N海都记者 林姿

此前被滨海新城刷屏的楼市，如今又要被“鹤上”霸屏了——

近日，龙湖和福晟先后在鹤上以收购授权以及战略合作的方式获取地块。5月底的长乐拍地，更是引发开发商群起关注。

与此同时，福州市区楼市行情却被看空——楼市调控层层加码，市场逐步降温，交易降至冰点。

主力战场难见起色，开发商却频频在长乐“扫货”，加速补仓，究竟为何？

市场

交易量冰冻 业界预测年底前或将持续熊市

自从“3·28楼市调控新政”出台后，福州市区商品房成交量的上升趋势戛然而止，渐入下行通道。

数据显示，4月市区普通住宅无新增项目供应，成交量同步大幅回落至近一年最低位，仅有490套、5.11万㎡，环比下滑63.33%。闽侯连续断供13周，虽然第17周新增少量供应，但18周又陷入断供状态，市区也连续6周断供。而4月闽侯普通住宅成交也只有642套、6.31万㎡。

同时，前四月预售证发放仅为去年同期的6成，鼓楼台江区更是零供应。新增住宅同比跌四成。以5月前两周成交量来看，商品房成交套数环比仍在继续下降，成交量基本被“锁住”，同时两周来零开盘，市场陷入冰冻。

高压之下，市区乃至闽侯市场的一蹶不振，令不少开发商开始活络心思。有项目销售负责人坦言，“没有想到售楼处的到访量下滑得这么快。可能到年底，市区市场都不会有所好转。”

短期内趋向严峻的市场环境下，随着政策的持续收紧，商品住宅的交易量进一步萎缩，开发商势必需要作出转型和选择。

动向

走出去突围 暂避调控风头打造未来“钱景”

房子不好卖，开发商却在想方设法拿地储备粮草。

5月15日，福晟集团发布消息称，与长乐鹤凯公司签订战略合作协议。福晟集团斩获福州长乐鹤上地块。此前的5月8日，龙湖地产首进榕城。龙湖地产以收购授权形式获取长乐鹤上地块（大广汽车城），项目将打造龙湖福州1号作品。

鹤上，突然就成为土地市场热词。据记者了解，不仅仅是福晟和龙湖，早前阳光城已布局鹤上。

而长乐，早就成为开发商眼中热土。

据悉，早在去年春季于福州举办的2016年长乐市土地推介会上，就有包括龙湖地产在内的50余家地产企业及各大银行参与。当时就有万科、碧桂园、名城等房企布局长乐。

5月8日，长乐以拍卖方式出让4幅住宅地块，包括营前、金峰镇，以挂牌方式出让滨海新城1幅酒店地块。在福州市中心土地供应稀少的情况下，长乐市土地市场供应开闸，将有助于缓解市区的供地压力。此番长乐推地也引发许多开发商注意。开发商坦言：“住宅用地的起拍价不足6000元/㎡，与市区相比可以说是实惠了。”

解读 进入门槛较低

事实上，从去年至今步步升级的房地产调控政策，针对二套房以上改善及高端购买需求的遏制尤为明显，这对于高端住宅开发商来说影响甚大。一二线城市作为此轮调控的重点区域首当其冲。以福州为例，不少项目一周备案仅是个位数。而原本的传统“不限购”区域闽侯也因为限价，一片惨淡。

回避调控热点，寻找新蓝海成为开发商当务之急。尤其是对于高端住宅开发商来说，今年规模扩张的机会将在需求外溢的三四线城市。

“楼市随大福州新一轮发展的趋势已愈发明显。”业内人士指出，大福州规划和城镇化不断加速推进，纳入全局考虑，迎来了发展的大好时机。

同时，市区拿地竞争多多、配建条件多多，基本让开发商成为“承建商”。随着福州城区地价不断攀升，房企拿地成本压力剧增，开疆拓土已成燃眉之急。

而同属于半小时经济圈的周边县市，与市区高昂的开发成本相比，显得物美价廉。受益于福州限购的溢出需求，同时土地拍卖条件相对宽松，外围板块显得机会多多。

首选政策红利区

放眼福州一小时都市圈范围内，闽侯推地日渐稀少，而长乐地价平实且供应充足，但房价依然在上涨，楼市具备较大的上升空间以及发展潜力。在福州楼市火爆效应外溢以及产业腾笼换鸟需求之下，长乐凭借地理位置优势，成为很有发展潜力的城市之一。

更为重要的就是政策扶持。目前，长乐撤市改区进程逐渐加快，滨海新城动建，多条地铁线路布局于此。诸多利好政策促使长乐成为继闽侯之后，各大知名房地产企业争相进驻的又一片热土。

据报道，福州地铁6号线多个地铁站点现已动工建设，尤其是沿途区域将率先享受地铁带来的便利。

而目前不少开发商“紧盯”的鹤上，作为长乐市区通往滨海新城的交通咽喉，距长乐国际机场13公里，绕城高速公路穿境而过，同时周边规划有地铁6号线，交通区位优势显著。提前布局地铁沿线，也成为开发商首选。

观察 加速拿地，弯道超车

楼市虽然转冷，但是竞争依然火热。

充足的土地储备显然是企业扩张的保证，“多拿地、拿好地”成为房企规模化竞争的关键所在。提前锁定土地市场，将决定下一阶段楼市战局。这恐怕才是目前大房企出手拿地的关键所在。

值得注意的是，在当前土地市场热度不减的背景下，面对激烈的招拍挂市场，房企的拿地模式也更加多元化，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。

业内人士表示，单纯拿地需要历经准备期、规划期、项目预售等多个环节，一般需要12个月，并购容易盘活项目，快的话只需要3个月，因此其完成销售的速度比单纯拿地更快。

实际上，除了政府供应的土地之外，还有大量已经出让的存量土地在市场中流转。尤其是在楼市调控组合拳下，未来收购、并购的机会将逐渐增多。此时抓住机会，获取更多的优质土地资源，就可以为接下来的市场竞争提前铺路，抢占先机。