N海都记者 林姿

3月28日《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》出台，不到半个月时间，长乐、闽侯逐一加入楼市调控阵营。福州市区也相继出台了关于贷款、资质、二手房房源的实施细则，甚至对上游土地市场也做出了严苛的管控。

从地价到房价，从一手房到二手房，从市区到郊区，全面封锁一切投资、炒房的可能。如今，市区、闽侯销售毫无悬念地“暂缓”。

政策动态

源头治理 一级土地市场限价

继住宅限购限贷限售各种升级加码后，调控大手也伸向了一级土地市场，福州再出台创新性举措。

按照政策要求，从昨日的土拍开始，住宅用地的受让人应自开工后一年内具备预售条件并取得本合同项下宗地商品住房预售许可证，一次性全部公开对外销售。若违反上述约定，每延期一日，受让人应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金。

此外，上述商品住宅用地的拍卖竞价均采用限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积方式，即地块设定最高限制价格，竞买人报价不超过最高限制价格的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价格后，竞买方式转为竞配建住宅建筑面积。政府将对预售和销售价格进行限制。

限地价，还得配建住宅，无形中增加了建设成本，同时控制房价，直接缩小了利润空间。“这样一来将迫使更多中小房企不得不离场。土拍市场成为清一色大鳄巨头的舞台。”业内人士林先生分析道，“同时因为购地成本的提高，合纵连横拿地开发的情况将更加密集。”

终端控制 限售限贷遏制炒房

针对3月28日发布的《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》中“本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易”规定，其实施细则也于近日出台。

细则将时间点卡在3月29日，取得不动产权证以登记时间到上市交易时是否满2年为准，卖方家庭购房套数的认定以卖方家庭取得该住房网签时点（无网签的按收件时间）对应情况为准。“住房”系指福州市五城区所有通过市场购买方式取得的住房。

此外，二手房方面，市房管局和市不动产登记和交易中心联合下发通知，将加强二手房源网签信息编码管理。房产中介机构接受二手房出售委托前，应按照规定核验房地产权属证明，通过市不动产登记和交易中心二手房网签平台核实房地产的权属状况，取得房源核验信息编码。发布房源必须标明房源核验信息编码，否则将被暂停网签资格。

从上游土地市场，到下游新房市场，乃至二手房市场，层层把关层层设限，对地价、房价的过热风险进行全面围追堵截。这一轮调控意味着，购房者即便是用自己的钱买房，不向银行借钱，国家也不希望购房者多买房。

但很显然，这并不是调控打完手中所有的牌。林先生坦言：“储备政策有之，北上广深的调控无疑比福州严厉很多。从不从重的原则只有一个，只要出头就摁住。”

市场

中心板块：住宅销售“暂缓”

市区、闽侯、长乐逐一加入限购大军。福州楼市似乎进入了一个缓冲期：投资需求受到了限制；刚性需求的买房人开始观望；开发商也在静观进一步的调控走势。因而上周没有项目开盘而近期也没有任何项目计划开盘。

同时，上周闽侯和市区均无项目新增供应。其中闽侯已经连续11周“断供”。而在政策持续发酵之下，市区成交量下滑十分明显，处于近12周以来的新低。正是因此，福州商品住宅供应面积急速下滑。截至3月底，福州可售商品住宅仅219.61万平方米，可售住宅总套数17779套，去化周期仅在8个月左右。

从上周备案前十名就很能看出关键所在。

备案排名前十的项目中，闽侯表现突出，占据5席，且占据前四名，马尾占3席，晋安和仓山各占1席，鼓楼、台江无项目上榜。而如果从价格区间来看，20000元/㎡以上单价项目进入前十的只有2个项目——阳光城檀悦和名城珑域。前十项目套数合计223套，远低于去年月均前十水平。

有开发商表示：“调控加码的风口浪尖，不宜多做销售举动，不求销售，只求安全，不要当出头鸟。”因而目前不少新盘新品也只做项目推广，对价格三缄其口。

外围板块：需求外溢明显

随着市区、闽侯声势渐弱，而更外围的不限购板块，显然遇到了难得的发展机会。

上周吸引大家目光的，是永泰江山大名城开盘。

早在3月，江山大名城就开始打出“不分楼层一口价6666元/㎡开盘，限时100套买房送车”的广告宣传。从打出广告到认筹蓄客开盘一气呵成，不足一个月时间，最终开盘2小时大卖300套。据了解，江山大名城原本推出2栋楼，临时加推1栋，甚至因为场面火爆，轰动整个永泰，导致其他项目前来截客。

据了解，江山大名城此前都是顺销，没有制造重大的销售节点。而项目正是看到了目前的机会点，才进行大规模开盘操作。重点是，在本次开盘中，福州市区客户的比例增加不少。有销售人员向记者表示：“永泰的地缘型客户早就被地毯式搜索挖掘光了，现在目标就是福州市区客户。项目买房送车、单价低、不限购，因而很多涌动的需求也就顺着闽侯的接力棒到了永泰。尤其是手中有着不多闲钱的客户，就想着入市为安。”

当然，这只是福州外围板块的一个案例。同样的情况，也出现在贵安。

连江县城、福州市区限购，而介于二者之间的贵安板块，却依然“独善其身”。3月份以来，贵安新天地销售逆市火热。仅3月份，就销售了3000多套住宅产品。项目接收的，绝大部分也都是市区客户。

当然，除了永泰、贵安两地本身配套的不断完善，以及和市区、闽侯相比的价格差距等优势以外，福州严格的调控措施，也在一定程度上导致部分资金外溢，流向了周边区域。