N海都记者 林姿
从表象上看，5月楼市不容乐观——
周成交自4月底开始出现三连跌，开盘也现出疲态。
不过，另一组数据却说明楼市向好——
福州市区住宅的库存有减无增，步步下探，处在四年来新低，供小于求的现象逐渐呈现。
那么，造成这一系列怪现象的幕后推手究竟是谁？这对福州楼市又有怎样的影响？
行情
5月开盘少
据统计，5月过半，市区仅有闽江世纪城、新榕金城湾、美伦学府雅居、保利西江林语等项目开盘，而且多是集中在“五一”黄金周期间。其中美伦学府雅居为首次开盘，其余都是老盘新开。过了黄金周，似乎开盘的劲头都懈怠了。
再来看看4月的开盘情况，延续3月火热行情，4月市区就有9次开盘，金山、城南各三个项目，马尾两个项目。相较之下，5月确实低调了不少。
据记者了解，目前各开发商针对新推项目、新品的营销活动还挺多，营销大战的气氛也更浓烈。比如名城珑域的玫瑰星空灯光秀，三盛国际公园“香缇公主”派发香薰，金辉淮安国际住区全城招募“理想X100人”等等，然而，真正“卖房子”的却并不多。
“事实上，最近不少楼盘都着手对楼市的行情重新考察与整合，然后对项目的新一轮工作安排做出调整，因而开盘计划也有调整。”业内人士林先生表示，先高调举办活动蓄客，保持曝光度已经成为近一阶段不少楼盘主要的营销方式。
成交连跌三周
从周成交来看，同样难掩颓势。
据克而瑞数据显示，五区成交量连续三周下滑。5月第一周成交562套，第二周成交397套，环比跌45%。5月上半场成交不超过千套，除非后半场发力，否则整个月不会超过2000套，远低于3月的2720套和4月的2835套。
而以往在3、4月份风光无限的主力项目，在5月上半场，成交确实也有所下滑，其中只有融信白宫和闽江世纪城的备案超过百套。
当然，这种转凉的趋势在全国范围内也有迹象。
据媒体报道，由于前期市场需求严重透支以及楼市调控的因城施策，4月份以后，一线城市以及一些热点二线城市的降温明显，并带动整体楼市的成交量连续多周出现回落。
库存
降至20000套，创4年新低
然而，成交跌、开盘少，却并没有产生传统的结果——库存增。相反的，据福州房地产信息网显示，截至5月18日，福州市区住宅库存已缓步降至20000套以内。
这个数字，在2012年5月，对月销售不过千套的福州楼市而言，意味着“高库存”压顶，即便不再增加供应，福州市区结结实实需要销售20个月，因而需要大促销降价快速走量。
然而4年过去，如今的2万套已经不是当年的2万套。按照市区前四个月的平均销售水平，这些房源仅够销售8个月。
根据数据机构常年统计的规律来看，去库存周期小于8个月时，房价存在上涨压力；接近8个月时，房价有上涨倾向；在8~15个月时，房价处于合理区间；接近15个月时，房价有下跌倾向；大于15个月时，房价面临下跌压力。
“这时候已经谈不上库存，而应该说是可售。”CRIC高级分析师黄彬表示，“而且8个月还是平均值。这就意味着部分区域的去化周期还低于这个水平。”
比如，金山的去化周期8到9个月，主力项目如新榕金城湾、金辉淮安半岛、保利西江林语、融信白宫等。而存量最低的当数东二环，存量不足千套，如按照去年月均成交来看，去化周期仅有3.1个月。
解读
老盘快卖完，新盘没跟上
为何周成交三连跌，库存却还是下滑？
事实上，进入2016年以来，市区住宅市场每个月都是供小于求的状态。据CRIC数据统计，1月供应1326套，成交1485套；2月供应1004套，成交1211套；3月份供应1868套，成交2720套；4月份供应1845套，成交2835套。进入5月份，供应依然处于比较低的状态。其中，新榕金城湾543套，闽江世纪城400套，禹洲天跃湾178套。
目前，老盘卖着卖着就快卖完了。城南的闽江世纪城也只有5栋住宅没开。金山的融信白宫、华润橡树湾住宅的余量也不太多，更别说东二环的老项目几乎都扫了尾。
但是新盘却还没跟上。今年上半年，去年拍出的高价地虽已逐一公布案名、蓄客，却迟迟未入市接受市场检验。上市的新丁屈指可数，新增房源渐少，成交自然下滑，库存亦“有减无增”。
后市
新盘去哪儿了？
那些“扬言”将让福州市区住宅均价再上一个新台阶，一直在市场中吊足胃口却又迟迟不肯现身的新盘，到底去哪了？
事实上，目前，福州多个“地王”项目，如金辉优步大道、阳光城檀悦、世茂璀璨天城、鲁能公馆、正荣府、融侨碧桂园时代城都已经在做入市前的准备，酝酿着加入福州的楼市之争。但是，对这些身价颇高的新盘来讲，面临的问题还有很多。
新房源首发价，至关重要，开发商历来慎之又慎，究竟高地价怎么转化为让人能够接受的房价？目前高价盘所在的区域如五四北、连潘、光明港也并非传统豪宅区，做出的豪宅产品接受度怎么样？诸如此类的问题，都是开发商亟待研究的课题。
那么，既然高价新盘没什么大动静，那原本期待着被高价盘“抬一抬”价格的老盘，自然也静观其变。
不过，这样的沉默即将被打破。5月21日，从年初开始蓄客的保利金香槟即将全新开盘。接下来，作为去年高价地的“急先锋”金辉优步大道也将大举入市。
对东二环而言，保利金香槟会不会带来更高阶的价格，喊涨了几个月的东二环到底能不能成功跳涨？全新盘金辉优步大道可否一炮而红？本报还将持续关注。
