N海都记者 刘梦宁

9月8日，位于奥体板块的正祥奥园康都营销中心正式开放，加上此前临时接待会馆已公开的融侨阳光城方圆、阳光城融侨檀府，以及已开盘一次的福晟华威钱隆奥体城……

短暂“断档”的奥体板块全面进入认筹期。

新盘迭出之下，各盘产品将如何突破？一片喊涨声背后，整体板块价格有怎样的预期？

焦点：奥体片区再次沸腾

奥体板块最先亮相的是福晟华威钱隆奥体城。据了解，目前其主推69㎡~83㎡5米层高的复式小户。福晟相关人士介绍：“由于户型区隔和用地性质的不同，以投资型和过渡型居住为主，在售均价18000元/㎡左右。”有业内人士评价，该楼盘邻近新的西营里市场，项目定位与区域需求较为迎合。

而近日亮相的正祥奥园康都项目合79.41亩，主打58~103㎡新中式洋楼产品，其中既有3米层高的小户产品，亦包含89㎡、92㎡、103㎡的6米层高复式产品，预计在10月底开盘。

“这个项目为正祥集团在2013年以底价2.21亿元竞得，楼面价2319元/㎡，这相对其他项目有较大的成本优势。在项目规划中还有四星级酒店、商务办公配置。”业内人士林先生表示。

融侨阳光城方圆、阳光城融侨檀府两项目，来自2015年度总价“地王”——融侨阳光城联合拿下的台屿地块，楼面价高达15775元/㎡。

前者由融侨操盘，也将在10月开盘。

后者由阳光城操盘，1期主推3栋平层精装产品，主力户型在100㎡~145㎡之间。

分析：以“高低配”实现溢价板块整体价格将被推高

据CRIC克而瑞高级分析师黄彬介绍，奥体板块内几个新盘目前的对外吹风价皆在25000元/㎡左右。相比区域内此前的住宅产品，无论是早期的华润橡树湾、融信白宫、阳光城丽兹公馆，还是偏后期的融侨奥体园著，整体板块价格都有明显“抬升”。而这还只是前期“低开”的价格，板块未来破3万的价格会在市场预期之中。

“去年拿地的项目楼面价高企，如果只是做成常态的住宅产品，是难有利润的。所以开发商要想赚钱，必须在产品上实现突破，如何突破？毫无疑问，采用高低配，以别墅+高层的形式，别墅通过稀缺性和舒适性实现强有力的高溢价，高层通过精装修或者复式送面积实现高性价比。”黄彬表示。

产品同质化竞争激烈小步跑抬利润成主流选择

事实上，奥体片区的产品同质化竞争激烈——

户型方面，均以100㎡左右的三房四房为主，搭配复式与精装产品增加选择，这不仅在奥体板块内同质化严重，放眼整个福州市场的新品上，无论是东二环、连潘板块，也是同质化竞争激烈。

风格方面也显得雷同，奥体片区普遍吹起新中式、新亚洲、新东方建筑风格；“这主要是因为一方面由于政策导向，楼盘不再热衷取洋名；另一方面，新中式的风格稳重大气，也好和奥体板块做文化底蕴的结合。”此外，中原地产福州公司总经理蔡俊还表示，未来整体市场推盘节奏将不会那么快，开发商在小步快跑中追求利润成为主流选择。