N海都记者 刘梦宁

近日，伴随着市中心几大SOHO项目——万科金融港、香开观海、融信双杭城等5米层高新品的亮相，再度将众人的目光拉回SOHO身上。

大红大紫过，也如履薄冰过，SOHO近年在福州的发展史犹如翻滚过山车，起起伏伏。

然而业内人士在对其进行梳理时，却意外发现，被业界和市场“看空”了一整年的SOHO项目，成交却飙出近五年新高！

2015这一年交出“40万㎡、近57亿成交”的亮眼成绩单，年度供求接近平衡。这究竟是怎么回事？

回顾

被长期看空的SOHO 成年度“黑马”

近日，业内人士在对SOHO市场进行梳理时，发现2015年福州五区+闽侯SOHO供应48.04万平方，成交则达到39.46万平方，成交量竟然创下近五年新高！

这令很多业界人士哗然——因为几经起伏的SOHO，伴随着产品大量入市、投资价值存疑、产品优势不明显等原因，曾一度被“看空”，市场上对SOHO项目的唱衰声音也不绝于耳……

让我们回顾一下福州SOHO几年间如过山车般的“翻滚史”——

福州的SOHO缘于2010年左右，万达率先为福州带来了SOHO概念。而伴随着商服地块的大量出让，SOHO产品迅速“崛起”，有过一段“大好时光”；

2012—2013年，福州热卖的SOHO项目多位于市中心地段。然而经过1~2年的强推期之后，市区SOHO多已扫尾，SOHO项目重心“出城”；

2013年起，一大批新兴产品于外围板块纷纷涌现，近郊成了众多SOHO厮杀逐鹿的新战场，市区则因项目稀少而逐步沉寂，市场成为近郊SOHO的天下；不过随着限购政策的取消，SOHO的优势被极大削弱；

如今，伴随着市中心新的SOHO项目不断上马，福州SOHO“两分天下”——在2015年SOHO成交前十榜单中市中心和外围各占一端，基本持平……

从大红大紫，到鲜有问津，再到突然大幅“翻红”，SOHO这一仗缘何漂亮翻身？这种风光能否持续？

分析

拼价格投资类SOHO“贴底”卖

在克而瑞福州机构高级分析师黄彬看来，福州SOHO的这一翻身仗是有付出“大代价”的。

最主要的原因，还是在于SOHO产品价格方面的调整，多个项目此前销售惨淡，在通过价格调整进行“贴底卖”之后，这些好地段的SOHO产生了变化。

从2015全年SOHO成交排名上即可看出一斑——富力中心、融信双杭城、东二环泰禾城市广场二期、三盛CITY都位列前列。

“这些项目都有一个明显的价格特征，就是好地段加低价格。富力中心，在北江滨CBD核心地段，最早出现倒挂。其4.5米挑高的价位在18000元/㎡~19000元/㎡；3.3米层高精装SOHO价格在17000元/㎡~18000元/㎡。均价不超过18000元/㎡，这样的价格已经和周边区域的住宅价格倒挂。”

业内人士林先生表示，融信双杭城地段也无需多言，开出的价格亦不过19000元/㎡，与住宅23000元/㎡的价格也形成较大差距。

此外，三盛CITY在波峰时价格达到22000元/㎡，这样的价格在当时的市场下，对销售形成了较大阻力。后来项目陆续加推高区新品，继而低区户型展开“清层”活动，甚至推出每平方米17000元的特价房，颇为吸睛。

外围项目价格更是“拼下限”，去化情况较好的凤翔湖滨世纪创智SOHO均价仅在7300元/㎡左右，信通中心也不过8300元/㎡左右，这些价格即便是三米层高的住宅项目都难觅，然而却可以买5米挑高的产品。

“价格方面的让步，使得部分项目在鲜有对市场发声的情况下，仍然取得了不错的成绩。”黄彬表示。

拼产品“祭出”新的层高利器

撇开决定因素价格，产品上的利好与升级，也令SOHO市场开拓出新的机遇，也博得了新的关注。

2015年底，在一纸政策发文的支持下，市中心SOHO开始和外围项目一般向上“长高看齐”，完全以类住宅的产品跻身市场——

融信双杭城率先喊出5米层高时代，推出其最后一栋SO⁃HO产品；

而后，万科在福州的首个纯商业项目——万科金融港也主打5米层高，推出63平方米和82平方米复式带装修立体公馆；

中庚首开联合打造的香开·观海，也推售5米层高的SO⁃HO产品。

这也正式宣告中心SOHO从“价格战”升级为“产品战”。“今年不少SOHO产品在持续低价策略之际，更借助政策利好，推出5米层高项目，并将产品直接打造为住宅，进一步提高产品性价比，万科金融港、融信双杭城等一大波‘住宅SOHO’来袭，SOHO‘住宅化’成为了今年市场的新风向。”黄彬表示。

这也可以看出，今年SOHO市场的总体热销，也与开发商灵活的产品和定价策略密不可分。

拼客群SOHO“社区化”揽客“住为先”

有了让人轻易掏得起腰包的价格、令人心思大动的产品，SOHO开发商对客群的把握也开始摸准方向——那就是越来越明确要争取刚需客。于是，社区化揽客成了另一方向。

据某闽侯SOHO项目营销负责人透露，“在南屿的某项目，凭借一期社区已经起势，二期的4栋SOHO产品，价格在同类产品中卖得并不便宜，达到近万元每平方米。但号称可以上下两层双入户，还能做到通煤气。”

这种社区化的操作手法，令项目大受欢迎。“挑高5米，主力户型面积为26~52㎡。以其40㎡的产品为例，可以做到78㎡的使用面积，达到三室两厅、厨卫俱全的效果。”他表示，这种产品成为了很多开发商的未来方向。

正在产品研发阶段的福晟·华威钱隆奥体城项目，同样主打SOHO。福晟集团常务副总裁何建华就对记者表示，“尽管新项目目前还处于产品研发和定位阶段，不过我们可能不再走此前开发商走的联合旅游平台，主打回报率的方式。而是转向社区化类住宅的方向，做小面积、做低总价、拉低门槛，并争取项目能通煤气，更方便年轻的刚需客群作为居住使用。”

后记

SOHO未来还有“大战”

2015年开发商使出贴地“价格”、创新“产品”、精准“客群”三大战术，实现了SO-HO的短期“冲高”。

不过在业内人士看来，未来SOHO还有“大战”。

根据智恒机构统计的数据，截至2015年12月31日，福州五区尚有44万㎡、7782套的SOHO存量，按照当前的去化速度，这需要1.6年的周期。

而在闽侯，亦仍有近26万㎡、5033套的SOHO存量，这需要2年左右的去化周期。

两者加起来，是70万㎡、12815套的“天量”！再加上近两年连续出让的商业地块，令SOHO产品还将陆续登场。这场大战，SOHO后续风险依旧存在。