N海都记者 刘梦宁
近日，碧桂园十里江湾五星产品发布会进入倒计时，福晟华威钱隆奥体城也以“百位时代红人代言”的形式对外发声；而此前，融汇温泉城也更名为“福州温泉城”……
记者发现，这些活跃于福州市场的项目，皆有“背后身世”——或来源于易手地块，或与其他开发商进行了股权合作。
那么，这种以合作或收购方式“ 盘”项目的开发方式会否成为趋势？
现象 榕多个在售新项目 通过协议拿地获得
业内人士林先生透露，福州有多个在售新项目是开发商通过股权协议获得的。
苗头从外来开发商开始。据了解，去年恒大、碧桂园就曾在福州发布过土地“悬赏令”，重金寻求土地合作。碧桂园十里江湾地块，就是从另一本地开发商处“盘”过来的，而碧桂园和深深地产在上街的合作，也已被确认。
与此同时，本土开发商出于公司长期在福州大本营发展的考虑，也在不断地通过收购途径“吃下”一些新地块。
例如，福晟华威钱隆奥体城，就是源于华威2015年1月30日竞拍下的2015-04地块。当时华威以2.31亿元竞得地块，合46.57亩，楼面价2325元/㎡。后福晟与华威签署合作协议，与华威持有的目标公司福州华威置业有限公司100%股权的地块共同合作开发。福晟钱隆珠宝大厦也由与福建诚信置业有限公司签订战略合作协议而“拿下”。
此外，4月初进行了全新品牌发布的福州温泉城，情况也类似。根据融信中国控股有限公司发布的公告，融信投资以8.4亿元收购福州卓创投资有限公司持有的福建融汇置业有限公司的50%股权。
融侨集团也在此前有过土地使用权收购的情况。而近期，建发集团也深度参与五四北某高端楼盘的后续开发，该消息得到建发有关人士的证实……
分析
“淘地”收项目 一门低调进行的生意
尽管淘地和收来的项目开始在市场上冒尖，但对于开发商而言，无论是买方还是卖方，这都是一门低调进行的“生意”。
“一般来说，有意出让的项目，都会派出内部人士在私下场合小范围释放声音，寻求意向买家。”深深地产市场部经理林周表示，这些项目或是遇到了资金压力，或是遭遇运营难题，不会公开发布。
“接盘过程也是一个洽谈和博弈的复杂过程，涉及资金、债权关系、前期已售项目业主的处理，所以买方也都低调进行。”
据近期收入了一高端项目的某开发商营销负责人表示，“尚在收购阶段，很多问题都没有谈清楚，尤其是我们拿的地块已易主多次，业主关系、债务关系都需要理清才能对外宣布。”
尽管程序复杂、周期起码在几个月以上，但这门“生意”却被越来越多的开发商看好，各种收购协议也正在不断达成。业内人士分析，“土地储备作为房企核心资源之一，是企业赖以生存和竞争的基础，一旦储备降低触碰到红线，势必引发企业高度紧张。如今高昂的土地成本不断吞噬开发商日渐微薄的利润的现实，令越来越多的企业试图通过收购来避开高昂的地价，获得新的低成本可开发资源。”
市中心地块“小少散贵” 开发商转投二级市场
的确，市中心地块“小少散贵”的现状屡为开发商诟病。去年以来的一系列高价地王尚且不论，从近期福州市场的推地情况就可见一斑。
近日，沉寂已久的福州土地市场再推地。城区一次性推出五幅地块，总计仅32.19亩，均为小面积的商服（商业、商务办公）用地，不够开发商“塞牙缝”。
并且，现在市中心很难做到净地出让，复杂的拆迁、周期长、时间成本高等诸多问题也令开发商颇为头疼。“相对于经过数十轮竞争、斥资百亿在一级市场拿地，通过收购当地有地的公司，无论是在拿地成本、时间还是效率上，都比一级市场更具优势。”一家上市房企投资部负责人向记者表示。
融信控股集团副总裁阮友直就表示，“未来我们还会关注一二线城市核心地段、具有稀缺资源和成长性的大盘项目。”
毕竟，二级市场拿项目的优势在于：首先，通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易；其次，二级市场上其实并不缺乏优质土地，当地的开发商手中往往还握有大量在早期取得的优质地块，甚至其中部分土地放在今天出让也极有可能创下新纪录，从这层意义上讲，房企在二级市场上“淘地”的收获有可能大得惊人。
记者的话 淘地也有风险
当然，二级市场拿地对于房企来说也有很多潜在风险。
“这种方式本身存在的高度复杂性及一定风险性，对于企业的综合实力要求还是相当高的。”操作了多个收购项目的福晟集团董事、常务副总裁何建华表示。
首先，通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营，尤其牵涉到跨地区的项目时对企业的“深度”要求更高，所以对于一般中小开发商来说，这样的渠道并不一定适用。
其次，二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的 债务问题等，需要企业有足够的应对能力。
业内人士也认为，对于收购方来说，未来如何融合收购的项目，也是一个问题。毕竟企业文化、当地市场风险都存在差异，收购后企业如何经营运作，双方资源如何协调，都需要房企新的平衡术。
