N海都记者 林姿

2016上半场，在量价齐升中圆满结束。成交创五年新高，市区成交均价在半年的波动上涨后终于在6月成功站上17000元大关，同样是历史新高。（详见本报7月15日B04《2016福州楼市“中考”分曝光——成交量创6年新高市区均价同比上涨19.3%》）

然而，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变。

成交在上半年创下新高的盛景背后，是高房价已经屏蔽了大量的需求，市场观望情绪在变浓。加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。

产品 泛豪宅化

下半年，整个市场都将豪宅化。

尤其是，去年“面粉”比“面包”还贵的项目，都将在今年下半年开始陆续入市，鲁能公馆、正荣府、世茂璀璨天城、首开融侨尚东区、阳光城檀悦、阳光城檀府等等。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。

但存在即是合理吗？“合理的供应应当是纺锤形。即能够满足中端刚性需求的产品占据大头。但目前情况看，豪宅泛滥，中端需求受到挤压。中低价房源的稀缺将加重供需矛盾，尤其是非传统豪宅区的豪宅价格产品，确实存在接受度的问题。”这也导致房企未来运营难度将越来越高。CRIL高级分析师黄彬表示，很多房企面临后续产品定价、营销等方面的难题，同时也增加了项目开发周期放缓等风险。几大地王项目将逐一亮相，房企如何将产品迭代升级，实现进一步精细化的产品创新，进而助力项目售价飞跃，将是下半年楼市调整的重点。

价格持续看涨

正是在产品泛豪宅化的基础之上，市区整体价格或还将出现一波上涨。

有业内人士表示，“这个价格上去了就难下来。尤其是接下来那么多高端盘上市，市区成交均价肯定加速往上走。”此外，受到高价盘的影响，市区其他项目也都在涨价通道之中。因此在下半年，房价还会持续一段稳定上行的走势。

但隐忧依然存在。在不少业内人士看来，目前的高房价已经屏蔽了大量的需求，普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。业内人士林先生认为，即便价格有所上涨，但也不及上半年猛烈。“近期都没有涨价的计划，一方面是成交量明显下来了，再涨价怕客户不买单，另一方面也是要看一看下半年的行情。”一房企营销总监说。

成交 拐点将至？

与价格互相影响的成交，在下半年会否迎来拐点？

黄彬表示，虽然2016年上半年成交创下五年来新高。但如果排除6月集中成交备案冲刺半年业绩的因素，6月份的市区成交或不及5月。近3个月成交量正呈现逐渐递减的走势。但从市场面的表现来看，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，下半年如果没有其他刺激政策出台，楼市有可能会出现拐点。尤其是因高价引起的市场观望情绪在变浓。

此外，二线城市中有不少城市开始收紧信贷政策。如合肥从7月1日起提高首付比例，7月9日，厦门重启“认房又认贷”。此举被解读为要给持续高烧的厦门楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，其他城市若出现过热现象，也可能出现政策调控。

而这柄悬在福州楼市上空的利刃，也将为下半年市场带来降温阴影。

板块 挤出效应持续

即便新盘看似丰富，但实际上新增住宅供应量并不多。

从市区来看，多盘的上市集中在连潘区域。加上东二环组成的大东区，在售项目仅有金香槟和金尊府，储备确实少。而世茂璀璨天城、首开融侨尚东区、阳光城檀悦等项目，加上金融街板块的首开中庚的新项目香开长龙，让东区成为改善型回归市中心置业的较好选择。

但是，这些热门板块的高房价，让一些购房者望而却步，也让部分价格低洼板块的性价比凸显。

目前，闽侯的南屿和南通成为成交大户，荆溪和上街板块紧随其后。随着市区价格还将有进一步提升的空间，届时闽侯还将迎来新一轮“挤出效应”。

另一个板块则是毗邻五四北的贵安。随着五四北房价的节节攀升，以及福州北向第二通道的开建，五四北下一站的贵安显现出了最大的优势——价格差。相对而言，价格处于略涨或基本没涨的状态，对于刚需和初级改善的购房者来说，是个不错的选择。