N海都记者 林姿

“地铁一通，黄金万两”，地铁开通直接拉动房价上涨，似乎成为颠扑不破的楼市规律。

从2008年地铁规划落地，到2009年12月开工，地铁盘经过开发商接棒炒作，价格轮番上涨。而5月18日，动工近七年的福州地铁1号线终于要实现南段通车了。这一大利好能否再引爆沿线楼盘？

调查 新盘价格淡定未现新涨！

目前，地铁一号线从五四北的象峰站，一路南下，穿过市中心，抵达福州南站。而本次试运行的则是1号线的南段，即从三叉街到福州南站，共计9站，与则徐大道部分重合，覆盖了仓山区的主要销售板块，如仓山旧区以及城南。

当然，作为地铁沿线的楼盘，自然不会错过这次“从天而降”的宣传机会。

如滨海橙里打出的“与地铁1号线排下站几乎达到无缝接驳，8分钟即达学生街商圈”，阳光城大都会一杯拿铁（拿下地铁房）等等，沿线项目大打地铁牌。有项目负责人表示，地铁是自带卖点，顺势而为或许有所收获。而据记者了解，地铁试运行过程中，沿线楼盘还将在站点周边派单宣传。

事实上，仓山占据了整个福州市区近六成销量，而仓山区南部更是新盘集中区。虽然今年以来城南也加入了涨价大军，单价上涨数千元的不在少数。不过，即便“地铁来了”的声势浩大，借势涨价的似乎没有。

城南一楼盘工作人员表示，“我们从去年底一开盘就在涨价，至少涨了两三千块。原来万元出头，现在要13000多元。近期涨不涨价格还要看蓄客情况怎么样。”还有一位开发商直言不讳：“虽然地铁通车是个重大好消息，但我们现在不会马上调价。因为前一段时间开盘刚涨的，价格稳定是我们目前的主要想法。”而纯新盘则选择观望一阵。“地铁会提高预期，但是究竟接受度如何还得看市场。”

事实上，在地铁1号线开工的2009年，地铁盘的涨价几乎无人能敌。则徐大道周边新仓山洋楼的均价从“五”字头一路升至“八”字头。而五四北中庚香山春天首期开盘价格就逼近13000元/㎡大关，高于同区域多数楼盘。

那么，地铁开通在即，为何没见涨价？

析因 工期有点长热点未能持续

从规划上报到部分通车，地铁1号线经历了八年时间。在地铁规划获批的一段时间中，地铁成为最受关注的事件，沿线楼盘确实赢得了较大的市场关注。同时，该享受的红利，也在站点公布后，被沿线楼盘消耗。

最为明显的案例就是，在2013年12月，地铁5号线公布延伸至闽侯。该消息对一直疏离于市区的闽侯而言，不啻为一大利好。然而，2014年闽侯楼市成交大降温，地铁沿线项目未能独善其身，同样加入降价行列，地铁也未能唤醒购房者对闽侯的吸引力。

而随着时间流逝，红极一时的地铁效应也随着建设工期的不断延长而逐渐淡化。在随后的地铁4~6号线规划公布时，市场反响就不及1号线了。

CRIC高级分析师黄彬坦言：“地铁建设本来就是个长期过程，但对楼市而言，热点总是更迭太快，同时也是即时消耗型。该用的利好在开工前后就已经被‘榨干’了。”

前期涨得猛，有点透支

令目前在售项目对涨价有所忌惮的则是，前期地铁盘的暴涨，在一定程度上透支了接下来数年的市场。

2010年12月地铁1号线站点公布后，2011年中庚香山春天首先启动，打出“鼓楼北第一站”，首期开盘价格就逼近13000元/㎡大关，高于同区域多数楼盘。对比市区，2011年上半年房价刚突破13000元/㎡。

同样的，毗邻1号线三大主站之一葫芦阵的中茵上城国际2011年入市均价达到12000元/㎡左右，较之一年前的区域均价涨了一两千元。甚至上城美域在2013年价格飙升至17000元/㎡，与传统高地东西二环平起平坐。

涨得快，似乎就跌得猛。在2012年的以价换量潮中，五四北的项目频现千元跌幅，甚至部分月份的成交均价跌破万元，一举回到2010年。2014年楼市大降温，城南的新盘价格低至万元出头，难回鼎盛时期。

因而，在目前房价处在相对高位的市场中，再度以地铁为名涨价，注定接受度不会太高。

后市 南段通车再爆地铁盘“钱程”？

事实上，地铁首先影响的是城市的格局，就像此前福州三环全线开通一样。地铁将楼市板块范畴延伸、扩大。黄彬表示，“交通配套的跟进，让这些原来不受重视的区域得到了越来越多的关注”。从长远看，地铁扩大了城市的生活半径，楼市的供应量有可能加大，为购房者提供了更广阔的选择空间。

一般来说，距市中心的距离越远，价格就相对越低。然而，地铁时代来临，“以地段论价格”不再是唯一定律。对于距市中心较远的地铁沿线区域来说，由于地铁较公交来说有一个很大的优势——时间可控性，越来越多的上班族开始选择这种出行方式，近郊地铁物业将再度升温。最为明显的就是，地铁沿线的成熟二手房，已经开始就此炒作。

由此及彼，将来的4、5、6号线逐一建设，也将让市场的关注点扩大至远郊区。原本受制于交通的郊区盘，在地铁通车下短板消失，加速发展和成熟，成为全新的居住板块。

□记者的话

“傍”地铁更要“傍”大市

对购房者来说，最为关注的还是地铁通车后地铁盘的价格走势。

有业内人士抛出数据称，广州地铁1号线动工，地铁出口周边的地产立即升值20%。地铁刚投入运营，地产物业又迅速升值15%。但也有人说，房价在规划、建设过程中早就被炒作透支了。

如果将福州地铁盘的涨跌与市场变化相联系就能看出，在地铁盘大涨的时期，市场的政策较为宽松，地铁的利好只是其中的一个催化剂，而并非起决定性作用。

但是部分板块，过度炒作“地铁”概念，导致价值提前透支，涨幅超过市场均速。

当板块库存增加，去化遇到阻碍的时候，价格的下探在所难免。仅靠地铁概念的楼盘无法俘获购房者，只有配套、楼盘品质以及交通出行综合优势明显的楼盘，才能获得较高的市场价值。

（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）