N海都记者 林姿

从风平浪静到风声鹤唳，只在一夜之间。

国庆期间22个城市挥出的调控重拳已经有了效果。国家统计局10月21日公布的房价数据显示，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制。福州9月环比涨幅超过5%，10月上半月，房价环比涨幅已回落至2.5%。

这一趋势在市场表现上得到了印证——

投资客数量显著减少，开发商和购房者，各方的心理预期也有了波动。市场各方之间的心理博弈，也进入了一个新的阶段。

数据 成交供应均创新低

国庆节后2周，五区的住宅的签约数量直线下降。据CRIC数据显示，2周成交746套，周均成交仅有373套。而回顾此前，福州周均成交几乎都在600套以上，9月份周均成交甚至达到825套，下降超60%。

从成交前十的项目来看，目前比较受市场认可的楼盘多集中在2万元/m以下，尤其以闽侯项目居多。部分楼盘的成交均价还不到1万元/m，套均成交总价在100万元左右。一位业内人士告诉记者。“无论新政是否出台，市场的主力还是刚需支撑，这些购房者对价格的敏感程度格外高。”

价格高位企稳

成交大幅下调，房价涨幅趋缓，不过价格依然处在一个相对高位。

据记者了解，截至目前，尚没有一家开发商公开宣称对目前房价进行调整。城南一知名楼盘负责人说，“现在观望是相互的，一方面，购房者在观望，期待房价回落；另一方面，开发商也在观望。没有一家公司愿意在这个时候率先下调房价。

市场 购房者——观望多了，投资客少了

调控出台后，除了买房资格的改变，更多的改变则是在心态上。

很多购房者虽然有资格买房，但是也不那么乐意在现在下手了。

已经在城南和金山都看了房子的陈先生告诉记者，“可选择的余地变大，但还是有点担心现在入手会在高位做接盘侠。”

正是因为购房者的犹豫心理，不少前期蓄客项目都遭遇了瓶颈。

一外来品牌房企营销总监说，国庆节以来这段时间，楼盘的客户来访量大概下降了10%~15%。刚需客户和首次改善客户还会下单，只要价格在承受范围内，因此外围板块的楼盘成交一直不错。

据了解，还有一些未领取预售证、前期认筹火热的新盘，也遭遇不少客户退筹。“客户或表示首付提高不少，很吃力。实际上，还是对价格开始犹豫，热情降低。”因而项目的开盘时间和开盘方式都不确定。

开发商——提升价值点，修炼内功

从不愁客户，到目前没有什么客户，对于各大楼盘的售楼人员来说，可谓从“云间”跌落到“地下”。而10月14日，住建部发布的九条新规，也让不少开发商开始修炼内功，斟酌广告宣传。部分开发商营销节奏被打乱。

多重政策之下，开发商不得不开始寻求改变。对开发商而言，拿预售证的门槛也更高了，原来建筑进度出地面就可以拿到特别是把握住9月那一波行情的，基本上已经等同于全年任务提前完成，在这个时候，更会选择按兵不动。”

CRIC高级分析师黄彬表示，“从供需情况来看，从目前的新房库存量以及今年迄今为止出让的地块面积来看，市区房源供应量总体不大，因此开发商的定价不会出现太多变动。”

预售，现在要求1/3工程进度。五四北一项目负责人告诉记者：“原来想开2~3栋，现在也只能先开1栋。加之客户缩水，推盘直接推迟到11月。”

较之暂缓、搁置的开盘，取而代之的是结合自身情况，将更多的精力放在提升产品价值方面，凝练项目价值点。

如三盛国际公园福建首家中加国际学校落户，增加社区教育配套；金辉理想合伙人第四季“享乐π”，主打生活方式的营造；东二环泰禾广场泰禾金尊府二期天际营销中心“九天阊阖”开放，主推金尊府二期产品，体现项目新中式建筑之美等等。

业内人士林先生坦言：“少一些套路，多一点真诚。剔除一些取巧的营销手段，所有房企在营销面前都是平等的，那就只能堂堂正正地拼品质，比内功了。”

后市 深度调整期，来了

在政策的调控下，10月份高涨的房价已经刹车，那么后市的发展，就成为当下最关注的话题。

黄彬表示，“目前是观望阶段，大部分新楼盘的访客量和成交量已经出现下降，随后楼市将进入深度调整期。”据记者了解，部分新盘的开盘预期已经调低，开盘去化预期同步下调，料多在五六成。业内人士林先生补充道，“随着调控政策进一步发酵，以及年末银行贷款额度吃紧，房价涨幅将越来越小，甚至出现回落。”

当然，对购房者而言，没有了夸大的广告、疯狂的认筹“打掩护”，或许能将楼市本质看得更真切，对于市场来说信息更加对称，不失为一件同时利于买卖双方的好事。