N海都记者 刘梦宁 林姿
近期，福州楼市显得有些士气低落——
整个10月份，福州成交量腰斩，五城区仅一楼盘开盘。
11月首周无一盘开盘，情况到第二周才有所改善，只有3个项目开盘。
福州楼市会否就此消沉？
业内人士认为，10月、11月福州楼市下滑，很大程度上和新的调控政策有关。限购改变了不少人的购房计划和市场预期，影响了市场热度，使原计划开盘的不少全新项目推迟了开盘计划，使供应同步收窄。
政策面的影响虽然犹在，但也不能轻言福州楼市下行。根据嘉论机构的数据显示，上周开盘的市中心二盘万科金融港和金山的优公馆去化可观。前者主打30㎡左右的商业产品，均价走到21000元/㎡，后者主打40~56㎡的一房精装单身公寓产品，均价为23400元/㎡。
而月底，或将有六大中心城区新盘上市出新。本报提前摸底，实地了解建设进度、整体观感、价格预期……让您摸准楼市新脉象。
1 正荣府
拿地时间：2015年12月楼 面价：13653元/㎡ 开盘时间：预计本月底开盘
摸底情况：
建设进度已接近上市要求
正荣府项目总面积在100亩左右，分三个地块进行开发。经记者实探了解到，其中地块一为目前售楼部所在点，未来将被建设为公共停车场，地块二为商业配套，地块三才是当前主要推售区域，目前已经出地面7层左右。
装修细节是亮点
正荣府在装修细节设计上颇为用心。整体项目主打均为小复式产品，主要户型区间为89~104㎡三房，得房率基本做到使用面积与产权面积持平，适合年轻刚需和初次改善群体。
精装细节颇具亮点，无论是厨房的抽拉式龙头，还是卧室的隐藏柜体设计，都充分考虑到使用感受和空间利用。复式的楼板和实木楼梯均由开发商做好，购房者省心省力。
价格预期：据售楼人员透露，89㎡产品市场预估价在240万左右，104㎡产品市场预估价在290万元左右。
短板：虽在城市核心区域内，但周边配套氛围尚待提高。
2 鲁能公馆
拿地时间：2015年12月楼 面价：14926元/㎡ 开盘时间：最快月底
摸底情况：
建设进度已接近上市要求
该项目共规划9栋18~34层高层产品，面积在80~126㎡之间，主打精装平层产品，将在2018年底交房。
地段优势是亮点
经记者实探发现，本案的亮点在于地段优势。虽位于五四北板块，但与五四北泰禾只有直线距离1000米左右，而紧邻一号线地铁口则成为项目最大亮点。装修重实在作为国企楼盘，鲁能的精装和户型设计并不讨巧。记者在详细对比其80㎡、88㎡、110㎡、126㎡的户型样板房之后，发现前两种小户型空间利用较合理，相较于同等面积的小复式产品，舒适感更高。
不过，在装修用材上还是看出国企用心，尤其是双层玻璃落地窗的设计，不仅隔开屋内噪音，也令整个房间采光充沛，观感加分。
价格预期：据售楼人员透露，目前88㎡产品预估总价在220万元左右，预计均价为25000元/㎡。
短板：对于大户型的把握上似乎“水土不服”，110㎡户型厕所正对餐厅，126㎡户型客厅设计过大，导致卧室房间面积“缩水”。
3 首开融侨·尚东区
拿地时间：2015年7月、9月楼面价：13268元/㎡、15524元/㎡、14330元/㎡开盘时间：预计本月底
摸底情况：
项目即将上新
本项目位于炙手可热的连潘板块，由三个地块组合而成，首开拍下地块，与融侨合作开发。三幅地块分别为15.83亩、36.9亩、24.72亩，产品组合也比较丰富，既有小复式，又有单身公寓，其中复式为毛坯出售，公寓精装出售。产品面积利用率高
记者在样板间实地探访后，对比发现本案的户型利用率优势突出，将同等的小面积复式户型利用得更好，每个房间都不会过小，即使是书房也能做足够的储物空间。更吸引人的是户型的可变性，上层卫生间设置在两个房间中间，可以共享，购房者稍事设计，房间还有可延展空间。单身公寓产品功能性也齐备，适合初次置业和投资持有。
