N海都记者 林姿
“银四”已经落幕，传统的楼市旺季在严厉的调控政策下化为淡季，不管是新房供应还是成交量都显得低于预期。“低调”成了各家开发商一致的共识。
而今，5月已开篇，伴随着市区两次土拍的热度，再加之开发商上半年业绩指标的考量，开发商一改过去几个月的保守策略，开始加大推销力度。正因此，5月将迎来一轮推盘小高峰。不过，限价门槛高企，谁能突出重围率先上市？
价格能否“通关”成为入市关键
市场 积压新盘“谋动”
4月福州供应量仅2万平方米，降至历史低位，环比下跌90%，同比下跌88%。进入5月，倒是不少项目有所动作。
据了解，五区的住宅供应主要集中在晋安和仓山两区。晋安区待售产品种类较为丰富，除大户型之外，还有一些小户型供应，且多为带装修产品。
比如，首开融侨尚东区将推出115~132平方米户型；正荣府、鲁能公馆等，均有上新打算；光明港纯新盘首融府营销中心也将开放。
而偏安一隅的福州温泉城，借福州第二次土拍热潮也打算“翻身”。4月27日福州第二次土拍5幅地块中4幅集中在桂湖，土拍之后，温泉城借势推出18000元/㎡温泉小公馆。
仓山区项目较多的为城南与奥体两大板块。原本打算在3月开盘的泰禾福州湾，仍在为75~130㎡新品蓄客；金山的融侨悦江南即将推出1、3楼新品，主推75~115㎡户型。奥体板块的正祥奥园康都也将推出58~103㎡洋楼新品。
鼓楼和台江近年来住宅供应量一直居于五区之底，住宅项目少且高端。譬如保利天悦和保利乌山九巷、香开长龙等，虽然可以在一定程度上缓解供应的紧张，但是由于价位问题，何时上市还是未知数。
同样，断档许久的闽侯楼市迎来一大波新品、新盘入市。纯新盘南屿阳光城丽景湾、甘蔗的正荣悦澜湾即将推出。三盛托斯卡纳三期也在预约7楼新品。
亮点 提高附加值
按照以往的调控经验，最先扛不住压力的开发商往往会在产品配置上做减法，节省成本。但今年的策略明显不同，不少开发商选择在价格稳定的基础上做加法，增加产品附加值。
例如，江山大名城再启买房送车活动；正荣悦澜山主推85㎡三房全龄层住宅；融侨悦江南打出智慧安防、智能家居的智能社区居住解决方案；主打改善牌的泰禾金府大院同样通过样板间的极致打造提高自身的产品附加值。
不过，不少项目当务之急还是圈住客人。比如桂湖的温泉城，借土拍炒热区域，提高增值预期。
随着调控的深入，许多项目的蓄客情况都受到影响。置业顾问就透露，原本积累的客户，有相当一部分都因为新政后首付比例提高而失去了购买能力。因而，很多项目都在提升附加值上下功夫，意图突出重围。
“同等价位下，企业只有多做产品附加值，才能赢得市场。”业内人士林先生强调，提升住宅的附加值不仅是现阶段应对调控的一项策略，从长远看，高附加值住宅的发展更是决定房地产企业在未来竞争中能否占据更多市场份额的关键因素。
解读 争抢上半年，房企抓紧出货
事实上，5月入市新盘数量的增加，与房企上半年的业绩指标有关，亦与政策影响不无关系。
5月份向来是楼市旺季，但历经近半年的低迷，业绩并不理想，有部分开发商不得不考虑到半年期的指标压力，只有提速，力争在这个时期挽回一些数据。“抢上半年”，成为这些房企不约而同的默契。
此外，今年的情况还比较特殊，受去年10月的政策影响，原本准备入市的数个新盘延迟申请批售，大量新盘销售后延，也导致了5月入市新盘数量的增加。
“开发商都在抓紧蓄客。”在业内人士看来，原本就有土地储备且在土拍市场能拿到地的公司，会积极出货，以应对市场和政策风险,“以时间换资金流的大型房企，更需要提速，工程节点一到，领出预售证就开盘。”
从近期情况来看，人气下滑、卖得不好的项目不在少数。“已经有一些楼盘的房子开始难卖了，接下去入市的又几乎都是去年卖出的高价地块楼盘，竞争只会越来越激烈。”一房企营销总监表示，如果行情持续下行，有楼盘价格松动，也许将会导致短期市场的剧烈波动，在这样的情况下，争取在上半年出货显然是明智的。
关卡 齐过限价“独木桥”
不过目前最大的问题是“想上市而不得”。
受限价影响，市区的高价项目无法取得预售证。据福州房地产信息网数据显示，市区住宅从3月下旬至今，已连续6周无供应。
前两年在福州楼市“泛高端化”的过程中，新上市项目普遍定价较高，而开始“限价”管制之后，高端项目大都面临难以取得预售许可的窘境。从入市项目报价来看，大多数项目都三缄其口。住宅价格被政策限制的结果也导致很多新盘迟迟不能确定报价。此前，就有开发商因为新推房源报备价格过高，暂时申领不出预售证，索性选择暂缓开盘。
“现在预售价格管得严，之前高价拿地，现在想拿证也不容易。”市区一高端项目工作人员表示，项目前期筹备已经一年多，但是考虑到拿地成本和价格管制之间的差距，暂时还是不能急于入市。
据记者多方了解，实际上不少项目都提交了预售申请，就看能不能被批下来。有项目销售人员坦言，“价格越低的肯定越好批，但目前市区大部分项目都算是高价盘，因而什么时候能拿下预售证，都还是‘等通知’。”
