N海都记者 林姿

春节后，福州最劲爆的消息莫过于滨海新城的启动建设和长乐撤市设区的重磅两联发。一时间，长乐沸腾了。原本一个海边的地级市，终于迎来了时代赋予的大发展机遇，开始大展身手。

于楼市而言，涨跌变化总是与政策息息相关。每次利好政策的落地，都将是楼市再上一层楼的最大催化剂。而今，两大重磅消息的落地，会否成为限购之外，提振楼市信心的最大催化剂？长乐楼市的崛起，对福州楼市是反哺还是割据？

焦点：长乐一跃成为楼市关键词

自从2015年8月国务院批复设立福州国家级新区，长乐市作为福州新区核心区的重要组成部分之后，偏安一隅的长乐，再次迎来了大发展的机遇。

2月12日，福州滨海新城启动建设，位于长乐沿海地区，首石山、董奉山、南阳山三山环抱，面积188平方公里，北含国际航空港，南接松下港，面向东海，规划人口130万，其中核心区面积86平方公里。

紧接着，2月13日，长乐撤市设区获福州市人大常委会同意，有关程序正在报批。

从“小福州”到“大福州”，从东部新城马尾，福州新区，再到如今的滨海新城，福州终于“东进南下”、“沿江面海”，形成至滨海新城的发展新轴线，实现从“三山两塔一条江”的滨江城市，向“七山两江一面海”的滨江、滨海城市的战略性跨越。而长乐，则站上了桥头堡的位置，融入福州半小时经济圈。

目前，已经有20多家本土企业乃至央企瞄准长乐楼市。长乐楼市，正在酝酿着一场嬗变。

疑虑：长乐楼市，能否从“内生”转“流入”？

滨海新城的启动让长乐楼市身价倍涨，但一向立足于自产自销的长乐楼市能否由此转型？

长乐楼市被人称为“土豪遍地”。据长乐开发商介绍，在2014年之前，长乐楼市卖的还是“图纸房”，所有新品只要户型图一出现就立刻售罄。同时，福州主城区土地市场供应稀缺，不少本土房企纷纷挺进周边市场，长乐泰禾红誉、阳光城翡丽湾，到如今的长乐大名城、融信上江城相继面市。

一时间，长乐楼市供应量激增，而风险随之而来。“长乐是典型的内生型市场，并不像福州、厦门等地是人口流入型城市，它的市场整体容量有限，甚至更多长乐人倾向于在福州买房，这就激化长乐楼市的竞争压力。加之原先长乐主要的钢贸行业受整体大环境影响，购买力比较萎靡，房价都没怎么涨。”

数据显示，2016年，闽侯县的成交量都在180万平方。而在很多业内人士估算中，长乐市区的年成交量在40万~50万平方之间。“长乐甚至不及闽侯的一半，潜力尚未充分挖掘。”其中，闽侯市场的绝大部分产能是市区溢出的购买力“撑大”的。而长乐，作为一个县级市，其配套相对齐全，因而，从内生型到人口流入型市场，欠缺的就是政策的扶持。

如今，利好来临，变化也许即将发生。

福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域董事长何建华表示，“滨海新城的动建以及撤市设区，是长乐千载难逢的发展机遇。长乐具备很好的土地资源和滨海资源，未来福州的城市发展方向必然是向海向东南，市场容量不止于此，潜力有待挖掘。”

中原地产福建分公司董事总经理蔡俊亦表示，“撤市设区若落实，对长乐房价具备助推作用。行政区划的调整，将为长乐带来更多外来人口，扩大市场容量。目前，滨海新城范围之内的住宅项目价格直线上升，政策带来的利好已经可见。”

不过，长乐楼市马上火爆确实也不太可能，毕竟目前的规划尚未完全落地，大项目尚在投建。“福州地铁6号线，东南快速通道通车后，半小时经济圈构建长乐的优势将逐步显露。最快明年，长乐市场才会发生明显变化。”

趋势 长乐接棒成为“四小龙”之首

由于福州老城新地块匮乏，周边的闽侯、连江、长乐、福清已经成为福州楼市“四小龙”，其中尤以闽侯楼市势头最盛，而今滨海新城的启动，无疑将长乐置于龙头之位。

在福州的城市管理者眼中，滨海新城是福州的重要引擎，同时滨海新城将拉开城市框架，起到疏解老城，提升老城的作用。对滨海新城乃至长乐来说，最显而易见的变化就是大政策大资金大项目将带来大量的购房需求。

疏解中心城区功能对周边区域的拉动，此前在闽侯板块也得到体现。

数据显示，由于福州市区房价高企，进入3万时代，闽侯承接了大部分的刚需，成交量不断增长。然而目前闽侯也进入2万时代，甚至南通、荆溪等片区的价格也迈上15000元大关。蔡俊坦言，这样的价格确实超出不少购房者的能力范围。“刚需驻扎地”需要下一个接力者。

尤其是长乐目前的房价尚在12000~13000元，算得上是一个价格洼地。半小时高效生活圈建成后，“以前长乐人去福州买房，未来福州人来长乐买房。”这样的情况或许会成为现实。

据记者了解，与长乐市区仍以本地客居多不同，目前长乐靠近福州三江口区域以及滨海新城内部的住宅项目，已经迎来了较多福州的投资客。据滨海新城内一项目销售人员介绍，“甚至一半以上客户都是福州来的，看好福州新区概念，提前下手。当然现在政策出台，问询的人也更多了。”可以肯定的是，长乐内生的需求已经无法满足市场需要，都将目光瞄准福州，留住本地客，吸引外地客。

福州楼市，板块重组？

行政区划的调整，规划政策的倾斜，总会对市场产生巨大影响。亦如珠江新城代表着广州的新形象、钱江新城让杭州从西湖时代迈向钱塘江时代、两江新区使重庆成为西南桥头堡，滨海新城也将成为福州成为海上城市的跳板。

新兴的板块也就此诞生。尤其是目前福州市区限购限价严苛，开发商几无回旋余地，而闽侯竞争也趋向白热化，向外找寻新蓝海就成为很多开发商的突围之路。

仅在2016年，福州新区概念落地后，不少开发商就闻风而动。2016年10月，长乐宗地2016拍-5号，吸引了华润、万科、福晟、碧桂园、阳光、名城、富力、建发、融信、泰禾、保利等房企参与竞拍。最终，万科以楼面价10581元/㎡拿下，长乐楼面价进入万元时代。11月，长乐首占2016拍-06地块，名城地产以竞配建住宅面积16200㎡竞得，参考可售楼面价9186元/㎡。

开发商的扎堆，更加速板块的形成。

有别于传统板块，滨海新城中的大项目聚集，国家健康医疗大数据中心项目、中国东南大数据产业园研发楼二期项目、国际双语学校项目、滨海新城医院项目、中国VR中心暨技术教育培训中心项目等5个项目率先动工。何建华在接受记者采访时表示，“与以往福州多个板块住宅先行模式不同，企业先落地，市政配套先行，在投资环境、生活配套等方面为企业提供全方位的服务，这或将成为福州全新的高新板块。”