、SOHO、商铺等高容积率或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力。但较高的容积率会使得要么梯户比偏高，要么户型进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故坚守户型舒适度底线至关重要。

福州一项目设计师补充道，部分十几亩的小地块，容积率为4~5，但由于楼栋少，因而做到超高层后，视野依然比较开阔，遮挡少。而如果地块较大，容积率在4，那么情况就不容乐观了，将会造成较大的压抑感。

关键词：全装修

变化60%全装修成“标配”

今年推出的宅地中，最明显的就是要求有60%的全装修比例，有着这样要求的地块不在少数。

鲁能集团拿下的2015-36号原天宇开关厂地块，就要求建设应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。如融侨+阳光城拿下的宗地2015-35号台屿旧屋区改造地块，阳光城拿下的宗地2015-17号鹤林片区M-04号地块，以及融侨拿下的2015-25号原师专地块。

而在上半年，原定出让的宗地2015-09、10、11、12、13号（帝封江地块）项目建设必须达到绿色建筑标准，其中商品住宅部分全装修比例应达到30%以上。

全装修比例的增高，与政策引导不无关系。

2014年12月，福州市建委印发了《关于加快推进福州市绿色建筑发展实施意见》的通知。意见要求，市区自2015年1月1日起以招拍挂等方式新获得建设用地的建筑面积10万㎡以上的商品住宅项目，全装修比例应达到60%以上；公租房等保障性住房应全面实行全装修。

影响 品牌房企领衔“破冰”

从2015年的市场来看，全装修房的项目还是那么几家。例如一贯坚持装修房的万科金域滨江、万科金融港，以及中海寰宇天下、阳光城丽兹公馆。据悉，碧桂园全新项目时代城也将全装修入市。高端市场中的建发国宾府也有精装修产品。此外，保利西江林语也有部分平层装修产品。

有开发商表示，虽然推行全装修有着极大的优势和好处，但从开发商的角度来看这并不是最好的选择，因为除了要担负更多责任，还要承担相应的售后服务，这样一来无疑需要更多时间和精力，而且资金周转也会受到一些影响，不能快速投入到下一个项目中去。因而，此前城南板块某项目曾号称全部高层精装入市，后来依然是毛坯房占了绝大多数。

此外，大多数中小型房企并不具备装修能力。也正是因此，福州的全装修房还是品牌开发商领衔。而从2015年拿下60%全装修地块的开发商来看，依然是大房企居多。

事实上，大牌房企的推进对于全装修房的市场认可度提升也大有益处。此前，三盛公园相继推出拉菲公馆、香槟公馆以及香樟里，接受度都不错。

保利地产相关负责人说，大牌房企涉水全装修房领域较早，经验较为丰富，提供的全装修房成品在设计及成本、质量把控上更为合理和严苛。

全装修的推广，总体来看好处居多：一则可以让楼盘及居住品质提升；二则为购房者节省成本，通过集中采购，开发商大规模装修的成本将远远低于购房者个人装修的成本。

不过，在旺市时，装修房可以作为提升溢价率的配套；而在淡市时，就很容易成为负累，继而不得不打出“装修房毛坯价”来吸引购房者。如此一来，品质必然有所打折。因而，与毛坯房的较量之中，无论是定价上，还是全装修房的品质保障上，开发商都面临着一定的营销难题。