N海都记者 林姿

福州“3·28”调控政策出台已有两月，对楼市的影响全面发酵。

自4月份开始，福州二手住宅网签量持续回落，不少中介公司负责人表示，月均成交环比下滑近四成。

限购、限贷、限售，促使投资客离场，购房主力由之前的改善型向刚需转移。对比新政前，目前二手房市场的客群和产品发生了不小的变化。

有业内人士预测，福州二手房市场在经历数年顺境之后面临大规模的行业调整。

市场 一周带看量都没有原来一天的多

新政后，二手房市场的“惨淡”成为共识。一品牌中介金山片区负责人告诉记者，“我们片区交易量少了40%左右。尤其是4月以来，我们每天带看量和实际成交量都大幅下降，现在一周带看量都没有原来一天的多。”

这样的下滑程度，也得到了麦田、骊特、家天下、金海岸等多家中介公司的证实。

不少身在市场一线的中介人员也表示，新政前，购房者只要看好房子，价格谈得差不多，周期对得上，成交概率很大。但新政后刚需购房者观望氛围浓厚。而且，目前外地投资客户明显减少，有限的客户对于房子的购买热度也明显下降。

究其原因，一是挂牌量下滑，尤其是次新房市场极大萎缩。二手房上市需要满足2年以上要求。次新房较多的板块，比如金山、东区等不少房源已下架。

二是购房需求萎缩，尤其是外地客户被挡在门外。而有资格买房的改善型以及刚需客户原本在新政前打算买，但新政出来后，很多买家普遍的心态是愿意多看看、再等等。

种种因素，制约了很多的客户和房源，再加上现在二手房市场明显存在的买卖双方博弈心态，导致了目前二手房市场整个成交量出现明显下滑。

家天下房产副总经理郑心科补充说，与3月井喷式的成交量相比，4、5月是“断崖”式下滑，但事实上与往年同期相比，不过下滑了一两成。不过，未来并不太乐观。尽管存量房市场容量是逐步增大的，但如果交易量没上来，实际上还是下滑的。

价格 报价稳定，跳涨减少

一品牌中介负责人告诉记者，新政之后，卖家明显理智多了，不似以往跳涨比较明显，只要客人问就要涨价。此外，前期涨幅过大、价格过高的房源以及离市中心较远的一些房源，价格会有所动摇。

从成交价格来看，大多数卖家要价坚挺，有合适的价格才出售，议价空间仍然较小。买家则反之，“现在二手房的价格虽然还没有什么变化，但是那些前期涨幅过大的房源，就出现有价无市的情况。而且很多买家认为价钱可能还会下降些，即便愿意去洽谈，但能出的价位也比业主的心理价位低。”

而由于客户买房的积极性削弱，理智了不少，市场需求趋势有所改变，呈现出两端增大的趋势，比如小于90平方米和大于120平方米的户型相较之下卖得比较好。

郑心科解释说：“144平方米以上房源不在限购之列；而90平方米以下房源则是因为总价比较低，200万~300万总价的房源成为主流。”

不过要想价格出现明显下滑可能性较小，尤其是鼓楼、台江等传统市中心板块，次新房本来就少，炒房客也不多，价格坚挺的学区房居多，降价的可能性较小。

区域 闽侯逆势上扬

市区二手房市场一蹶不振，但是有些区域却表现比较亮眼，比如贵安、闽侯等板块。

福州骊特房产总经理郭华表示，由于贵安不限购、不限售，闽侯虽然限售但是不限购，因而与又限售又限购的市区相比，优势比较明显。尤其是手中资金不多又被限制的外来购房者，不少在市区买不起，或者没有资格买房的客户都溢出到闽侯、贵安了。因而，目前不少中介公司也都在开拓贵安、闽侯的市场。

郭华坦言，贵安是目前政策市下的短期热点，与3月份相比，只降了1~2成。但是闽侯的存量房市场确实崛起了。前两年闽侯新房市场十分活跃，这部分庞大的房源也都成为存量房市场的基础。而且闽侯房价与市区相比确实差别比较大，也比较有吸引力。

据了解，如今闽侯的甘蔗、大学城板块成交十分活跃，甘蔗的价格在1.5万~1.6万之间，大学城则在1.8万~1.9万之间。与去年同期相比，翻一倍。据悉，某品牌中介在闽侯的门店，在目前的市场环境下也能做到几乎天天有签单。

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