N海都记者 林姿
2016年告终，这一年究竟发生了什么？
年初，福州楼市表现欠佳，市区、闽侯周成交均不超过200套，创近12周新低，且无公开开盘楼盘。12月结束，福州楼市表现依然欠佳，成交五百余套，还在年内低位徘徊。
2016年楼市看似甩出了一条抛物线——上半年来得太快的火热和下半年来得更快的低潮。不过，这条抛物线始终围绕着“调控”这条轴线。
轴线：先松后紧，步步升级的调控
“先松后紧，政策也玩过山车。”这或许是大家对2016年福州楼市政策最直观的感受。
在去库存背景下,今年上半场仍延续去年的宽松政策。“闽八条”发布，二成首付、契税与营业税减免……此后，购房补贴，公积金贷款额度提升，“政策红包”频发。紧接着，全国热点城市楼市慢慢升温，而房价上涨的速度亦让所有人惊讶。
于是到了9月底，政策“180度急转弯”。黄金周期间各地相继收紧调控。10月6日晚，福州重启限购政策，提高了首套房和二套房的首付比例。限购、限贷、限价全方位立体化调控，火热楼市瞬间降温。
此前，国家统计局数据显示，福州全市房价已连涨17个月。11月份福州再次收紧调控——二套房公积金贷款首付提高到50%，楼盘备案价“零增长”。
至此，本轮调控力度已经超过上一轮，而目的也很简单——稳房价。不少业内人士直言，只要土地供给、人口变化、城市化的趋势没有改变，调控只能是短期内抑制房价上涨的速度，而不会改变大势。
轨迹：起点与终点平稳，中端高扬
与政策变化趋势相同，楼市分水岭也出现在国庆黄金周。
春节期间低开高走，利好组合拳累积效应的持续释放，2016年首个旺季“金三”上线。
此后，楼市便一月红过一月。高端项目更是摩拳擦掌，抓紧时间登场。在10月前的最后一个周末迎来了罕见的大开盘，完成“最后的狂欢”。
10月之后，情况急转直下，成交量跌了，开盘少了，房价高位企稳。岁末，住宅成交持续转淡，不少房企将营销重点转向商业，以期掘得最后一桶金。
行情拐了个弯，但不影响2016年名副其实的“豪宅年”。
随着高价地转变为新盘上市，“20000+”价格之战揭开序幕，保利金香槟、金辉优步大道，逐一登场“登高一跃”。在最后两个月，正荣府、阳光城融侨檀府、融侨阳光城方圆、首开融侨尚东区高开等，徘徊在临近3万元的线上，随后世茂璀璨天城一举开出“30000+”的价格。
纵然，每次涨价总要消弭价格抗性，但开发商总有自己的办法。比如打文化牌和高科技，提升调性，做复式精装拼溢价，市区库存不断创下新低的饥饿营销，持续深挖终极置业群，甚至在售楼部打情怀牌、去销售化，比如组联盟抬升区域价值……
毕竟，在当前地价持续上涨的楼市背景下，自身产品力带来的溢价能力，才是开发商真正倚重的法宝。
坐标：土拍竞争依然激烈 寡头市场清晰可见
2016年的地市，绝对的一路高歌——连潘、奥体雄起，五四北、金山依然有劲儿，板块之争白热化。
首拍四幅地块合160亩，总成交价超52.26亿元，此后大半年土地市场悄无声息。直至8月11日，福州市第三次土拍，出让5宗城区地块,揽金近56亿元，其中仓山区螺洲小镇地块实际楼面价破2万元/㎡，不少业内人士预测福州楼市将形成“市中心5万元/㎡、二环至三环3万元/㎡、三环沿线2万元/㎡”的均价格局。
行至11月，楼市因限购而冷清，但11月拍出的15宗地块“块块热门”。而“限地价、竞无偿提供住宅建筑面积”的方式也并不新鲜——开发商的开发成本依然走高。加大土地供给，通过增加供应量来调节市场供求关系，才能真正起到标本兼治的作用。
闽侯地块也备受开发商追捧。高新区的2016-06号地块，作为闽侯首幅限价地，最终可售楼面价超过13000元/㎡，成为闽侯首幅万元地。而连江长乐，也出现了不少大开发商的身影。
不论是城内还是城外，在巨头的联合和围猎之下，中小开发商无论是在拿地还是在话语权方面，都将日渐式微。
基准面：区域加速迭代，地铁助力新兴板块
在2016年的板块裂变中，有两个板块因为大量新盘的入市格外引发关注。
在东二环空档、五四北后继乏力之际，连潘携金辉优步大道、世茂璀璨天城、首开融侨尚东区横空出世，而奥体板块则在阳光城融侨檀府、融侨阳光城方圆、福晟钱隆奥体城的先后入市中持续走强。
除了新兴的板块外，各大板块的裂变，亦少不了地铁的催化作用。
5月18日地铁1号线南段试通车，城南板块率先雄起。而12月25日福州地铁1号线开启全线通车试乘，这意味着福州将正式迎来地铁时代，对于正缺乏爆点的五四北板块而言，正是一个体现板块价值的好时机。对在售项目而言，无疑也是一个低迷市场中最佳的催化剂。
除了市区板块，最吃香的板块莫过于不限购的区域——闽侯。
年初，市区楼市繁荣，“一荣俱荣”了闽侯。年中，市区频涨的“挤出效应”再现，市场走强。紧接着，闽侯也开始补涨，走出洼地。尽管如此，闽侯仍以“相对低价”趁机走量。而在市区限购之后，闽侯与市区成交行情开始拉近，甚至在12月一举超过五区，成为年末赢家。
