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“低调”连江 为何成榕房企外迁下一站?
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2016年4月22日 放大 缩小 默认        
正祥、恒宇、禹洲、建发先后在此拿地,继闽侯、福清、长乐之后——
“低调”连江 为何成榕房企外迁下一站?

连江被开发商青睐(资料图)

N海都记者 邱岩

近日,两则福州周边土地市场的消息,引发了业内关注。

其一,是4月15日建发集团以4.56亿元总价摘得“连地拍卖(2016)02号地块”,总面积78.96亩,楼面价3093元/m;

其二,是4月20日恒大以6.01亿元竞得福清[2016]02号地块,折合每亩316.72万元,楼面价2192元/平方米。

相较于恒大最终选择了名企汇聚的福清作为落子福州的第一站,早已在福州站稳脚跟的建发却选择了一贯不温不火的连江城区,多少出乎了人们意料。

而实际上,近年来连江城区已经陆续迎来了正祥、恒宇、禹洲等福州房企,虽然不及闽侯、福清、长乐那般热闹,却也颇具声势。

难道说,一度低调的连江城区,也将成为福州房企的下一个跑马场?

从“三国演义”到“四强同台”

“建发也来了。”

这个消息,从本周一开始,就在不算大的连江城区楼市间传开了。

自2014年12月10日,禹洲拿下了连江新区地块后,所打造的“剑桥学苑”项目的确没让业界失望,并与另外两位“福州兄弟”——正祥·日照家林与恒宇·国际华府一同主导了连江楼市。

这三家来自福州的房企,都将项目选址在连江县城新区,且项目之间的距离均不算远,这个紧邻高速路口、启明中学的新区,成为了福州房企在连江直面厮杀的舞台。

然后,今年的4月6日,恒宇集团以1.78亿竞得连江2016-01号地块,坚定地表达了深耕连江的决心。

再然后,建发也在他们身边腾挪了块地,从“三国演义”变成了“四强同台”。

为什么成名于福州的几大房企,在近年的土地储备上均将连江作为扩张版图的坚定选项?

答案,或许没这么简单。

“风光”之下也有隐情

连江城区板块,则是业界人士眼中典型的“内生型市场”——意味着市场相对独立,受福州楼市正面波动影响较小,且容量有限。

记者留意到一组数据:

2013年,正祥集团以6.06亿元拍下连江地块,成为彼时“地王”,楼面价4536元/m;2014年,恒宇集团以2亿元竞得连江县城A地块,楼面价约合2365元/m;,禹洲地产以5.8亿元竞得连地拍卖[2014]13号地块,楼面价4247.84元/m;2016年,恒宇集团以1.78亿竞得连江2016-01号地块,楼面价4664元/㎡。

此番建发入主连江,楼面价3093元/m——而当下的连江城区均价,约在9500元/m。

“除了恒宇入主连江的第一个项目和未来的建发项目,其他福州房企在连江的拿地成本均不低,折合建安成本估算,9500元/m的当前均价可以说‘几乎不赚钱’。”一位业内人士如是说,以禹洲·剑桥学苑为例,项目初期开盘价仅为8500元/m左右,一路热销升至当前的9500元/m,才“堪堪保本”,所以福州房企在连江的热销之路,看似风光热捧,实则冷暖自知。

为了淘金 也为了战略

“当下的福州市区鲜有地块出让,即便有住宅地块出让,也会被各类房企联合体和本土巨头迅速瓜分。”知情人士表示,在这样的背景下,不少房企只能通过别的方式,或联合开发,或收购旧地。

换句话说,不过分计较单盘利润,出于全盘战略布局的考虑,即便看到了薄利也要拿地。

“而据我们统计,自2013年以来,连江正式出让的住宅地块仅为9幅,其中有不少已经到了开发中后期,所以尽管连江市场容量不大,但与购买力近乎透支的福清、长乐相比,还处于库存量与购买力的合理空间。”这位人士进一步表示。

看到潜力更要看到风险

“但值得注意的是,与福清长乐一样,连江的内生型市场,注定了市场容量和潜力的瓶颈。”业内人士强调,如同当下的福清长乐市场,在每年去化量相对不变的情况下,越来越多开发商入住,让“僧多粥少”的竞争格局也更加惨烈。

为此,与之相比,经济实力和消费潜力更低调的连江,同样面临着类似、甚至更大的风险。