N海都记者 林姿

“能不能买到小户型房源？”3月，福州楼市再次响起托关系买房的声音。

据记者了解，连潘板块某项目，近期推出三栋房源，其中五六十平方米的小户型项目一房难求。

这与该项目首次开盘的情形大相径庭。当时，恰逢限购令出台，意向性客户直接“退筹”。从“退筹”到托关系买房的转变，用了不到半年时间。

而同样因为限购，曾被刷掉大半意向客户的五四北某楼盘也要“翻身”了。据一位市场销售数据研究人士介绍，该盘目前有强烈意向的客户甚多，而开发商也预谋首开20亿元的目标。

那么，到底是什么原因让福州楼市需求回暖？

市场 主流项目去化加快

楼市需求走旺的春风吹遍整个福州。据记者了解，无论是闽侯、长乐，还是中心老城区，几乎所有的在售楼盘都出现“不愁卖”甚至“极好卖”的行情，不少销售人员现在发愁的不是没有客户，而是没有房源。

这一现象自春节后开始明显，先是市中心多个主流项目销售速度加快。据记者了解，五四北的正荣府项目，推出的89~104平方米复式产品，一个周末去化30套。而金山的融侨阳光城檀府，东三环的阳光城檀悦项目，周去化数十套。而在去年年末，福州楼市一般项目的平均周去化只有十几套。

相对老城区，一些新区也未示弱。马尾有项目蓄客一天就认筹八十多套。多个项目也透露出“目前无房可卖”、“具体等通知”等消息。而闽侯、贵安、长乐等不限购区域的楼市同样回暖。南屿不少迈入2万大关的项目，依然热销。

当然，市场的回暖并非只在福州发生。

日前，国家统计局发布1—2月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2017年1—2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。数据表明，房地产开发投资增速保持回升趋势。从销售量看，1—2月，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。

可见，整个一二线市场都进入回暖通道。

解读 卖得好，只因能卖的少？

市场转热，很大程度上与“无房可卖”相关。

数据显示，受预售证严控影响，近两个月供应端都略显惨淡，闽侯连续7周零供应，五区也仅放量1.45万平方米。截至目前，福州市房地产信息网数据显示，3月份仅有金辉优步大道102套，正荣悦澜山36套。首开尚东区148套，三木公园里30套。而闽侯零供应。

2月春节后，市区商品住宅仅首开尚东区新增供应114套，主力产品为43~50㎡二房和58~64㎡三房。对比去年同期，新增供应这样的数据，均创下年度新低。

预售证对价格的严控，很大程度上控制了供应。

业内人士谢先生表示，“很多在售房源都是年前拿到的预售证。如今预售证的申请比较严格，除了建筑工程出地面1/3以外，还有对价格的控制，包括不得高于同期价格的10%等等，都让开发商拿预售束手束脚”。

当然，还有一个因素就是，“没想到春节后库存消化得这么快，销售速度也确实超过不少开发商预期，新的房源建筑工期也没赶上，预售证还没着手去拿”。

前期房源库存卖得火，后期预售因为种种原因跟不上，市场供给不足，加上需求存在，形成“饥饿营销”的态势，供求关系不平衡也营造出“热销”氛围。

卖得好，还因总价控得好？

当然，这一波市场回暖，以小户型控总价房源表现比较突出。

一名销售人员告诉记者：“市场本身供应量比较少，就没得挑。100多平方米的户型有得选，但是小面积低总价的就相对少。”该销售人员解释道，“市区三环内不少项目价格都普遍接近3万，90平方米就接近270万，120平方米以上就要350万左右了。而五六十平方米的房子总价不到200万，对很多购房者而言，都是很合适的。”

“如果说以前好不好卖的总价标线是200万，如今就是250万了。而市场中主流的100多平方米户型总价近300万。但是市场中可以拿出200多万买房子的客户多，愿意拿出300万的客户就相对少。”智恒营销策划总监谢家乓表示，“因此，首先回暖的是那些面积小总价相对低的项目，走得比较快，甚至还要托关系留房源，但同一项目中，户型面积较大的房源情况就完全相反，走得比较慢。”而正是小户型卖完，购房者只能咬咬牙退而求其次，多拿出几十万来。因而接下来90多平方米的户型也开始畅销。

3月行情还得看政策晴雨表

两会对楼市调控表述得相对温和，也让楼市有了维稳的底气。

目前，今年的政府工作报告明确，2017年房地产的调控策略还是因城施策去库存。而国家统计局发言人也表示，去年10月份以来，新一轮房地产市场调控采取的因地制宜、分城施策的调控措施是正确的，而且成效是明显的，既维护了房地产的稳定发展，同时又使房地产去库存的进程没有受到影响。

没有更为严苛的调控“风声”出来，对楼市来说，无疑就是好消息。只要房价维稳，继续调控的可能性也不大。这也正是不少项目推盘的底气。

而对购房者来说，出于对资产保值升值的需求，房产仍然是资金的不二出口。营销人员也透露，当前市场上很多客户其实有买房的意愿，只是限购较为严厉，将他们挡在门外。这跟2012年时的观望和冷清有着本质的不同。

政策收紧信号显现 市场供需或趋平衡

进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。就在两会前夕，河北保定市下辖的涿州和涞水，以及浙江杭州等地区也相继升级楼市限购政策。

在业内人士看来，这些地区楼市近期回暖显著，是此轮限购升级的重要原因。

此外，日前央行明确提出，商业银行必须严格控制一季度新增贷款。而从开年的情况看，包括广州、珠海、重庆、天津、杭州、青岛、大连等在内的多个城市的银行住房贷款利率门槛不断提升，贷款的放款节奏也普遍放慢，房贷收紧信号日益明晰。

事实上，从福州过往的经验来看，限贷对不少购房者的影响较之限购更大。因此，若房贷政策全面收紧，也会一定程度上影响到购房者的积极性。

那么3月的好头还能维持多久？