N海都记者 林姿

6月8日，纯新盘金辉优步大道正式开盘入市。综合各市调机构的调查显示，开盘折后均价近25000元/㎡，刷新晋安区开盘成交价的最高记录。

作为去年福州“高价地”中楼面价最低且最先入市的项目，优步大道一直被业界认为是测试高价盘接受度的风向标。

7月，更多“高价地”项目将陆续进入上市期，它们对福州房价水平的影响引人关注。

事件回顾 开盘价高过“吹风价” 市区高价盘接连入市

6月8日，优步大道正式开盘。虽然只比原定的开盘时间推迟了一周，但开盘均价近25000元/㎡，与此前的“吹风价”相比，涨了数千元。

据记者了解，在年初蓄客伊始，金辉对外释放的价格在22000元/㎡~23000元/㎡。彼时，福州楼市中超过20000元/㎡的项目还比较少，因此不少人对这样的价格接受度还有疑虑。

不过，没到开盘，价格都不算数。有业内人士表示：“这样的试探价最后还是会随着蓄客情况和市场反应进行调整。”而后，金辉发布了其复式户型，并跟进暖场活动。有业内人士推测，从目前的开盘来看，蓄客情况应该不错。当然，也有业内人士认为，“这样的开盘价也和项目本身存量小，后期销售压力不大有关。”据了解，优步大道项目只规划了5楼栋，首次开盘2栋。

其实，优步大道首期开盘价之所以能打出“2万+”，与之前东二环另一项目的热销不无关系。

在今年初，老盘新品金香槟对外释放价还在20000元/㎡左右，但随着蓄客数量的增加，价格不断上涨。最终，开盘价格达到22800元/㎡，较吹风价高了近3000元/㎡，创下福州“20000元/㎡+”开盘套数销售记录。（详见本报5月27日《东二环高价“复出”连潘“获利”》报道）

当然，两个高价盘，都“恰好”在市区新盘“空窗期”，在售项目所剩无几，对手数量较少的情况下开盘，热销的几率也比较大。

影响

市区成交价现结构性上涨

接连两个高价盘入市，整个市场“炸锅”了！最直接的影响就是，市区的周成交均价旋即出现明显的提升。

数据显示，在五月第三周，市区周成交均价尚在15010元/㎡。到了6月初，当周金香槟备案356套，受其集中成交影响，成交均价拉升至17722元/㎡，创近12周新高。而6月第二周，金辉优步大道备案84套，受其集中成交影响，成交均价拉升至18030元/㎡，再创近12周新高。

据了解，在2015年以后，市区周成交均价一直都在16000元/㎡以下徘徊，而且超过20000元/㎡的高价盘备案套数并不多，因而对整体价格结构的影响也比较小。然而，在金香槟和优步大道的大体量接连备案下，成交均价直接突破天花板。

而也有业内人士表示，“这个价格上去了就难下来。尤其是接下来那么多高端盘上市，福州市区成交均价肯定加速往上走。”

在售项目潜滋暗“涨”

东二环、连潘新盘步步上涨，也带动市区其他项目“受益”。

最典型的莫过于同样位于东区板块的阳光城金融街官邸，近5个月的房价上涨幅度高达34%。据CRIC数据显示，金融街官邸6月最新一周的成交价约为25500元/㎡，而在去年年底，金融街官邸成交均价约为20000元/㎡。而东二环东区的融侨悦城，目前售价25000～27000元/㎡。

大东区之外，整个市区的在售项目都在潜滋暗“涨”。

外围的金山板块，淮安的金辉淮安半岛价格已经在15500～16000元/㎡，融信白宫全新组团的定价在17000～19000元/㎡，五四北三盛国际公园香缇时光也打出18000元/㎡起价，城南板块的闽江世纪城在16700元/㎡，印象外滩卖到18500元/㎡，而靠近三江口的禹洲天悦湾则涨到15000元/㎡。市中心的融信双杭城部分住宅楼栋涨到28000元/㎡。

疑问 高价项目有硬仗要打？

作为2015年度连潘板块地价最低的优步大道，其价格自然也为板块内其他楼盘的定价提供了一定的参考。甚至在优步大道的开盘现场，有不少周边项目的负责人前来围观、取经。CRIC高级分析师黄彬表示：“近25000元/㎡的价格，当日开盘去化过半，说明市场热度不错。”

此外，金辉的楼面价是板块最低，但依然卖到近24300元/㎡，将总价控制在250万左右，那么周边楼面价过万的世茂璀璨天城、融侨首开尚东区等项目，价格自然是低不了。业内人士林先生透露，如果说金辉的价格是相对刚需，那么片区还将出现相对中高端以及豪宅的价格，将价格拉开到350万以及400万以上，形成不同的价格区间。

但从去年情况来看，CRIC数据显示如果以25000元/㎡为标尺画一条界限，那么25000元/㎡以上的普通住宅，去年福州共成交了462套，仅占据去年市区销量的1.2%。

而今年，高端项目都将悉数入市，上市量已经超过前三年的总和。去年462套的成交量甚至不足今年一个项目的推盘量。进一步来看，如按照去年“25000元/㎡以上”房源的去化水平，那豪宅市场确实有一场硬仗要打。

应对 价格竞争转为产品竞争

不过，对于销售问题，不少高端项目并不担忧。

“从这次金辉的客户群体来看，还是以地缘型的晋安区客户为主，但鼓楼台江区的客户也在逐渐增加。”黄彬告诉记者，“这表示客户对东区板块认可度在提高，房价的整体接受度也会随之提高。”

此外，福州市场以往的豪宅销售是建立在以往豪宅低供应量的基础之上。“市场容量都是做出来的，没有供应，销售也上不去。没有适合实力客户的住宅产品，这部分消费力也不会释放。吸引客户出手，还靠精细化的渠道深挖，以及更有品质的高端产品引导。”

有连潘项目负责人坦言，目前的新盘定位将多以高端为主，谈价格竞争没有多大意义，更多的是产品附加值的竞争。几个项目的目的是将区域做大做强。在高地价的前提下，增加赠送面积，提升装修品质，其实还是可以再增加价格提升的空间。