N海都记者 刘梦宁

当下，福州各大楼盘正将目标瞄准一群特殊的“刚需人群”——一大波“拆迁潮”所带来的潜在购房群体。据不完全统计，今年福州已公布的榕城旧改项目已经超2300亩。

旧改，极有可能给福州楼市带来强劲购买力。这部分人群已然成为各楼盘重点的“拓客对象”。那么，开发商们是如何下苦功的？在一些高价“地王”即将面市的当下，这些多金“土豪”又会否接棒高价“地王”？

焦点：大量旧改项目“上马”

近日，有关福州旧改和征地的消息持续释放——

5月5日，福州市国土资源局发布，近期拟征收仓山城门镇5幅地块，将采用货币方式安置。

闽江北岸中央商务区二期项目房屋征收补偿方案征求意见稿也在近日公布。据了解，此次征收总户数约3080户，该地块的征收补偿金额将不低于2万元/㎡，有望达到2.1万元/㎡左右。

而4月底，福州土地发展中心确认了排尾红星地块以及鼓山大桥南接线周边旧改项目两幅地块选址范围，选址面积分别为677.96亩及226.07亩。

据统计，2016年城区旧屋区改造计划启动实施54个项目，其中计划基本完成征收项目30个，计划完成前期工作项目24个；加快推进2013—2015年启动实施的旧改征迁扫尾项目39个。

市场：拆迁户成重点“关注对象”

与以往的拆迁户不同，如今市中心的拆迁补偿“一路走高”，拆迁户的实力不可小视，中原地产福州公司总经理蔡俊表示，“正因此，拆迁户有着现金多、下定快等优势，不少拆迁户甚至可以一次性全额付款，省去申请贷款、银行批贷的时间，开发商回笼资金的速度更快，因此更成为开发商的必争对象。”

不少楼盘都给出了拆迁户专享活动和优惠，并加大了针对性的营销力度。

碧桂园时代城此前就进行了拆迁户的专场活动，只要购房者凭拆迁证明即可参与抽奖活动；融信双杭城近期也在即将拿到拆迁补偿的祥坂片区“下苦功”，除了做现场推介和宣讲外，还在以返点形式争取社区的“楼长”成为自己的临时售楼员。而作为连潘旧改的第一个面世项目，金辉优步大道抢占先机，争取到不少区域内拆迁户认筹。

某项目负责人告诉记者，他们还给拆迁户一次性付款很大的优惠让步，“总价能拿到95折，我们看中的也是这一批客户手持现金，购买力相对比一般客户强。”

“击败”八县客成中心主角

事实上，福州市中心的成交客群格局正在发生变化。拆迁户已经成功“击败”风风火火多年的八县客，成为市中心楼盘的主角。

“从我们一线的销售反馈来看，2015年起，福州楼市的购买客群开始发生变化。在2013、2014年，市中心均价两万元以上的楼盘，八县实力客户是主角。而从2015年开始，八县客由于受实体经济下滑影响，活跃度降低，市中心高房价客群开始由拆迁户接棒。不少高端项目有三四成的比例都是拆迁户购得。”蔡俊表示。

“拆迁户地缘性明显，多半在原本生活的区域2~3公里内选择再次置业。他们手持大量现金，从地域情感上，他们习惯了老城区的热闹繁华；从居住需求上，他们需要尽快入住；他们的购买意愿比普通刚需更为强烈，这一群人是福州市场的‘新刚需’。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示。

而融信双杭城有关人士也证实了这一点，如今他们的成交客户以鼓楼、台江和仓山的群体居多，区域内的拆迁户也有大量成交。

后市 下半年卖房靠拆迁客接棒？

的确，在福州，除了在土地市场上一掷千金的开发商被称为“土豪”，在购房市场上，也只有拆迁户能与之匹配。

如今拆迁户越来越多，“土豪”越来越多，而对于开发商而言，也预示着下半年将面世的高价项目的目标客户越来越多。

然而，拆迁户究竟有多少会转化为自身项目的购买力？这个问题开发商最为关心，因此，他们的“市调”也做得非常详尽。

不过，业内人士也表示，针对拆迁户的营销动作，只是作为平时销售拓客的一种补充。“毕竟，拆迁户的群体并不算大，扣掉选择保障房安置的，剩下的补偿人群还会受到二手房的争抢。”业内人士分析，相对于期房销售的一手房市场，拆迁户更喜欢购买条件完善的二手房。

“大家都有期待，但是期待并不高。如果自身项目能成为周边区域拆迁户的首选，那对销售的确是很大的推动。”只不过，拆迁过程中必须要经历的种种流程，会拉长拆迁群体带来的刚需入市的时间，因此，撬动市场还需要更耐心的等待。