N海都记者 邱岩

近日，两则福州周边土地市场的消息，引发了业内关注。

其一，是4月15日建发集团以4.56亿元总价摘得“连地拍卖（2016）02号地块”，总面积78.96亩，楼面价3093元/m；

其二，是4月20日恒大以6.01亿元竞得福清[2016]02号地块，折合每亩316.72万元，楼面价2192元/平方米。

相较于恒大最终选择了名企汇聚的福清作为落子福州的第一站，早已在福州站稳脚跟的建发却选择了一贯不温不火的连江城区，多少出乎了人们意料。

而实际上，近年来连江城区已经陆续迎来了正祥、恒宇、禹洲等福州房企，虽然不及闽侯、福清、长乐那般热闹，却也颇具声势。

难道说，一度低调的连江城区，也将成为福州房企的下一个跑马场？

从“三国演义”到“四强同台”

“建发也来了。”

这个消息，从本周一开始，就在不算大的连江城区楼市间传开了。

自2014年12月10日，禹洲拿下了连江新区地块后，所打造的“剑桥学苑”项目的确没让业界失望，并与另外两位“福州兄弟”——正祥·日照家林与恒宇·国际华府一同主导了连江楼市。

这三家来自福州的房企，都将项目选址在连江县城新区，且项目之间的距离均不算远，这个紧邻高速路口、启明中学的新区，成为了福州房企在连江直面厮杀的舞台。

然后，今年的4月6日，恒宇集团以1.78亿竞得连江2016-01号地块，坚定地表达了深耕连江的决心。

再然后，建发也在他们身边腾挪了块地，从“三国演义”变成了“四强同台”。

为什么成名于福州的几大房企，在近年的土地储备上均将连江作为扩张版图的坚定选项？

答案，或许没这么简单。

“风光”之下也有隐情

连江城区板块，则是业界人士眼中典型的“内生型市场”——意味着市场相对独立，受福州楼市正面波动影响较小，且容量有限。

记者留意到一组数据：

2013年，正祥集团以6.06亿元拍下连江地块，成为彼时“地王”，楼面价4536元/m；2014年，恒宇集团以2亿元竞得连江县城A地块，楼面价约合2365元/m；，禹洲地产以5.8亿元竞得连地拍卖[2014]13号地块，楼面价4247.84元/m；2016年，恒宇集团以1.78亿竞得连江2016-01号地块，楼面价4664元/㎡。

此番建发入主连江，楼面价3093元/m——而当下的连江城区均价，约在9500元/m。

“除了恒宇入主连江的第一个项目和未来的建发项目，其他福州房企在连江的拿地成本均不低，折合建安成本估算，9500元/m的当前均价可以说‘几乎不赚钱’。”一位业内人士如是说，以禹洲·剑桥学苑为例，项目初期开盘价仅为8500元/m左右，一路热销升至当前的9500元/m，才“堪堪保本”，所以福州房企在连江的热销之路，看似风光热捧，实则冷暖自知。

为了淘金 也为了战略

“当下的福州市区鲜有地块出让，即便有住宅地块出让，也会被各类房企联合体和本土巨头迅速瓜分。”知情人士表示，在这样的背景下，不少房企只能通过别的方式，或联合开发，或收购旧地。

换句话说，不过分计较单盘利润，出于全盘战略布局的考虑，即便看到了薄利也要拿地。

“而据我们统计，自2013年以来，连江正式出让的住宅地块仅为9幅，其中有不少已经到了开发中后期，所以尽管连江市场容量不大，但与购买力近乎透支的福清、长乐相比，还处于库存量与购买力的合理空间。”这位人士进一步表示。

看到潜力更要看到风险

“但值得注意的是，与福清长乐一样，连江的内生型市场，注定了市场容量和潜力的瓶颈。”业内人士强调，如同当下的福清长乐市场，在每年去化量相对不变的情况下，越来越多开发商入住，让“僧多粥少”的竞争格局也更加惨烈。

为此，与之相比，经济实力和消费潜力更低调的连江，同样面临着类似、甚至更大的风险。