N海都记者 庄少虹

2015年的二手楼市，历经一年调整迎来了成交大年。

据麦田、家天下、金海岸、朝阳等多家房产中介成交数据显示，2015年二手房成交或将突破3.2万套，成交面积预计近290万㎡，而当年福州五区一手房成交量则为2.59万套、301万㎡。

由此可以奠定这样一个结论：2015年二手房在成交面积和成交套数上已直逼甚至超越一手房。

那么，存量房与一手房平分楼市会否成为一种常态？

行情

增五成二手房成交量直逼新房

2015年福州二手楼市成交情况喜人，成交量大增已是板上钉钉。

虽然2015年最后一季度官方数据尚未公布，但据福州房地产登记中心统计，2015年1—10月，福州市区二手房成交已达27817套，同比增长45.53%。

不只是官方数据，各房产中介的统计数据也都飘红。

金海岸房产市场部相关负责人就直言：“公司2015年成交突破了2000套，比2014年行情好很多，涨了近50%。”同比出现增长的，还有家天下、骊特、麦田、朝阳等房产中介，据各公司负责人介绍，对比2014年，最少增长比例为30%，一般增长比例都能达到50%。

“2015年11月、12月二手楼市依旧保持着很好的势头，依此判断，全年成交或将突破3.2万套。”家天下房产副总经理郑心科预测说。

按照2013年、2014年二手房成交情况，以套均90㎡计算，2015年二手房成交面积或将近290万㎡。与新房市场成交3.01万㎡相比，二手房成交套数已经明显超过，成交面积也直逼一手房。

事实上，二手房市在整个楼市的占比也呈逐年提高态势。一组数据可以佐证：2014年二手房成交2.37万套、213万㎡，新房市场成交1.99万套、240万㎡；2013年二手房成交3.18万套、286万㎡，新房成交2.2万套、276万㎡。

剖析

供应：土地“量少价高”激活存量资源

对于存量房的升温，业内人士纷纷表示是大势所趋。

“从近三年一、二手房对比数据能看到，二手房成交赶超新房的趋势在不断加深。”福州立丹行副总经理徐鹏志告诉记者，事实上，中国四个一线城市，二手房交易量都已经超过新房,可以说已经进入存量房时代了。

与一线城市一样，福州会出现这样的情况，与土地供应量锐减关系密切。据克而瑞数据显示，2013年福州楼市供应面积为313.5万㎡，2014年供应面积增至320万㎡，而到了2015年，供应面积仅为222.2万㎡，锐减近100万㎡。这也意味着，以去年301万㎡的年度成交量计算，福州市区楼市的潜在供应量甚至不足一年。

当然除了土地供应量锐减，土地成交价格高企,也是存量房得以崭露头角的关键因素。骊特房产业务总监闫成长表示，“随着房价与地价的上涨，未来福州中心城区，除了少量余房以外，高端住宅将会占据主要市场供应份额。”对于“买一卖一”的一般改善型购房者来说,在卖掉旧房之后,虽然首付比例低至两成半，尚且能够负担,但因为月供过高，恐怕也很难在同区域的新房市场找到面积、价格匹配的产品，因此只能向更远地段或者二手房市场分流。

政策：实力“刚改”回归二手楼市“觉醒”

存量房与新房市场平分市场，主要还是因为强劲购买力——改善型需求的回归。

“不得不说，相较于2013年、2014年，2015年买二手房门槛更低，贷款更方便，成本也更低了。”家天下房产副总经理郑心科总结说，随着政策的宽松，二手房的购买群体就在变多、变广。

在交易中，不少房产中介对购房群体变化也有明显感受，闫成长就直言，“与限购时期，只靠刚需相比，去年多出的刚改需求也成了二手房主要购买力，学区房迎来的量价齐涨就是靠着改善型需求的支撑。”

有中介反映，在去年市场中，涨幅最高的区域属鼓楼、台江等市中心学区房，平均涨幅在10%~15%，涨幅最高可达到30%左右。如八一七路上的群升国际部分学区房，单价就从前年的每平方米2万元左右涨至今年近3万元，价格涨幅之大、刚改的购买力实在让人惊叹。

价格:存量房价格优势明显

当然对比一手房，二手房2015年价格涨幅小，优势明显。

回顾2015年新房市场，涨幅明显的区域并不在少数。如金山板块，几乎所有新项目与2014年相比都有了每平方米上千元的涨幅，多数项目均价都维持在1.5万~1.7万元/㎡，甚至突破2万元/㎡。

而二手房市场今年价格变动并不明显。以浦上大道为例，当前周边如金辉天鹅湾、福晟钱隆金山等项目，近两年一致保持着1.5万~1.6万元/㎡的价格，部分2005年前房源，单价低至1.3万元/㎡左右。

“价格是二手房成交的最大推动力。”金海岸市场经理黄鸿影告诉记者，同一区域内、条件一样，二手房和新房的价差一般为10%~15%，“二手房价格的相对更低、购房门槛的降低、购房成本的减少，就让更多人买得起二手房了”。

采访中，有业内人士就表示，“土地供应量锐减和土地成交价格高企,意味着未来福州新房市场的高端化趋势。”仅东二环板块而言，在前两年还是刚需盘云集，到现在，多数产品售价高达1.7万~1.9万元/㎡，对于刚需、改善型人群来说，已经买不起，新房市场可选择的余地越来越小，只能把目光投向存量房。

后市

存量房价平，方可走量

今年初以来，福州楼市最重要的一个变化就是二手房成交量的急剧上升，并直逼新房交易量。

对于二手房的后市，业内普遍认为仍可期。“从全年市场来看，政策效果不错。2016年，在去库存压力之下，利好政策应该还会跟进，换房需求的活跃度也会继续提升，二手楼市持续向好将会是大概率事件。”毫无疑问，随着存量房规模的进一步扩大与新房开发速度的放缓，未来存量房交易将成为市场成交的主导力量。

当然，存量房之所以能成为香饽饽，还是价格优势明显。所以，对于二手房价格的上涨，房东们也不宜盲目乐观瞎涨价。“毕竟，楼市‘量价齐升’的黄金年代已经过去，当前福州新房、二手房供应仍处于高位，货量较为充裕，客户的选择也较为多样，预计买家会对一、二手房产品进行对比，决策时间将会拉长，尤其是理性的改善型需求，更难撬动。”