N海都记者 庄少虹

2016 年，一度风靡福州楼市的中小户型变得一房难求，三房以上中大户型却迎来供应、成交高峰。

数据显示，近三个月，90㎡~125㎡、三房以上中大户型供应量占比近七成，令福州楼市呈现“独大”局面。

市场 中心楼市“改善化”三房户型占近七成

进入2016年，福州市区住宅供应、成交逐渐“改善化”。嘉论营销研究中心数据显示，当前福州市区三房以上中大户型的成交、供应均已创下新高。

数据显示，截至目前，福州市区供应的21618套住宅中，90~125㎡三房以上比例高达58.3%。综合近三个月数据，三房以上户型占比近七成，而2015年初占比仅3成左右。

供应比例的增加，“倒逼”成交量。数据显示，2月，90~125㎡户型成交占比达58.5%，而去年同期只有35%。

这一数据在未来几个月还将呈现上升趋势。放眼近期各大楼盘的推盘信息，福州市区中大户型又迎来一波上市潮：

融信双杭城百年上下杭景观王座主打110~160㎡户型；闽江世纪城临江苑35楼119㎡阔景大三房/117㎡小复式加推；金辉淮安国际住区推出109平方米江景三房……另外，南台十六府、禹州天悦湾、融信白宫、中联东郡、泰禾福州院子等曾以90㎡以下首置刚需产品为主的楼盘，也纷纷推出中大户型。

中小户型供应紧张 70~90㎡产品竟“绝迹”

与改善型中大户型扎堆抢市相比，往年屡屡热销的90㎡以下刚需产品却在减量，部分产品甚至绝迹。

据悉，2016年2月，福州市区70~90㎡户型近两年来首次出现零供应。

据了解，此前该面积段，主要供应的项目有阳光城大都会、保利西江林语、闽江世纪城、万科金域滨江和新盘奥体小城等，进入2月份，多个楼盘的主推户型也由小变大，主推90㎡以上户型，各项目所剩的小户型产品均在百套内。

另据克而瑞数据显示，3月份，福州在售的近100个住宅项目中，仅十来个项目尚有90㎡以下中小户型在售。其中，融侨悦城、香樟里库存仅个位数；融侨奥体园著余十套左右；闽江世纪城小户主要集中在新开盘的克拉公寓，总推量500多套，目前余三成左右；融信白宫凯悦湾，推出半年，目前余量200套左右。

析因 中小户型“余粮”有限

福州中心楼市为何突现“独大”局面？业内人士认为，这和当前中小户型“余粮”不多有关。

“事实上，中小户型通常都是作为补充型户型而存在，每个项目的配比通常不会超过20%，本身在楼市中的总量就不高。”智恒营销策划总监谢家乓告诉记者，加上近年市场主打刚需，多数楼盘都不得不先推中小产品应市，以增加销售。经过几年的去化，现在很多楼盘、板块都面临着中小户“余粮”不足情况。

如东二环板块，曾经是中小户集中地。在2013年、2014年为抢夺市场，该板块七八十平方米刚需户型集中供应，且去化迅速。时至今日，该板块除泰禾金尊府二期、保利香槟国际三期预计还将有90㎡以下户型新推外，其他如融侨悦城、中联东郡、保利香槟国际二期、泰禾金尊府一期等在售项目，90㎡以下产品总剩余量不足百套。

走向 新房也“追”大

那么，新推楼盘有没可能改变楼市“独大”局面？据记者了解，今年预计推新的新盘，重点也在100㎡左右的改善型户型。

以融侨奥体园著为例，预计推出的七栋楼中，虽规划有65~128㎡户型，但小户型不足20套，主推产品则是105㎡、110㎡纯复式，总价控制在两百万左右。

另据了解，即将面市的金辉珑园项目也以90㎡以上户型为主。阳光城集团位于东二环的新项目，也将主推100~120㎡户型。

“市区地价成本攀升，增加了房企的开发成本，整个市场结构势必会逐渐趋于高端化，而高端化的一个重要体现就是户型面积持续增加。”常青藤营销副总梁恺亦分析说，“而且单价高，面积小，此类产品既不适合首次置业刚需也不适合改善需求，仅适用于部分资源稀缺产品。所以对于市区新拍地块，开发商不会因为控制总价而一味求小。”

吃“大户”也有困境

楼市“独大”，市场会否认可？

“由于市场政策宽松、置换需求释放，大户型的市场需求在增加。”据克而瑞高级分析师黄彬介绍，2010—2014年限购、限贷期间，福州大户型和别墅曾遭遇销售困局。如今，购房门槛降低，市区大户型行情看好。

从市场数据也能看出，市区最受欢迎的户型是90~110㎡户型。随着户型面积增加，总价越高，成交就越少、越慢。

也就是说，中大户型在市场上虽已“独大”，但并不意味着所有大户型都好卖。“改善群体虽然购买力比刚需更强，但也有限，去年以来市区房子价格的上升，就让他们的可选性变小。”嘉论营销研究中心总监林健功认为。