N海都记者 刘梦宁

刚刚过去的2016年，福州房地产市场走势超出所有人预期，土地高烧、去化提速、房价上涨，然而这一切在政策高压下“戛然而止”，市场完成了从高烧到降温的一次轮回。

2017年，面临调控压顶、市场降温、行业分化、整合和洗牌加速，福州楼市何去何从？开发商在土地、营销、供应方面会做怎样的调整？福州楼市的板块又会有哪些新的热点？

趋势一 土地“话语权”争夺不会降温

2016年前三季度，由于信贷宽松、去库存的楼市政策广施红利，房价实现加速上涨。而房企，也借机壮大规模，争夺土地话语权。于是，高价地频出。

而高价地又反过来成为开发商相互炒作的砝码。正是高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，使得福州楼市常常出现面粉价高于面包价的情况。

“在2017年政策压顶的背景下，楼市销售将放缓、回暖周期拉长，开发商拿地时会相对谨慎，并注意防控风险、分摊成本。不过开发商也都很清楚，只有拥有土地保持开发，才有话语权，因此福州中心区域的优质土地会一如既往保持热度。”中原地产福州公司总经理蔡俊表示，有了2016年的拿地价格做“背书”，新拍地价难以下降。

同时，受到市区高价地挤压，周边县市如连江、闽侯、马尾、长乐的地市也会迎来利好，开发商也会根据自身的土地存量和当地销售情况适当补仓。

而去年以来，以并购为主的外延式增长成为福州房企招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局，有效降低资源获取成本。未来，开发商之间并购与合作将结合得更加紧密。业内人士林先生也预测，“2017年有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商愈发强势，将不断寻找收购合适资产，并掌握合作的主动权。”

趋势二“低开高走”的营销打法不再

在新的一年，受到“备案价格零增长”政策的影响，开发商在营销打法上，传统的低开高走套路将不再。

在福州市政府日前下发的楼市调控通知中，限价措施方面，要求将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”。

业内人士表示，此次政策对备案价格的管理显得力度较大，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。

这也意味着，开发商以往惯用的开盘低开高走策略“失效”。这一点从近期开盘的世茂璀璨天城、正荣府、阳光城方圆、正荣悦澜湾等新项目可见一斑，它们的开盘价格都高于此前的“吹风价”。

“现在的定价模式变成在首次开盘时，就要将项目所有楼栋纳入考量，一起定价。”蔡俊表示，未来也不会出现大规模的价格下行，只有在开发商回款需求大时，会适当放出一定的优惠额度给客户，或者偶尔拿一些房源出来给意向成交客户议价。

趋势三 不同板块因资源差距甩开距离

在2016年福州楼市的板块裂变中，有两个板块因为大量新盘的入市格外引发关注。

一个是连潘，一个是奥体，前有金辉优步大道、首开融侨尚东区入市，年末世茂璀璨天城3.0系豪宅开盘“3万+”的价格再度引发关注，而奥体板块则因福晟钱隆奥体城、阳光城融侨檀府、融侨阳光城方圆的相继入市持续受到关注。

而在2017年，这两个板块也将继续强势崛起。“奥体板块向来是每个城市新崛起的人居高地，尤其是随着人们对健康对养生的追逐，奥体板块的宜居住宅在2017年会有更亮眼的表现。”福晟集团常务副总裁何建华表示，今年福晟就有五个项目布局奥体，除了此前的钱隆奥体城在售，还有刚刚动工的奥园项目、仓山区18地块、仓山区20地块、飞凤山项目（与万科合作）。

此外，在他看来，随着地铁一号线的全线通车，城南板块和五四北板块都被盘活，板块价值得以提升。

而未来，串联起三江口、长乐的滨海新城计划，更是拉大整个福州格局，目前泰禾集团已经整体收购了三江口46万平方商住项目，三江口也正式进入新一轮大开发。三江口到长乐段也会陆续成为开发商的关注重点。

趋势四 开发商进入“产品力”比拼时代

“如果说去年房企的战略是抢先开盘、快速回流资金的话，到了今年，大多数房企已经开始转为修习内功，极力比拼产品力了。”一地产营销负责人表示。

在福州楼市中，产品结构已经发生了巨大变化，这一点是肯定的。从已经面市的新盘来看，小复式、精装、高赠送都是主流，这一切都旨在保障户型的紧凑和功能齐全的同时控制总价。

“这种改变和购买力有一定的关联，如今改善型需求购买的主力户型在90~120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同，家庭的小型化，使得消费者对居住空间的需求变小。”蔡俊表示，目前的改善型产品不像此前那样大幅增加户型面积，和目前土地出让价格较高有关，开发商要控制总价，就必须要缩小建筑面积，以保证楼盘的销售。

在户型面积无法大幅增加的情况下，开发商怎样吸引改善型消费者入市买房？当前福州开发商主要通过增加硬件和配套来实现。比如，很多项目在全新的产品发布中，都引入了人脸识别、夜光跑道、风雨连廊、净水系统、智能家庭控制系统等设计，用高科技和极致服务全面提升楼盘的品质，以和周边对手差别化竞争。

业内人士认为，未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地增值获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的平台。这一点，在泰禾金尊府二期、世茂璀璨天城4.0产品、阳光城睿LIFE、融信“源计划”中都有所体现。

此外，对房企来说，房屋售出后的服务收益，未来也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利，开发商才能在产品升级后还让人觉得值得购买，进而达到快速周转，提升更多市场份额的目的。