N海都记者 林姿

土地市场讲究好货沉底，果不其然。

10月底福州市一口气推出15宗新地块。其中，9宗商住用地、6宗停车场用地，涉及金山、五四北、奥体、连潘，以及市中心的西二环等热门区域，为福州市场多年来罕有。然而供应量仍不及去年同期。

就在市区发布推地消息第二天，闽侯也迎来久违的土地拍卖，11月3日当天，20多家开发商“参战”，竞价也超预期。

这样的热会否延续至市区土地市场，启动土地熔断机制？此时的住宅用地放量，可否改写市区供应荒的窘境？升级版的限地价竞配建模式，是否成为抑制楼市过热的一剂良方？

关注1 热门区域，会否再迎鏖战？

本次推地总面积达437亩，业内人士认为，当下推地面临拆迁难、拆迁成本大等诸多困难，所以能有如此多的供应量实属不易。

除了数量较多外，记者还留意到，不少地块位于配套较为成熟的热门区域，比如金山、奥体、连潘等，它们此前都是土拍会上的“抢手货”。

在政策和财政压力之外，年末开发商“手有余钱”，推地有人“接盘”，也成为政府推地的一大成因。对此，业内人士林先生表示，去年开始楼市销售不断好转，不少开发商就有能力出手拿地。而更大成因是，不少品牌开发商的储备不足，在福州市场上仅有一两个在售项目，有迫切的收储地块的意愿，也有外地开发商蓄势待发，欲进入福州市场。

大规模、大范围、密集式推地，可扩大房企的选择面。福晟集团董事、常务副总裁何建华表示：“这次市区推出的出让地块基本上位于较有发展优势的区域，房企间的竞争肯定存在，但由于宏观调控政策上限购等方面影响，此次土地拍卖可能会出现开发商谨慎拿地的现象。有两方面原因，一是近期各板块推出的地块较多，房企有多种选择；二是福建省正在尝试新的拍地方式，虽然以前有相类似的方式，但开发商还是需要有一个适应过程。”

关注2 起始价“接地气”回旋余地不大？

本次土地出让制定的起拍价也更接近市场行情，按50%溢价率计算已逼近或超过现有周边地价。譬如，2016-16号连潘棚户区A-09号地块，起始楼面价在13008元/㎡，封顶楼面价在19000元/㎡。而周边2015-28号连潘棚户区A-01地块（首开融侨尚东区）楼面价在14330元/㎡；2015-37号连潘棚户区改造A-14地块（世茂璀璨天城）楼面价在17931元/㎡。

再看金山奥体板块，2016-18建平新居南侧地块，起始楼面价在11000元/㎡，封顶楼面价近16000元/㎡。2016-19号李厝山新苑保障性住房南B地块。起始楼面价约9000元/㎡，封顶楼面价近14000元/㎡，而周边2016-01号洋洽河旧屋区改造地块（禹洲中央）楼面价16251元/㎡。2016-13号建平新苑地块9085元/㎡。

因而，可以说本轮推地的起始楼面价较之以往有所提高，给开发企业的抬升空间并不大。“账要好好算，加上无偿配建住宅的模式，成本核算更精准。”当然，有业内人士指出，此举也在一定程度上达到了平抑地价以期控制房价的目的。

关注3 福州版“熔断”机制可否平抑房价？

本轮推地最引人关注的莫过于“限地价、竞无偿提供住宅建筑面积”的方式。

从2010年开始，福州就推出了“限地价、竞保障房面积”，或限定保障性住房用地比例等土地出让方式。2012年，则升级为“限地价、竞公租房面积”拍卖模式。彼时的阶梯为5套公租房，每套建筑面积平均45平方米。当年，宗地2012-07号地块在地价以及原有的配建基础上，再无偿提供30套公租房。到了2016年，无偿提供的住宅面积大幅上升——竞拍阶梯为450平方米的整数倍。

无疑，“熔断”抑制“地王”，地价实现“封顶”，带配建条件，进一步压缩开发商利润空间，拿地或更加理性。但是，许多业内人士都认为，加大土地供给，通过增加供应量来调节市场供求关系，才能真正起到标本兼治的作用。

事实上，今年以来福州不仅中心城区供求不平衡，甚至连外围重点区域也出现了供应“短缺”的现象。

反观这次福州推出15幅地块，放量还是有限。CRIC数据显示，本次推出商住用地总建64万平方，加上之前推出的76.59万平方，2016年总供应也仅140万平方左右，相比福州市区年均250万平方的成交量来说并不多。与去年同期的近千亩体量土地供应相比，今年至今的土地供应也略少。而年初公布的2016年福州市本级（不含马尾区）土地供应总量中，商服用地20公顷，住宅用地102公顷（其中各类旧屋区、棚户区改造用地面积25公顷，中小套型商品房用地面积75公顷，其他商品住房用地面积2公顷）。

业内人士林先生表示，只有年底土地的大量供应，才能缓解供需不平衡，这对于未来楼价将形成制约作用，维稳市场。后期能否持续保证土地的供应量才是实现“加大土地供应”诉求的关键。

此外，本轮土地供应对于竞得地块，一年内开工、最多三年内竣工的条件，在很大程度上限制了开发企业的囤地现象，提高土地上市的速度，尽快缓解供应不足的局面。