N海都记者 林姿

忐忑许久，福州楼市调控升级的靴子终于落地。

前日，福州实施了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称通知）。继2016年9月28日出台“榕七条限价”、10月6日重启“限购”、11月22日提高公积金门槛后，福州的限购政策再度加码。通知针对二套房首付、备案价格等，从限购、限售、限贷、限价等方面提出八条措施。与此同时，厦门、杭州也在同一个夜晚从严限购。

而就在上一个周末，福州楼市还沉浸在八盘齐开的盛况中。如今，调控再次升级，福州楼市会否遭遇“倒春寒”？

事件

前有八盘抢开，后有限购加码

继前一周五盘连开之后，上周末，福州市区世茂璀璨天城、鲁能公馆、名城珑域、三木公园里、阳光城融侨檀府以及福晟华威钱隆奥体城、福晟拓福广场、恒力博纳广场等五个住宅、三个商业项目，八盘齐开。数据显示，本次入市项目中大部分楼盘去化情况还不错，不少楼盘出现久违的火热现象。

中原地产福州分公司总经理蔡俊解释道：一方面由于整体市场供求矛盾加剧、房价大幅跳涨促使购房需求出现恐慌的情绪，因而供应集中开仓放量，购房者也就不再犹豫。另一方面，市场的流动资金亟须找到一个安全有保障的投资渠道。

就在福州八盘齐开两天之后，调控应声落地。针对二套房首付、备案价格等，从限购、限售、限贷、限价等方面提出八条措施。

事实上，这也是自2016年9月份发布收紧政策以来福州的第四次调控加码。之前出台的限购限贷政策虽然在一定程度上抑制了投资、投机需求，但是市场仍然火爆，项目价格跳涨现象时有发生。此次进一步加大政策力度，紧扣中央去年提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，提高限购门槛，收紧住房信贷政策，有利于稳定市场预期。

现状

限签开盘就遭遇“退筹”

突发限购，对刚刚经历3·25开盘潮的项目影响甚大。据记者了解，目前大部分项目尚未开展签约备案工作，那么当下这些开发商将直面三大问题：一是筛选有效客户，二是如何通过网签，三是如何解决因政策变化而无法购房的客户。

对市区项目来说，很多本地改善型客户可能面临着首付提高一成的问题。而很多外地客户则无法通过补缴社保来获得购房资格。

还有的项目由于首次开盘，面临着备案价格是否“达标”的问题。

这次调控加码严格限制了销售价格和备案价格，这对开发商影响很大，涉及新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。五四北一项目销售负责人表示，“如何参照同类型价格，还有待细则出台，目前备案就暂时搁置了”。

而对客户来说，增加的首付，以及要为买房额外承担的风险都在考量范围之内。“不少客户也会在购房信心上出现动摇。对这部分客户的争取正是开发商目前的工作重心。此外，也要对退筹退房的客户做好紧急预案和安抚工作。”

影响

限贷 勒紧钱袋子，提高入市门槛

目前对于卡在办理房贷征信阶段的购房者来说，显然有些骑虎难下。

此前，对拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭购买第二套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。目前，只要本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套商业性住房就算二套房，且贷款首付比例不低于50%。

“我已经在新政出台前，向银行提交了贷款申请，但还未批下来。”市民陈先生感到很疑惑。新政中二套房的首付从四成提高到五成，而夹在中间节点，该按照之前的比例，还是新政后的比例呢？

在榕银行人士表示，根据以往的情况来看，办理房贷以申请贷款首次查询个人征信时间为准。3月29日前已经办理等待放款的用老办法，3月29日后申请房贷的用新办法，但具体还需要等待各大行的执行细则。

显然，金融政策的严控，对很多购房者来说比限购更为严厉，一成首付动辄数十万元，也是一块难啃的硬骨头。从金融政策入手进行调控，效果直接而明显。

限售 直指投资客，却也影响改善型

事实上，限售是本次楼市政策收紧的最大亮点。五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。而类似政策在北京、厦门、杭州等地也出现过。

业内人士林先生表示，限售的初衷是为了压缩炒房客“快进快出”的获利空间，普通买房人通常不会在领证2年内便上市交易。手上多套房，资金周转不过来的投资客，可能就无法卖房周转。两年，如果是采取了首付贷的炒房人，还须承受按揭的高月供，这个成本是非常高的。

但限售也最影响改善型置业以及二手房的购买者。目前存在的争议点在于“不动产权证”认定时间以什么为准，需要等待细则出来后才会知晓。

不过，有部分专家表示，这与“限购令”同样属于非常时期的非常政策，因为这两项举措限制了个人购买与销售商品房的正当权利。

此外，从二手市场来看，推迟上市时间，则意味着一定时间内在市场上流动的房源数量相应减少。未来供应端的相应减少，也会对二手房市场价格产生影响。

（后续进展请关注下期房产专刊报道）