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销售提速,金三“落定”
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2016年4月1日 放大 缩小 默认        
上周末福州7个项目开盘,创一年来新高
销售提速,金三“落定”

N海都记者 林姿

“上周末福州开盘开疯了!”“感觉大家都在开盘!”

……

春节后源自一线楼市的狂欢,终于蔓延至3月的福州。

据CRIC统计,截至目前,3月福州共计开盘14次,创一年内新高,且开盘去化率同创新高。其中,单盘单月乃至单周快速加推、开盘已不是个别现象。

开发商这么赶,究竟为何?金三来了,银四还远吗?(数据来源:CRIC克而瑞福州机构)

市场

上周末7项目开盘,创今年新高

“金三”步入尾声,福州开发商集中发力抢收,上周末成为今年以来最多项目入市的一个周末。不论是市区、闽侯还是马尾均有项目开盘。

闽侯上街的万科又一城推出147套房源,均价12300~12500元/㎡,开盘当日基本售罄;同板块的中海寰宇天下也推出74~111㎡精装房源,均价13700元/㎡,去化超过五成。

闽侯青口的恒宇国际首府首次开盘,推209套,折后均价6400元/㎡,开盘去化约八成。

市区方面,闽江世纪城维持一贯的热销,推出396套房源,主推95~110㎡三房,均价15500~16000元/㎡,近乎售罄。金辉淮安国际住区推38套109㎡三房、保利西江林语则推出88㎡和110㎡精装三房64套,二者均价在15500元/㎡左右,去化均超六成;新榕金城湾推136套房源,均价14750元/㎡,去化接近五成。

市中心的融信双杭城推出183套楼王,面积在110~160㎡、均价26500元/㎡,由于户型较大,且售价较高,最终去化仅20%。

同样主推大户型的还有马尾板块的名城东江滨,项目整合旗下东方名城尚郡、名城国际现房,推出50多套大户型,均价18000元/㎡。由于户型面积较大,因而去化也仅有一半。

据统计,上周末的开盘是近一年来周末开盘整体去化率最高的一次。而在去年,多数项目的开盘去化都在五成以内。

小步快跑成常态,甚至一周一开

上周末开盘创新高,整个3月的表现也比较喜人。

截至目前,3月福州创造了14次开盘,创下今年新高。不过,开来开去的还是那些熟面孔,甚至有五个项目在3月内开盘两次。

譬如,闽江世纪城从2月底以来已经连续开盘四次,从小户型的精装克拉公寓到复式、小三房等等。市中心的高端盘也明显加速,融信双杭城在2月27日、3月12日、3月26日对外都宣称启动开盘。

同区域“相爱相杀”的迹象也很明显。如淮安板块,保利西江林语和金辉淮安国际住区,连续两次“约好”在同一个周末开盘、加推,连价格也十分接近。

解读

谋一季度冲量,3月箭在弦上

业内人士林先生表示,“3月份一般说来都会出现一波小阳春行情,是季节性回暖、政策性回暖作用的结果。”

如去年3月,市场在春节期间优惠达到顶峰,春节之后,价格、优惠继续维稳,不少购房者便开始选择这个时机进入楼市,因而成功实现了小阳春。此外,3月是一季度冲量的关键期,不少项目从全年业绩考核改为每季度考核,这就让不少楼盘面临着冲量压力,3月加速势在必行。

CRIC高级分析师黄彬也坦言,从今年来看,降首付、降低契税营业税、提高住房公积金贷款上限等等,3月正好处在系列政策效果最大化的窗口期。而且3月整体房价上涨,购房者十分活跃,因而各大项目都铆足了劲力求销量最大化。

事实上,对很多项目来说,蓄客情况根本无法支撑一个月一开甚至一周一开。因而很多项目并非传统严格意义上的新房新开,而是采取少量加推的方式。

据记者了解,名城东江滨是整合前期销售的余房重新打包推出,轻装上阵,新品将在4月陆续推出。而融信双杭城则是线上宣传开盘线下正常推盘,每一次“开盘”引导在部分楼层集中去化。中海寰宇天下则是分梯位加推。而这样的小步快跑,首先就是控制了推盘数量,营造紧迫热销气氛,加快成交速度。

因而,采取这类模式的“开盘”,确实也取得了较好的销售成绩。

后市不明,走为上、拖则不利

不过,今年这样的胜景还是有一些特殊性。

“去年、前年的3月都是从1、2月份开始积累,楼市热度缓慢提升,而今年则是爆发性的,甚至有些突如其来,在春节后令不少项目措手不及。”市区一项目销售经理回忆道。“来得突然,会否走得也突然”,亦成为不少项目销售者的隐忧。

尤其是从一线、二线热点城市的发展轨迹来看,一线城市楼市高烧后,深圳、上海等地的楼市政策骤然收紧。率先收紧限购的深圳,已出现降温趋势。在这种情况下,快速推盘成为默契。以上海为例,新政出台前后,房企为规避政策影响,拼命跑量,突击推盘开盘,甚至大规模集中备案网签。

受此影响,福州开发商也有所忌惮。上述销售经理表示,“我们与南京、上海等地的项目交流,已经感受到政策收紧带来的市场变化。趁着客户积极性不错,市场也不错,加快推盘。一旦下半年楼市进入调整期,就有可能因此陷入被动推盘的局面。现在的市场无法等待,积累一定的客户就要马上消耗,这也是市场目前的主流方式。”

观察

金三之后,会是金四?

从一线城市集体发烧,蔓延至二线城市开始狂欢;从上海发出“沪九条”、深圳收紧限购,二线热点城市南京规范贷款、武汉下调公积金额度……楼市转热到政策收紧,击鼓传花再次来到了二线城市。

正是因此,不少业内人士认为,一线城市和二线热点城市房价涨速过快,会酝酿较大的风险,势必面临各方面的压力和调控。

政策放宽,率先受益的是改善客群。“如果没有大的政策影响,4月份福州楼市或量价齐升,最起码应该会跟3月差不多甚至比3月更好。”而如果政策再次收紧,无疑也会对改善客群有所影响。加之目前市场需求已经有所透支,任何风吹草动都会影响市场预期,“我们只能跟着政策走,跟着市场走。”