海都记者 刘梦宁

土地一直都是房地产开发的“生命线”。

外来房企入榕，需要土地作为支撑；本土房企在大本营持续开发，亦需要土地作为储备。

2015年这一年，强龙地头蛇开始重新排兵布阵，瓜分市场。绝“地”反击走的大概可以归纳为两条主线——一方面多方收购二手项目进行“淘地”，试图让老项目走出一条新路子；另一方面合纵连横进行合伙开发，无联合不拍地也成为大势所趋。

主线1：多方淘地，收购并购热

2015年，一线房企和中小开发商之间出现了一种明显分化——一线房企在企图进入福州的过程中，除了对公开的土地招拍挂兴趣十足，对“二手”转让项目也保持高度关注。

而中小开发商，手中有地有项目，但苦于资金或者销售困局，开始频频向大开发商抛出橄榄枝。

早在8月份，“觊觎”福州三年之久的两大一线房企恒大、碧桂园就不约而同发布了土地“悬赏令”——在福建区域重金寻求土地合作，其中福州、厦门纳入重点考虑，土地性质方面以商住为主，合作、收购均可，凡项目合作成功，还给予推荐者重酬……

大开发商入榕的“敲门砖”从收购开始——碧桂园果断将原永泰颐荷亚洲项目收入囊中，重新包装为碧桂园·清泉城等待上市。而据了解，闽侯碧桂园·十里江湾项目地块也是从其他开发商手中收来，此外业界传言碧桂园还收入了一块深深地产的地块。

困难的中小开发商伸出“橄榄枝”则从出售项目开始——从2015年上半年开始，就有不少房企遭遇资金困境，寻求转让的风声不断传出。如闽侯的顺华乌龙江大区、贵安的贵谷，还有近郊一温泉旅游综合体项目等，股东欲引资盘活，邀请其他开发商“接盘”的声音不绝于耳。

分析：小开发商渴望救援 巨头热衷整合接盘

项目收购与出售火热，究其原因，正是小开发商渴望救援，巨头热衷整合接盘。

“市场下滑，决策错误，导致一些中小房企资金困难，而这种困境很难通过卖房子来解决，所以对于这些企业而言出售部分资产是回笼资金、快速脱困的唯一手段。”业内人士林先生表示，与此相呼应的则是不少大开发商不断收到“邀请”查看项目，以及是否有意收购或入股。

而对于想进入福州进行项目开发的大开发商而言，福州的拿地门槛还是相对高。“一是福州城市鲜有大面积地块整体出让，二是这些房企快速开发低价入市，对周边房企和房价的冲击性影响，也与地方政府稳定房价长效发展的目标并不一致。”一业内人士称，正因此，一线房企想找着合适地块开发并不是件容易的事，此前一线房企入榕都付出过大代价。

此外，本土房企也过于“凶猛”，大房企在与地头蛇对阵抢地的时候，优势并不明显。再加上在当前的市场背景下，一线房企也不希望付出过高代价进入福州。

一方有地有项目欲低价转手，缺的是资金资源；另一方求地求项目心切，又手握真金白银，两者自然“一拍即合”。

主线2：合纵连横，合伙开发热

除了并购收购热，合伙开发也仿佛在2015年下半年“开挂”。

大型房企玩起了“排列组合”，争相扩大话语权。关键词几乎围绕了市场关注度最高的几大开发商——融侨+阳光、融侨+碧桂园、融侨+首开，首开+保利+中庚、首开+中庚……

回顾2015年年内的房企合作潮，会发现这番合作潮是与拍地热潮相伴而来的——

7月2日，碧桂园以4.73亿元竞得宗地2015-18号地块，宣告与融侨共同开发，打造碧桂园融侨时代城高端项目；

11月，融侨牵手阳光城，拿下2015-35号奥体台屿旧改地块，以51.5亿元刷新2015年的总价地王。

同在11月份，首开也公布，首开在7月及9月在福州拿下的3宗土地将引入融侨集团股份有限公司，而后者的一宗商住用地也将引入首开股份，四个项目中首开与融侨的持股比例均为51%∶49%。即首开在连潘拿下的2015-22、27、28号地块和融侨在光明港拿下的2015-25号地块。

此外，首开还与中庚合伙开发“香开观海”高端项目，与保利中庚合伙拿下单价地王2015-29号加洋巷地块……

分析：房企玩“排列组合”化敌为友扩大话语权

在业内人士看来，房企合纵连横玩起“排列组合”，主要是基于目前地价的攀升，联合拿地一方面可以一定程度上避免过度抬高地价，节约资金；另一方面，也能有效分摊风险。

“事实上，除去降低成本，这种合伙还因为资源整合。品牌房企之间的优势各不相同，比如融侨对本地客户的影响力是业内有目共睹的，而碧桂园的成本管理和快速开发模式都是国内领先的，通过联合开发取长补短，也是‘大牌搭伙’的重要原因。”

还有一方面，则是对于区域话语权定价权的影响。“在台屿奥体地块，原就是阳光和融侨各有布局的区域，两者一旦联合，对整个区域的话语权和定价权进一步加深。而在连潘区域，首开与融侨的多项目联合亦是有此番考量。这像是交朋友一样，优势互补，强强联合，这样做不但可以降低市场风险，还可以减少竞争。”首开地产有关人士透露。

毕竟，同样一个开发项目，只需要用以前50%至60%的资金配比即可；如果一个地块两家开发商都看好，与其硬拼，抬高地价，促使高房价，将市场风险留在后面，不如先期合作，降低风险；同时，合作开发也可以学习其它公司的专业经验。

□记者的话

收购热、联合热背后的冷思考

对于2015年的收购热、联合热，在一派热捧声中，亦有业内人士提出自己的冷思考。

“首先拿收购项目来说，尽管拿下成本低，却可能面临股东结构复杂、前期产品不适应市场、包装定位已经确立、再面市重新包装困难等局面。抑或地块原就有自身的硬伤，被新的开发商收购后，依然面临后续运作难题，这种难题甚至比重新开发一个项目解决和操作起来更为复杂。”

此外，联合拿地尽管优点不少，但问题也同样不少。联合拿地之后开发商面临不同企业之间的合作，“合作是否顺利要看开发商是否有相同的开发理念，对项目的目标是否一致，这方面需要企业之间的磨合。”

在产品定位、成本控制，甚至销售价格各个方面都有可能出现分歧，市场上也不乏合作双方相互不满的传言。

“毕竟联合开发目前还是新生事物，在开发的各个环节，都有可能出现合伙人意见相左的情况，尤其是在销售阶段，合作双方因为对利润的考虑以及对资金回笼的要求不一致，对产品定价、推盘节点都会有不同意见，全过程都需要不断协调与磨合。”林先生表示。