N海都记者林姿

楼市政策收紧持续发酵，在4月，市场终于冷却。无房可卖、无法买房，让整个福州住宅市场呈现出低供应低成交的淡季态势。

随着政策可预见的持续收紧，后续需求量缩水以及融资等政策收紧，新的楼市弯道开始了。那么谁又会在这一轮逆势而上？

供应再度断档

福州房地产信息网数据显示，上周,五区及闽侯均无项目新增供应，其中闽侯已连续十三周零供应，五区也已经断档四周。截至目前，只有马尾正荣悦澜山、琅岐城开中庚香海世界、新大陆一号、东二环泰禾广场SOHO等项目，新增房源主力包括SOHO、车位，以及马尾的住宅项目。

供不应求加之价格受控，货量决定了板块热度，哪里有房源，哪里市场热度就高。在营销活动方面，较之市区住宅市场的沉寂，价格较低的马尾板块和SOHO市场成为一抹亮色。名城东江滨开展购房节，从4月27日—5月1日，高层车位商铺全系产品年中盛惠，五盘联动。而以不限购物业居多的福晟，也携旗下五盘开展福晟福州五一五盘亲子生活节。外围低价刚需板块南通、琅岐等地热度也明显提升。

成交持续下滑

限购、限贷政策持续发力，限价、限售、限签合力围剿。目前为止，福州限签限备案仍没有丝毫松动，低价项目备得差不多，高价项目拿不到预售证。市场热度似乎有所缓和，不少人加入观望队伍。从市场表现看，相对于3月份的购房者到处看房，排队找关系买房，目前弥漫在福州楼市上空的燥热气息，已经渐渐消弭。

体现在数据上，楼市新政连击之后，福州市场成交回归低位。连续多周不少主力项目只有个位数成交，主力也是闽侯、马尾等相对低价区域的项目。

不仅仅是福州，进入4月以来，全国多个城市楼市面临降温态势。

根据易居研究院数据，4月1日—15日，其所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1286万平方米，同比减少22%。在这50个城市中，至少有23个城市出台了各类管控政策。这些城市的数据显示下滑态势更加明显。预计随着政策效应的继续释放，后续跌幅会继续扩大。

与以往不同，本次调控不仅着力需求端，供应端亦被机制严厉把控，引起诸多市场连锁反应。如何度过最煎熬的时期，各家开发商见招拆招。

出路

主攻不限购的商办物业

住宅市场的“限”字当头，使得商办物业再度火热。

包括福晟奥体城、中海寰宇天下、天泽奥莱时代等等，去化都很不错。比如中海寰宇天下，在上个周末销售了近300套SOHO。可见，对冲政策风险的产品线设计，成为目前限购市场中突出重围的一柄利器。

三盛地产一季度凭借三盛滨江国际办公物业的爆发，福晟集团凭借福晟国际中心及福晟奥体城的商业物业，有效化解了住宅限购政策的风险。

然而，在一线城市，如上海，已经开始禁止商业用地建类住宅。在上海之前，北京和广州已经出台了更为严厉的商住调控政策，限制商业、办公类项目，主要是限定只能企业购买、不得改变居住用途、规定最小分割单元面积（比如北京单套房面积不得小于500平方米）。

业内人士林先生称：“一线城市对商办物业的整顿，会否波及二三线城市，还是未知。但是，商业归商业、住宅归住宅的主线，却并未改变。而持有运营模式今后可能会成为开发商在一线城市运营的主流模式。”

进入三四线城市

布局限购城市之外的三四线不限购城市，也令不少房企有了回旋余地。

据了解，三盛集团在漳州、泉州、宁德及周边皆有所布局，碧桂园凭借三四线溢出型城市的广泛布局，以量取胜。福晟集团除福州外，在周边城市例如漳州、莆田、三明、宁德等地项目的精准布局成为市场焦点。4月18日，融信也在浙江衢州拿地。

曾因库存规模过大而被视为“禁地”的广大三四线市场，如今因“不限购”再度成为行业焦点。但这些市场究竟能在多大程度上助力企业的规模，市场的回暖是否具有可持续性，市场潜在容量是否值得持续投入，都将是企业需要考量的因素。

大规模并购项目

市场最冷的时候，也是扩张布局的最佳时机。相对土地市场目前的“可遇不可求”，阳光城、泰禾等闽企排头兵，已在2016年开始走上大举并购项目之路。

公开资料显示，2016年全年阳光城通过并购共获取了13个项目，通过收购的方式拿地，一方面可以避开公开市场的激烈竞争，降低企业扩张成本，另一方面收购项目能够快速推出市场，快速为企业带来业绩增长。有报道显示，今年阳光城通过收并购和公开市场拿地的比例依然是8∶2。

同样的，去年全年泰禾集团共计有8个项目为并购获取。而今年3月8日一天泰禾就以25亿完成三并购，进入济南章丘和杭州富阳。4月19日，泰禾再次以17.9亿间接拿下了18宗漳州龙海市地块。

而如融信、恒大等开发商，也在广泛地收购项目，争当“接盘侠”。

事实上，不管是一级土地市场还是二手并购，精准的囤地补仓手段，对冲政策风险的产品线设计，在任何阶段都能保持较为稳健的主导地位。