N海都记者 刘梦宁

岁末，恰逢楼市调整期，住宅成交转淡，不少房企争相推出商业项目，将营销重点转向在售项目中的商铺、写字楼、车位等商业部分，以期掘得最后一桶金。

现象 住宅销售表现平淡

受到政策调整影响，福州主城区住宅的销售可谓明显转淡——

根据CRIC克而瑞福州机构的数据，上周，福州五区普通住宅成交量持续下滑，仅0.86万㎡，为近十二周最低位。

据了解，上周，福州仅有两个楼盘公开开盘。据克而瑞分析师分析，“当前受政策和市场整体波动影响，去化率不如上半年。”

有知情人士透露，由于当下新盘入市条件严格，很多楼盘或因为条件不符难以取得预售许可证，或因为担心市场蓄客不足，而将推盘计划延后。

市场回归“商业主场”

与住宅项目开盘和成交积极性不高相比，商业物业项目正成为开发商营销的主推产品。

融信双杭城就赶在周末推出了龙岭组团的车位产品“抢收”，有关负责人表示，“这批车位均价在40万元/个左右，位置较好的子母车位价格更高达60万元，尽管如此，630余名业主还是快速地将一期车位抢完。”

除了融信，中海也赶在11月26日将旗下寰宇MOHO实体样板间对外开放。“为了减轻客户的首付压力，还采用了灵活的付款方式，此外，还推出了3套SOHO特价房。”有关负责人表示，目前40楼SOHO主推户型为43㎡和47㎡的产品，均价在15000元/㎡左右，而63㎡复式均价在16000元/㎡左右。

而福晟华威钱隆奥体城也在进行暖心回馈，主打首付32万买奥体大四房，针对购房者提供72000元现金补贴，降低购房者的购房成本，推动项目销售。

分析

转变方向，弥补销售难题

根据CRIC克而瑞的数据，上周五区商业成交73套，环比上涨232%，不过成交价格并未上涨。五区车位成交也飘红，成交615个，环比上涨15%；闽侯商办物业更是全线飘红，商业、SOHO、车位都有所增长。

“受到中心区的住宅限购、限贷，以及住建部门对于新项目备案价格和销售价格的监管力度加大，不少住宅项目推货节奏有所放缓，不限购、不限贷的非住宅物业将成为第四季度的主推产品。”业内人士林先生告诉记者，因此，不少地产开发商纷纷将今年末的“掘金重点”瞄准商业，顺势推出自身项目中的商业部分，这无疑是改变营销策略的表现。

而在记者的观察和走访中，也发现这种转变方向的确有市场依据。“现在各大售楼部的访客结构出现了轻微的变化，购房者的问询和关注点开始转向商业了。”东二环一商业项目销售人员表示，确实有感觉市场一部分人以前眼里只有住宅的，现在愿意看看商业了，虽然不是马上出手，但起码愿意关注。

价格抗性仍然较大

尽管福州市场上的商业产品，原本价位或不及同区域的住宅产品，不过，业内人士认为，在上一轮涨价过程中，商业产品也有过一波提价。

“接下来，过高的价格显然仍会成为阻碍商业成交的主要因素，临近年末了，商业项目的销售前景也未必如开发企业所愿。”一位业内人士分析说，毕竟商业项目的客群就是投资客，投资客最看重的是投入成本和回报率。

商业地产能否获得更多市场关注，借机打个翻身仗，还要看个体运营状况。“相比住宅，商业的价值除了地段和产品本身，很大程度上取决于良好的后续运营能力，毕竟福州整体市场商业体量还是很大，去化还是有一定的压力。同样做SOHO或者写字楼，开发商要考虑可进行差异化的优化，比如相关规划指标的调整，业态功能优化，以更贴近市场需求。”