N海都记者邱岩

这个岁末年初，福州市区各大楼盘终于可以好好跨个年了。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，无论从当下举国关注的“库存”问题，还是从许久未见的成交新高，2015年的福州楼市，堪称打出了一场漂亮的反击战！

然而，也令人们不解的是，在下半年各大楼盘纷纷“喊涨”并付诸实践的同时，福州楼市的下半年成交依然持续火热，并成功创出新高，难道市场真的是“追涨杀跌”？另一方面，相较于市区，闽侯乃至郊区板块在今年的分化行情之下，又将何去何从？而同样属于年度“老大难”问题的SOHO，今年的表现是否有所反弹？（本版数据来源：CRIC福州克而瑞机构）

焦点1：成交

五区住宅成交站上300万m大关

据CRIC克而瑞福州机构统计，2015年福州五城区总计卖出了25979套房子，成交面积高达301.88万m，不仅成功迈入了“300万门槛”，比2014年的240.94万m上涨了25%，更是创下了五年来的最高峰。

事实上，从各个月份的成交数据来看，也的确是波澜起伏：

上半年，在多项利好

政策与开发商以价换量策略的助力下，让楼市一度从2000套左右的月成交量，飙升至6月的2984套；而下半年，随着政策利好效应减弱，后续助力尚未跟进之际，8月的暑期档楼市成交一度又滑落至1812套，而随后在土地市场以及开发商“逼定营销”的大举反攻下，最终以3986套的“爆表”数据成功收尾。

焦点2：库存

不足一年“关门去库存”卓有成效

在高歌猛进的成交量下，成功地去库存也成为了2015年开发商们的光辉战绩。

据了解，早在2015年年初，福州市区可售住宅房源量达到了32000多套，且一度延续到4月份，而进入5月，库存降至27000余套；而今，截至2016年1月6日，福州市区可售房源量已经减少到22632套，面积为287.93万m。

这也意味着，以今年301.88万m的年度成交

量计算，福州市区楼市的库存量甚至不足一年。

“究其原因，就是开发商今年全力‘关门去库存’，并卓有成效。”克而瑞高级分析师黄彬认为，2013年福州楼市供应面积为313.5万m，2014年供应面积增至320万m，而到了2015年，供应面积仅为222.2万m，锐减近100万m，这一方面与近三年的土地市场低迷有关，但也与开发商的集中精力去库存策略密不可分。

虽然一路喊涨但年度成交均价仅14918元/m

焦点3：房价

万m，但年度450亿元的成交金额也略低于2013年的452亿元。

这说明，尽管开发商“喊涨”不断，但以价换量依然是全城主流。

“但需要强调的是，部分位于高价地附近的楼盘的确已经涨价，涨价幅度在500~1000元不等，并且在2015年11月均价一度站上了15000元/m。”业内人士指出，这些楼盘在涨价之后，也迎来了成交数据的下滑，之所以从整体上看成交数据

而人们最关心的，莫过于2015年的房价到底涨没涨，尤其在下半年全城“喊涨”的大势下，难免让人心慌慌。

现在，数据终于说出“真相”：与往年相比，2015年的总体成交均价，远不如市场“喊涨”那般声势浩大。

据了解，2015年成交均价为14918元/m，低于2013年的16372元/m与2014年的16554元/m；同时，尽管成交量为5年新高，比2013年多卖出24

仍然乐观，是因为其他区域的低价盘价格稀释了涨价效应，例如马尾、城南板块，他们的以价换量策略成功接棒楼市，成为年末托市的主力军。随着未来更多楼盘加入涨

价大军，“后涨价效应”将在2016年逐渐体现，因此未来楼市价格上行的压力依然巨大。

可以肯定的是，一边涨价，还真不能一边热销。

闽侯楼市创近三年最低分化格局愈演愈烈

焦点4：近郊

157.5万m锐减30.5%，甚至达不到2013年243万m的一半。据统计，闽侯楼市当下的库存量已达15个月，虽然不至于踩到23个月的库存警戒线，但与市区相比，压力显而易见——距市区最近的闽侯尚且如此，其他近郊板块可见一斑。

需要指出，自2015年下半年起，近郊板块均推出程度不一的“购房补贴”救市政策，然而在更好的政策效应与同样的去化策略下，演变出完全相反的结果，在业内人士看来，导致这一差异的最

市区热热闹闹，而以闽侯为代表的近郊板块，日子就不太好过了。

据了解，2015年闽侯楼市成交面积仅为125.8万m，创下近三年新低，更是远低于2013年的219.2万m，而均价也由2014年的近万元，回归至2013年的9500元/m左右。

值得一提的是，面对2015年的严峻环境，闽侯楼市同样采取了“关门去库存”的策略，但见效寥寥。事实上，2015年闽侯楼市的供应面积仅为109.4万m，比2014年的

根本原因，还是土地市场热度的差异。

对此，业内人士指出：“2016年的近郊楼市，一方面需要靠更具竞争力的价格与市区楼

盘打出差异牌，另一方面，也需要土地市场的助推东风，在市区地块一涨再涨的背景下，闽侯土地市场或将迎来新的机遇。”

成交亦创5年新高由“价格战”升级为“产品战”

焦点5：SOHO

同样创下近5年新高，这在SOHO扎堆竞争的背景下实属难得，而忧的是库存量仍达46.46万m，依旧供大于求，并位列历史最高位，按照近一年的月均去化速度，去化周期为14个月，风险仍在。

也正因如此，今年不少SOHO产品在持续低价策略之际，更借助政策利好，推出5米层高项目，并将产品直接打造为住宅，进一步提高产品性价比，万科金融港、融信双杭城等一大波“住宅SOHO”来

袭，SOHO“住宅化”成为了年末市场的新风向。

可以看出，拥有高性价比与投资价值的SO⁃HO，仍然是市场宠儿，今年SOHO市场的总体热销，也与开发商灵活的产品和定价策略密不可分。

福州楼市的另一大年度“老大难”问题，则当属SOHO。

不过，2015年的SO⁃HO市场，堪称“亦喜亦忧”——喜的是福州楼市（含闽侯）SOHO总体成交量达到了39.46万m，