近日，猴年土地首拍落槌，四幅地块合160亩被成功拍出，其中成就三幅地王，总成交价超52.26亿元！

在业内人士看来，作为2016年的土地“首秀”，此次土拍意义深远。

一战“三地王”，除了土地本身被开发商认可，进行了高估值之外，恐怕还对今年的市场行情“有所预示”。

那么让我们看看，这一浪高过一浪，一茬接一茬的“地王”，到底预示出怎样的市场“情报”，从此次土拍又能看出怎样的趋势。

情报

1

商转住土地变“姓”是趋势？

土地“风向”变化明显，此次土拍中，有地块“由商转住”成功再推向市场；而新政也再一次明文规定，在一定条件范围内，“允许商转住”。

以此次的海峡金融商务区B地块为例，去年9月份，该地块以商服用途面市，起拍价64400万元，因无

人报名，地块流拍。

半年后，这幅地块以“住”姓再上市，被中庚集团以楼面价23183元/㎡，总价17.75亿拿下，创下“地王新高”。

解读：“允许土地商改住，是一种政策市场化的有益改变。”福晟集团副总裁何建华表示，福州的商业地

产已经饱和，允许房地产企业进行项目转型，增加了市场的主动性和灵活性，对市场是个大利好。

不过依据现有的政策，操作起来还有一定难度。“以现有的标准来说，底价拿地、楼面价4779元/平方米的万科金融港，如若后续产品想改住宅属性

的话，可能要参照楼面价高达23183元/㎡的中庚地块补差价。同样底价2325元/㎡拿地的华威奥体项目，则可能要参照楼面价高达15775元/㎡的2015总价地王——融侨阳光奥体地块来补差价。”业内人士林先生表示，地块改“姓”，难度大。

情报2以一搏三开发商“排列组合”再叠加？

从去年下半年开始的联合开发之风，越来越盛。

以中庚集团为例，在同一场拍卖会中，1号首开中庚联合体关注鹤林地块，36号中庚自身瞄准金融街地块，72号城开中庚

联合体主攻洋洽河地块。中庚“以一搏三”排列组合，最终斩获两幅高价值地块。

还有金辉和禹州，在福州亦是“首度牵手”。而作为中庚“老搭档”的保利，也

牵手了福晟意图拿地。

解读：在地价上涨，项目操盘越来越复杂，乃至利润可控空间一再收窄的形势下，联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。

不过值得提醒的是，联合运作在分摊项目开发运作风险的同时，也给合作方带来了更多的不确定性。据了解，一线城市已经开始出现联合体“拆伙”的案例。

情报

3

价格变数地价“全面领衔”在售房价？

此次拍出的四幅地块自推出之日就“圈粉”无数——首先，地块囊括了金融街、五四北、东二环等市中心热门区域；更为重要的是，这些热门区域稀缺地块还主打住宅属性，更令开发商们对地块预期“眼前一亮”。

因此一战“三地王”，也全面领衔了在售房价——在金融街板块，阳光城金融街官邸、中庚香江万里均价均在23000元/㎡左右；而离新拍出金融街地块最近的万科金融港，由于其商业属性，即便5米层高的精装产品，均价也才19000元/㎡。反观新拍出地块，楼面价就已经达到23183元/㎡，完全甩开在售项目价格……

除此之外，金山、连潘、奥体板块，此前拍出的地价也都“全面领衔”在售房价……

解读：虽然新年首拍开启了2016年地市热的前奏，不过更多的业内人

士认为，尽管有诸多政策利好，包括去库存定调、契税减免、首付比例降低等作为支撑，市场关注度和热度也有所上升，但这种高地价能否有高售价支撑，是否有购房者埋单，还有待时间检验。

“去年下半年拍出的高价地，将相继在今年内面市。最早的应该是金辉连潘项目，目前已经进入蓄客期，会在5月份左右面市，主打90~110㎡的复式小高层，均价预期定在24000元/㎡左右。”

中原地产福州公司总经理蔡俊表示，作为连潘第一个项目，金辉项目拿地价相对低，竞争也相对较小，总价控制在250万左右，把控得也相对好，这个项目将作为第一个试水的价格参考。“后续更为重要的是看去年拿下的原师专地块、奥体地块等高价地的价格走向，市场到底对高价地买不买单，能否消化，现在看来，变数依然很大。”