N海都记者 刘梦宁

9月来临，福州楼市越来越多高端新品开始活跃——这些产品中，既有普通楼盘中资源最好的组团，也有定位本就是瞄准塔尖人群的高端盘。这些涨价前总价很高、涨价后总价更高了的产品，能在这“金九”借热市实现大成吗？

聚焦：高端楼盘扎堆入市

在业内人士林先生眼中，9月福州楼市高端新品开始“厉兵秣马”，异常活跃。

泰禾福州院子，主推别墅类产品，高层则“惜售”；已近“清盘”的市中心大宅世欧王庄，再度推出云顶御园组团，约296~600㎡圈层疆域产品；而热推中的融信双杭城，也推出高端龙岭组团，户型段在129~165㎡的新品；还有已开盘数次的香开观海也持续推出136~176㎡精装大宅。

除了这些原本就是主打高端人群的楼盘，原定位和主打偏刚需刚改的楼盘也在热推项目内最好的组团。

三盛国际公园，推出旗下香缇时光146㎡墅质洋房，还将装修标准进行了升级。据悉这个组团最小面积127㎡以上，起价300万元。

此外，同在金融街板块，由中庚首开再度联手打造的全新盘——香开长龍示范区也将在9月份开放，同样主打120~155㎡为主的大户……

分析：“均衡性”考量 部分热销小面积段被“保留”

在克而瑞高级分析师黄彬看来，此次高端新品上市潮，主要和项目自身的销售节点有关，前期中小户基本已经消化殆尽，自然而然地到了推售高端产品上。而近期各类楼盘的销售情况火爆，更是加快了高端组团的入市节奏。

不过也有业内人士认为，开发商在业绩完成较好的情况下，开始追求利润。“通过提价、推出高端产品系、推涨市场预期，反过来也有利于项目销售。”

中原地产福州公司总经理蔡俊表示，因此也不乏开发商将小部分中小面积段余量进行“保留”——一方面源于利润考量，中小面积段产品去化快，一贯好卖，未来更有溢价；另一方面，也是处于均衡性考虑，“如果所剩余量不多，保留部分小户型面积段，在未来面对客户时有更充足的产品选择段，更能吸引客户，这也是一种巧妙的营销手段。”

客户群被进一步“收窄” 大户恐难独撑“金九”

尽管改善型产品目前正迎来供需两旺的时机，不少开发商基于此在“金九”加速推盘，希望实现快销抢跑。然而，在福州楼市价格全盘上涨的同时，大户型面临更高的总价，客户群体被进一步“收窄”。

“尤其是从去年下半年开始，市区供应的地块中，地价高涨、各种配建比重不断增加，开发商开发成本很高。为了实现预期利润，开发商只能把商品住宅部分开发成价值含量更高的产品，平衡整个项目的成本利益。”业内人士林先生表示，但是这种产品不同于一般刚需刚改，有足够的人群做支撑。

“动辄300万元以上的总价，打造的产品，并不是市场不喜欢，而是真正有能力购买的人群越来越少，接下来还是控总价紧凑型的三房的天下。”蔡俊表示，对于高总价大户产品在“金九”的表现，更多人还是持保守态度。

不过也有较为乐观的开发商表示：“好的地段、好的产品，是稀缺品，将会长期向好的，因此守着市中心的项目，今年不卖明年卖，明年不卖后年卖。”