N海都记者 林姿

3月28日，福州市区楼市调控再次升级。次日，差别化住房信贷政策实施细则出台。紧接着，闽侯、长乐也纷纷举起调控升级大旗。

面对着步步收紧的调控包围圈，大多数开发商普遍处于观望状态，等待市场进一步反馈，“受伤”最深的二手房市场，挂牌量大幅下降……不受限的商业项目却因此得益。

动态

细则“温和”出台外围调控升级

3月28日福州楼市调控升级后，差别化住房信贷政策实施细则旋即出台，对认房、认贷问题进行细化。

其中，市区户口无房，无贷款或者贷款结清的三成首付；无房，有一笔贷款未结清的四成首付，利率1.1倍；有一套房，无贷款或贷款结清的五成首付；有一套房，有一次贷款未结清的五成首付，利率1.1倍。此外，贷款最长期限由原先的30年调整为25年。

而外围板块也开始迅速跟进。3月31日晚，闽侯县政府办公室发布《闽侯县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》。通知规定，闽侯县户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非闽侯县户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易。此外，新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。

紧接着4月1日，长乐也迅速跟进，发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。

落实“双控”措施，新建商品住房项目首次开盘申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

自市区始，外围板块步步跟进，形成围合态势，重点均落在限售和限价上。可见目标在于围剿、逼迫投资客离场，以及最大程度稳定房价，遏制房价过快上涨的势头。

市场

市区开发商观望，购房者预期未减

在认房不认贷的银行细则出台后，开发商仍普遍处于观望状态，在等待市场的进一步反馈。细则出台当晚，置业顾问们就接到了不少购房者的电话，普遍感觉“客户心里还是很急的”。不少置业顾问表示，市区项目客户多为改善型，对他们来说，首付从四成增加到五成主要是资金周转的问题，还是有解决办法的。“受影响最大的还是那些失去购房资格的客户，比如单身的还想再买一套的，以及外地户口客户。”

从这几天的情况来看，以房换房的改善型需求受到的影响是最大的。在新政下，他们的首付款和月供双双增加。因而，更多的楼盘也在筛选失去购房资格的客户，但因首付问题而改变购房决定的并不多。“开发商也需要反应的时间，基本上要用半个月来看看市场的反馈。”市区一楼盘工作人员表示，目前说降价还为时尚早。

事实上，虽然“误伤”改善型客户，但本轮调控针对外地客户，有二套房的客户都失去购买资格，加之2年无法交易的苛刻条件，均直指投资客。从小长假的市场来看，住宅市场中的投资客也确实基本绝迹。

闽侯 连续9周零供应，价格高位维稳

值得一提的是，福州3月28日晚出台限购新政后，闽侯不少项目放风涨价，惊呆了众多置业者。而3月31日，闽侯马上接下市区加强调控的接力棒，速度之快让人目瞪口呆。不过，有业内人士表示，“限购都没有，谈不上什么杀伤力，但不排除后期跟上更严格的调控政策。”

此外，从闽侯目前的供应量来看，也不容乐观。由于闽侯依然严格执行限价令，红线威力不减，能拿到销售许可证的楼盘少之又少，加之目前新领销售许可证的楼盘价格上也不得高于上期成交价，因而，多家楼盘的推盘计划不得不一拖再拖。闽侯已经连续九周零供应，供应量不断创下新低。

闽侯县商品房网上备案系统数据显示，目前的库存滑落至5683套，去化周期不足半年。据统计，目前闽侯上街板块均价18000元/㎡，南屿板块均价17000元/㎡，荆溪甘蔗板块均价14000元/㎡。目前，闽侯主力项目报价均在20000元/㎡以上。有业内人士称，供求关系决定价格，那么多项目无房可卖，房价自然难以下滑。

二手房 解约、观望增多，挂牌量下降

新政后，受伤最深的莫过于福州二手房市场，不好买，也不好卖。

有不愿透露姓名的业内人士告诉记者，此前都在忙于加快备案网签，但目前几乎所有中介卡住的就是新政前几天刚签约的合同，大部分面临着买方需要增加首付的问题。

“而关于二手房的实施细则尚未出台，由于对房源资质的严控，不少房源下架了，就我们公司来看，至少1~2成下架了。”市区一知名中介公司负责人称，也有很多房东在观望，等待看看二年以内不能上市交易这条政策会否出台具体的实施细则。“现在我们就基本处于半瘫痪状态，不少人员也放假了。”这位负责人说，“很多原本谈好的单子，由于首付的增加，变得难以谈拢。”

二手房不同于新房，是个体交易行为。通常来说，影响二手房成交的，主要有三种情况：买家购房资格被限、首付款凑不齐、房东直接不卖了。房东方面，价格的随机性也比较强。当下，部分房东考虑到政策的影响，不会“死咬”价格，最终让步；但也有不少房东卖房是为了改善居住条件，换一套更好的房子，新政让首付增加，所以卖房总价也会相应提升。对于买家而言，就没新政前那么果断了，要多看看再决定，这时更多的是买卖双方相互博弈的一个过程。

商业 投资者转战商业，市场火热

相比之下，商业市场受到的影响就要“正面”得多。

据记者在市区了解，比如福晟钱隆奥体城、阳光城大都会的SOHO都赢得热销，甚至不少尚未入市的商业项目，问询度也颇高。

市区一SOHO项目销售负责人介绍：“这段时间SOHO都非常好卖，我们首期开盘就剩下十几套房源，许多客户也都是改善型需求，被住宅市场政策限制住。而且目前一线城市的调控政策包括限购商业项目，有不少人担心福州接下来也会出类似的政策。”

销售负责人告诉记者，目前，房产依然是不少人的主流投资渠道，住宅受限，需求自然外溢到商业地产。这至少是资产保值的手段，而开始踅摸SOHO、店面等产品意在投资。