N海都记者 林姿

限购、限贷、限售、限价，3月28日福州调控新政出台至今已满1个月。

伴随着这一个月来陆续出台的组合拳，整个地产交易的环节，包括贷款利率、资质审核、二手房房源管控，甚至上游土地市场都有了严苛的限定。

调控之火日渐蔓延，周边区域闽侯、长乐纷纷举起调控升级大旗。从地价到房价，从一手房到二手房，从市区到郊区，一切投资、炒房的可能被全部阻断。由此，福州楼市迅速降温，市区、闽侯成交均大幅下滑。

但上月“一月两拍”的土地市场，却依然出现踊跃的场面，一线土地市场活跃着许多房企。两厢比较之下，5月楼市何去何从？

成交

市区、闽侯成交同比骤减超五成

新政出台一个月以来，福州楼市降温明显。受购买资格限制，许多购房者都在观望，部分失去购房资格的投资客则无奈退出。新政带来的影响随着时间的推移逐步深入，直接的影响就体现在了新房的成交量上。

时间倒退至调控出台前一个周末，福州楼市还沉浸在八盘齐开的盛况中。数据显示，大部分楼盘去化情况还不错，由于购房需求出现恐慌的情绪，不少楼盘出现久违的火热现象。

然而，4月后情况急转直下。

福州市房地产信息网数据显示，市区成交仅有798套，环比3月的1790套，下跌55.4%。而在2016年同期，则有2756套，同比下跌71.4%，足见今年的情况与去年相比有天壤之别。

一位业内人士说，政策的影响已经显现，以房换房的改善型需求受到的影响是最大的。在新政下，他们的首付款和月供双双增加。热门板块的楼盘，购房者倾向于筹钱付首付。而一些可买可不买的新兴板块或者市区边缘板块，受影响的程度就比较大。有些购房者对楼市产生疑虑，担心楼市会进入拐点，因此会要求退筹。而仍有“房票”的人，也明显要理性得多。

目前，通过限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。因而，4月份福州市区没有新增住宅类房源，楼市供给全面停滞。

闽侯也“难以幸免”。4月闽侯住宅签约套数654套，虽然环比3月的592套增加了62套，但整体较之去年同期也是“腰斩”。

由此可见，这一轮福州出台的系列调控令，就像是给楼市降温开出的一剂猛药，起到了立竿见影的效果。

区域

远郊、商业销售红火

随着市区、闽侯声势渐弱，更外围的不限购板块，显然遇到了难得的发展机会。永泰一住宅项目蓄客不足一个月时间，最终开盘2小时大卖300套。据了解，该项目原本推出2栋楼，后来临时加推1栋。当然，这只是福州外围板块的一个案例。同样的情况，也出现在贵安。

这类项目接收的，绝大部分是市区客户，很多涌动的需求顺着闽侯的接力棒到了永泰。尤其是手中有着不多闲钱的客户，就想着入市为安。

此外，在住宅市场面临严厉调控形势下，非住宅类成为购买力的突破口。福州市房地产信息网数据显示，4月福州五区非住宅类（商业、车位）签约套数报出3313套，环比3月增加586套，增幅为21.48%。

市区一SOHO项目销售负责人介绍：“这段时间SOHO都非常好卖，我们首期开盘就剩下十几套房源，许多客户也都是改善型需求，被住宅市场政策限制住。而且目前一线城市的调控政策包括限购商业项目，有不少人担心福州接下来也会出类似的政策。”

有项目销售负责人告诉记者，目前，房产依然是不少人的主流投资渠道，住宅受限，需求自然外溢到商业地产。这至少是资产保值的手段，而开始寻找SOHO、店面等产品意在投资。

土地

两轮推地，难填房企“胃口”

就在楼市遇冷的同时，福州土地市场开闸放量。据了解，福州今年将加大土地供应力度，2017年度福州市区住宅供地用地规模将保持在2500亩以上，较去年增长1倍以上。

4月13日，福州市场迎来2017年市区首场土拍，出让地块4宗。本次土拍，首次提出缩短土地出让金交付期限，由原来的三期（比例50%、20%、30%）缩短到了两期。另外，竞配建住宅建筑面积也提升了不少，必须是450平方米的整数倍。本次土拍，三盛、一建、福晟均有斩获。

时隔半个月，4月27日第二次土拍开始，共计5幅288亩住宅用地。这也是福州近年罕见的纯住宅用地集中放量。其中，融信、世茂分别拿到了三幅和一幅地块。而宗地2017-11号东二环地块，因出让价格达到最高限价20.28亿且配建建筑面积达到3.825万㎡，被中止出让。

与首次土拍一样，出让地块的拍卖要求比较苛刻。公告中特别标注了市政府有权对出让商品住宅的预售及销售价格进行限制，可以预见的是限价政策短期内不会松动。

虽然楼市销售严峻，但不少开发商依然对拍地抱有极大兴趣。两次土拍参与的开发商均达到二三十家，也有许多首次露面的一线房企。

从两次土拍情况来看，拍出的楼面价不高，但加上配建面积，开发商的开发成本依然不菲。虽然土地拍卖的要求严苛，对中小房企而言是阻力，却无法阻挡实力房企拿地决心。

房企

大规模并购，加强项目储备

除了土地市场的频频动作，不少项目也在明里暗里合并收购项目，做大做强。市场最冷的时候，也是扩张布局的最佳时机。相对土地市场目前的“可遇不可求”，淡市中收购合并中小企业的成熟项目，显然更为短平快。

今年3月8日当天泰禾就以25亿完成三并购，进入济南章丘和杭州富阳。4月19日，泰禾再次以17.9亿间接拿下了18宗漳州龙海市地块。有报道显示，今年阳光城通过收并购和公开市场拿地的比例为8∶2。而如融信、恒大等开发商，也在广泛地收购项目，争当“接盘侠”。

可见，持续的土地和项目储备是房企长期发展的根本，福州房企土地储备普遍不足是不争的事实，而在淡市中争取弯道超车也成为很多大开发商的目标。不管是一级土地市场还是二手并购，精准的囤地补仓手段，对冲政策风险的产品线设计，在任何阶段都能保持较为稳健的主导地位。