N海都记者 林姿

5月福州楼市量价齐涨，多数开发商的销售策略也从走量转为提利润。

在这波提价潮中，有几个项目尤为引人注目，因为它们在楼市销售业绩平平，但涨价幅度很猛。

现象 它们涨得让人意外

首先就是5月21日开盘的中发印象外滩。据CRIC数据显示，开盘的9楼均价18500元/㎡。这样的价格也确实出乎很多人的意料。有购房者表示，“即便这个楼栋是楼王，也不至于涨得这么快。”事实上，其他在售楼栋才卖到16000~17000元/㎡，而上周同区域开盘的闽江世纪城，价格则在16500元/㎡左右。

再看上一次开盘的情况。中发印象外滩此前一次公开开盘还是在2015年的8月份，推出主力面积为116~119㎡的三房，开盘均价为5楼14500元/㎡，11楼平层12000元/㎡。而邻居闽江世纪城也在14000元/㎡左右。

起步价格相似，也都处在涨价通道，中发印象外滩涨价的步子却领先于区域。

另一个让人大呼“没想到”的，是老盘杉林悦榕公馆。

这个2013年入市的项目，一直表现低调但价格却很坚挺。据了解，去年年底其在售产品均价近18000元/㎡，而如今的在售均价已经超过20000元/㎡。不仅在仓山板块的同类住宅项目中“数一数二”，甚至比肩二环边不少项目。

而仓山旧区为数不多的住宅项目南台十六府也是如此。从2014年开始销售到现在，价格从14500元/㎡涨到了目前的18500元/㎡，甚至部分楼王房源在20000元/㎡，涨幅高过福州平均水平。

疑问 没有销量支撑 涨价底气何来？

若从以往的销量而言，甚至许多业内人士都无法理解这些项目涨价依据何在。

中发印象外滩，从2014年入市以来就一直卖得不温不火。此前本报亦报道过其因“土地抵押”导致房源不能顺利签约的问题。如今，中发印象外滩一期地块的9栋楼，还有1栋尚未开盘。据福州房地产信息网显示，项目已经拿到的预售中，销售了514套，月均销售30多套。

再看杉林悦榕公馆，作为“沉底”老盘的代表，目前已经是准现房出售，但9栋楼还没卖完。据福州房地产信息网显示，其住宅总套数在1074套，目前还剩下284套。入市3年时间卖了不到800套，月均成交不足30套。同样，南台十六府2年多来卖了1200多套住宅房源，月均50套。

当然，目前福州楼市活跃，这些原本“低调”的项目近期的开盘去化都有所提升，甚至可以达到八九成。但和主流项目动辄一个月上百套的销售相比，仍是“细水长流”。

既然销量难做支撑，那么涨价“哪来的自信”？

解读 有“硬件”倚仗 无后期项目追进

在业内人士林先生看来，“市场好了，购房者积极性高了。即便是小房企的产品，如果周边配套好或者地段好，倒是也能够掩盖品牌影响力较弱以及销量一般的‘硬伤’”。

以中发印象外滩为例，项目毗邻海峡会展中心，周边的星级酒店已经落成。而杉林悦榕公馆则是背靠万达。

更幸运的是，这类项目周边几乎没有竞品，涨价导致客户流失的问题出现概率较小。

海峡会展中心周遭、快销大盘闽江世纪城年底以前住宅部分就可以清盘。而中发印象外滩尚有二期地块没推出。杉林悦榕公馆情况相仿，仓山万达周边只有兄弟项目杉林华府。

更重要的是，这类开发商手中的项目比较少，没有滚动开发、资金周转的太大压力，因而走量之心并不迫切。“公司资金回流没有造成压力，而且地段比较核心，所以没急着卖。”

观察：追不追涨，靠一双慧眼

追涨，一直是福州买房人的常见心态，但要不要追涨，如何追涨需要一双慧眼。

首先要看，涨价是不是市场供需的体现。“大部分高价项目都是作为压轴房源推出的，这时候开发商销售基本没有压力，可以拿楼王来找利润。此为“逼定涨”；某一楼栋定高价，会让之前不是很好卖的房源显得更具性价比，此为“造势涨”。据CRIC高级分析师黄彬介绍，在市场转热的大环境中，购房者要分辨出产品力的高低。

业内人士坦言，在旺市中，市场的大环境能弥补产品的短板，只要品牌、社区、户型、地段、配套中有一个条件“说得过去”就能涨价。而淡市则截然相反，只要上述任意一个条件出现短板，销售就会受阻。

还是那句老话，只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。而旺市，只能靠购房者自己擦亮眼睛，多方比较了。