N海都记者 刘梦宁

在刚刚过去的4月，福州楼市成交回落，数据并没有3月的各种“逆天”，但市场热度依旧，各项目的价格纷纷出现“新高度”。

很显然，福州楼市的量价进入新一轮的博弈升级——前期“贴地卖”的项目，在大量去化的同时，普遍觉得“折了本”；开发商举起了新一轮的喊涨大旗，更有开发商喊出每平方米5万元的高价。

在这一轮地王加持、开发商边喊边涨的情况下，接下来持币观望的购房者会否持续掏出“钱袋子”？

市场

“过山车式”好行情回落 成交仍属高位

尽管福州楼市交易量冲高回落，4月总成交报收于3574套，远不及风光无限的3月，但4月五区成交业绩仍显赫，2835套的成交水平，将3月的2720套甩在身后。

闽侯的实际成交也并不如数据那般“寡淡”，其中4月29日开盘热销的碧桂园十里江湾尚未备案纳入统计。此外，五一小长假期间，公开开盘的7个楼盘成交已超1000套。美伦学府雅居、榕南礼居两大项目均为首次开盘，且去化情况较为理想，低价入市获得不少客户青睐。

仓山区依然位列榜首，在五区之中表现抢眼。在供应方面，鼓楼、台江都是零供应，仓山区继续成为供应主场，供应量达到1564套，闽江世纪城、保利西江林语、奥体小城以及首次开盘的榕南礼居、美伦学府雅居是供应主力；签约方面，仓山区也以1899套战绩占据五区绝对“大头”，热销多时的闽江世纪城依旧占据成交榜榜首，新榕金城湾也表现不俗。

“在政策持续宽松及地王持续出现的背景下，4月延续3月火热行情，无论是成交量还是成交价均在高位运行，多数首置首改刚需楼盘在开盘当日去化都达到了8成以上，也一定程度看出了购房者在加快入市脚步。”CRIC克而瑞高级分析师黄彬表示，尽管4月初政策相继出台，似乎让很多人闻到了楼市调控缩紧的味道，但随着政策不利因素慢慢消化，在4月的下旬，网签数据再度回归到了高位。

价格 “立标杆式”喊高价“借船出货”意味明显

价格方面，本月福州楼市无论是市中心还是外围项目，都在走高。

根据CRIC克而瑞的数据，3月成交价格方面，五区普通住宅成交均价为15132元/㎡。这已经达到环比上涨13.52%，同比涨幅3.29%的水平，价格位于近一年第二高位；闽侯普通住宅成交均价8844元/㎡，环比上涨13.73%，同比涨幅9.9%，价格位于近一年高位。

时至4月，福州买房成本再创新高。鼓楼区均价达到23545元/㎡、台江区均价达到22910元/㎡、仓山区15424元/㎡、晋安区17863元/㎡、马尾区10741元/㎡、闽侯县10049元/㎡。

“这一次楼市价格上调是一种普调。”业内人士林先生透露，无论是市中心板块还是外围板块，房价都在成规模地上调。在市区地王频现的情况下，市中心楼盘看涨预期浓厚，持币购房者，尤其是拆迁户的先后入市，为市中心楼盘提供机遇；闽侯则受益于价格低洼优势，刚需被倒逼到闽侯，所以即使价格上调了一些，但依旧是刚需不得已的选择。

不过黄彬也提醒，“当前有不少楼盘喊出看似不切实际的高价，如东二环项目喊出3万元的高价，五四北项目喊出5万元的高价，这都是虚高。其目的是在区域内立个标杆，有利于借船出货。实际成交价格虽然也有上调，但远达不到这个标准。”

探析 楼市热将持续 还有足够客户支撑

量和价之间的关系，从来微妙。在此番楼市大热之前，福州楼市经历了一个较长的低迷期，其间开发商将在售项目“贴地卖”，以价换量，度过了一段艰难期。

如今，政策、购房心理、供销比都发生了变化。

尤其是库存方面，根据CRIC克而瑞的数据，2014年，福州楼市成交低迷，市场库存逐步攀升，致使存销比不断加大，库存去化周期不断拉长，五区去化周期更是高达17个月，升至中高风险期。

步入2015年之后，在持续性政策利好、供应压缩、价格下调、成交回升等多重条件下，市场库存压力得以缓解，库存量逐步下降，存销比不断缩小。

尤其是2016年3月之后，五区库存去化周期已缩短至历史最低位8.7个月，闽侯更是在一个月之间降至历史最低位6个月，五区、闽侯存销比双双迈入健康合理区间，且创下历史最低库存去化周期值……加之土地市场癫狂的大环境、购房者买涨不买跌的心理预期重现、旧改项目使得大量持币的拆迁户出现，直接为楼市热度的持续提供了诸多可能性。

接下来的5月，连潘旧改的首个项目金辉优步大道即将开盘，世贸连潘项目璀璨天城也已公开。业内人士认为，“连潘首个项目，只要开盘价格不离谱，销售情况肯定不会差，而这些预期在23000元/㎡以上的高价连潘项目一经面市，势必再度拉高福州楼市整体均价。”

对于接下来的行情，业内人士均表示较为乐观，认为福州楼市的这波好行情至少能持续到下半年。