N海都记者 刘梦宁

近期，福州楼市波澜不断——先是城区住宅“限购限贷”，后有商业去库存“放大招”，政策面一收一放，引发市场焦点转向商业地产。

面对记者的采访，大多数业内人士称，虽然当下市场反应不明显，但部分后起商业项目，因地段好、不限购、能避开商业产品居住短板以类住宅形式打造，将会形成下一个市场“爆发点”。

市场

靠地段+性价比中心SOHO已有一波热销

在商业去库存“大招”放出之前，福州市中心好地段的SOHO就已经有一波热销。

9月底，东二环泰禾广场SOHO银座首次开盘，推出了390套产品。根据克而瑞福州机构的数据显示，其中包括10~16层3.3米层高的产品182套，均价达到2.6万元/㎡；17~24层5米层高的产品208套，均价达到3.6万~3.7万/㎡，几近售罄。

有关人士透露，“这主要与项目地段与性价比有关，项目位于东二环地段、东二环泰禾广场使配套全面升级以及项目本身的带5年租约投资回报比较显著有关。”

而更早一些时候，工业路一SOHO亦收割了一大波置业需求。三个月期间去化了1800多套SOHO。

“这一波市中心SOHO热销主要靠产品地段和性价比作为支撑。而在住宅限购情况下，商办物业尤其是SOHO也将再度迎来发展机遇。”克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，早在2010年住宅限购和限贷的双重作用下，偏投资型的SOHO就迎来了一次春天，SOHO成交量直线攀升，并在2012年达到了37.8万平方米的历史最高峰。

破短板+居住功能成熟 后起项目的“新助力”

SOHO有望在限购限贷的助攻下迎来机遇，成为投资性需求释放之下的下一个资金“接纳口”。

尤其是市中心好地段的后起的SOHO项目，伴随着燃气入驻、用水收费标准降低，SO⁃HO原本居住属性较差的短板已补齐。

“新政策对我们的SOHO项目是非常利好的，福晟旗下的几个SOHO项目包括钱隆奥体城、拓福广场、珠宝城等，地段都处于市中心，甚至地铁口，在设计之初我们就引入了类住宅的概念，设计了完善的燃气管道，全部做到5米层高。”福晟集团常务副总裁何建华表示。

同样的利好情况也出现在东二环泰禾银座SOHO以及三盛滨江国际。据了解，泰禾银座SOHO还打造了“双钥匙设计、双阳台设计”进一步迎合居住需求，11月份待推的C2号楼新品就主打类住宅属性，将引入天然气。“一期产品投资客更多，这一次我们希望更多地吸引首置人群。”

三盛滨江国际原本叫做三盛CITY，重新包装后更注重推出居住型的产品，这三栋新品，层高从之前的4.5米升级到了5米，同样将引入燃气设计，更多地满足居住功能。

策略 由住宅到商业 开发商正在争取购买力转化

“从目前的市场情况来看，有不少已经下定或者有强烈购房欲望的购房者，被限购政策影响了。”限购之后，不少楼盘营销负责人对记者表示，他们的项目也因住宅限购政策的影响，延迟了开盘计划。

“这部分被限购政策排除在外，但有着强烈购房欲望的购房者，就是SOHO项目当前争取转化的购买力关键。”业内人士林先生告诉记者，不少商业项目都对此虎视眈眈。也有越来越多的商业项目主打“大三房、大四房”的宣传，力争分住宅市场客群一杯羹。

不过业内人士认为，当前处于政策变动期，多数购房者还将保持一段时间的观望态度，直接从住宅市场中转化到商业产品中，速度不会那么快，还需要一个心理接受过程。