价格预期：在9月底本案就有过一次低调开盘，当时开盘价创下东区板块开盘新高，主推3号楼和5号楼的79㎡、100㎡复式三房产品，均价在28000元/㎡左右，新产品价格预计与此持平。
短板：不过，项目复式产品采用毛坯交付，需要购房者装修时自行填楼板，且由于板块过热，区域内竞争加剧，而价格抗性较高，也成为一个去化短板。
4 阳光城融侨·檀府
拿地时间：2015年11月楼面价：15775元/㎡预计开盘时间：11月底—12月初
摸底情况：
预计下月开盘
项目营销中心11月初开放，样板间同时对外开放。据称当日便接待上千人到访。事实上，阳光城的项目营销中心和实景示范区一直可圈可点，为客户带来很强的体验感，体现项目特色和品牌实力。还植入四点半学堂、种植采摘园等阳光城新生代作品睿life系的产品特色。目前三栋住宅工程进度出地面，本月将拿到预售，预计下月开盘。尺度直指改善需求
项目规划有低密度产品和十多栋小高层。高层住宅亦有精装大平层和毛坯复式。其精装标准对外号称2500元/㎡。样板间中，近段时间流行的智能系统、中央空调等一应俱全。最为显著的特点是，檀府的户型面积尺度较为阔绰。100㎡仅作为三房使用，而很多刚需项目的三房产品多在80~90㎡。与目前多数为控制总价提升附加值而设计的100㎡复式不同，檀府复式面积更是在140多㎡，目标直指改善型需求。
价格预期：对于价格，销售人员表示原先预计30000元/㎡，但限购之后价格预期有所调低。加之阳光城惯常的首次低开风格，应该会比较具备性价比。
短板：从户型来看，端头的103㎡南北通透，不过面宽较小，舒适度略显不足。
5 融侨阳光城·方圆
拿地时间：2015年11月楼面价：15775元/㎡预计开盘时间：12月底或明年初
探盘情况
则是新中式项目。洋房设计胜在舒适度
方圆在产品规划和户型设计上下了功夫，主推105~130㎡复式洋房，与此前备受关注的园著户型设计较为类似，得房率较高，小洋房设计舒适度佳。
价格预期：由于地块的成本较高，价格没有太大回旋余地。售楼人员表示，按照周边已经清盘的奥体园著19000~27000元/㎡的成交均价来看，方圆地价就比奥体园著贵了5000~6000元/㎡，因而房价可能也会相应提高。
短板：建设进度的原因造成提升价格认同度的几大要素尚欠缺，且在新盘层出不穷的奥体板块，竞争十分激烈。
6 禹洲金辉里
面市还需时日
目前，项目营销中心还临时设置在奥体园著，样板间也尚未公开。该地块为融侨与阳光城于2015年11月联合拿下，分为两个独立地块各自进行开发，两个项目定位还是存在差异。融侨方圆之中一方一圆，一为仿古建筑群，另一
拿地时间：2016年2月楼面价：16251元/㎡预计开盘时间：最快12月
摸底情况
项目已出地面
在9月份，项目释放出的案名为禹洲金辉中央府邸，此后改为禹洲金辉里。营销中心于11月11日开放，目前部分楼栋已出地面。居住氛围已经成熟
项目周边居住氛围已经成熟，毗邻南二环快速出口、仓山第四中心小学、上渡建材市场，但具体学区划片尚未敲定。
首期推出的楼栋3梯7户，与金山不少两梯四户的改善型新盘相比，确实舒适度有一定折扣。从产品户型来看，和其他高价地项目类似，规划有平层复式两种户型，户型配比也较为丰富，从两房三房到复式四房均有覆盖。其中，复式户型也在100㎡上下，户型紧凑紧控总价。
价格预期：对于价格，销售人员以项目周边的外滩为比较来提升自身溢价空间。不过由于目前限购政策执行，项目对首次入市的价格比较谨慎，也在一定程度上调低预期。
短板：地块沿洋洽河两岸分为三块，较为分散，且各自独立，将来也将分块管理，这对打造大规模的社区景观将产生一定影响。
