N海都记者 林姿

5月底的三天，平潭、马尾、长乐连续推出三场土拍，各路开发商“赶场”，火热阵势不输福州市区，楼面价均再创新高。

外围土地市场一浪热过一浪，离不开开发商对当地楼市的信心——普遍供小于求的市场大环境下，排队预约、托关系买房，开盘火爆；政策扶持，配套建设力度加大……

当然，还有一个重要的原因——福州市区供地量有限，进入门槛过高。

但是，当下过于火爆的行情，也不得不让人担忧，外围板块这基于福州市区购房及土地需求外溢的短期火热会否持久？

市场

长乐 因政策利好突然火爆

从上游土地市场到下游住宅市场，今年的长乐大热了。

5月26日，长乐迎来2017年首次土拍，本次出让包含三幅商服住宅用地，一幅纯住宅用地，总面积达238.67亩，最终在数十个开发商争抢下四幅地块全部达到最高限价标准，分别被中海、三盛、世茂所收入，总成交金额为22.95亿元。

不仅是土地市场，长乐楼市也同样火热。截至目前，为数不多的在售住宅项目主要分布在营前首占地区，均价15000元/㎡左右。而长乐的融信上江城，作为三江口区域销售的一杆旗帜，均价在17000~18000元/㎡，依然热销。此外，滨海新城板块的保利·大东湖也都十分火热。

事实上，去年下半年，长乐还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中，长乐也成为“绞肉机”一般的存在。而随着长乐作为福州市区通往滨海新城之间的交通扼喉之处，受到撤市设区、滨海新城动建以及多条地铁规划等利好消息影响，长乐住宅市场一度呈现高去化率，房价涨幅加快。

预计6、7月份，阳光城碧桂园愉景湾、融信上江城新产品等将陆续入市，还将带领长乐楼市进入一个新时期。

连江 内生需求助力市场回暖

连江县城，曾因在大福州率先出台限购令而闻名。

目前，连江县城主要在售项目有建发·领郡和恒宇·国际观邸，两个项目的均价在12000元/㎡左右，主力户型在144㎡以下，限购范围内。

此前，连江城区板块是业界人士眼中典型的“内生型市场”——市场相对独立，受福州楼市正面波动影响较小，且容量有限。而此前，连江县城也曾因供应过大成为大福州中去化较为困难的板块。

然而，今年初以来，连江县城买房也出现排队找关系的状况。有购房者对记者表示，部分热销楼盘目前托关系都预约不到。而售楼人员也坦言，目前每次开盘都是一两千组客户配比一两百套房源，确实很难买到，正因此几乎每次开盘都售罄。

究其原因，还是供求关系紧张的问题。连江县城的房源供应量相对整个连江县城以及周边村镇进城的购买力，显然偏低。

据了解，连江亦限购，本地县城关地区拥有2套房及以上商品住房的本县户籍居民家庭买房会受到限制，但此次限购政策对非本地户口的外来购房者影响较明显。建发·领郡相关负责人表示，在县城务工的连江本地居民比较多，外地的购房者较少，刚需和改善型需求客户占大多数。而买房的基本都是乡镇本地的居民，且乡镇居民基本都是一套房，因此影响并不大。

平潭 供小于求导致市场火热

和长乐相仿，平潭综合实验区的市场同样因政策倾斜而火热。

事实上，从去年开始，平潭住宅市场存量在低位运行已久，一直缺乏新鲜血液加入。

今年4月，融信外滩推出最后三栋住宅，价格在11000~14000元/㎡，开盘即售罄。5月，富春城开盘，价格在13500~16800元/㎡，房价突破平潭历史新高。接下来，正荣悦湖湾、世茂璀璨天城也将入市，但以两个项目的体量并不能有效缓解供应荒。

有业内人士坦言，土地资源供应不足，自建房禁止建设，拆迁户手里有大量现金，以及平潭国际旅游岛的建设效应，都导致中心区域的房子供不应求。

永泰 市区需求外溢推动区域发展

随着市区、闽侯因限购而声势渐弱，更外围不限购板块永泰，显然遇到了难得的发展机会。

在5月推出新品的万科城·大樟溪岸，在售产品为低密度产品和带装修高层项目。据了解，5月份推出60套低密度项目基本去化完毕。而高层住宅也有近百套月去化。万科方面相关负责人表示，“高层的价格在7000~10000元/㎡，别墅总价则在150万~350万元之间，比较受自住投资以及度假的福州客欢迎。”

而同样在永泰板块的大盘——江山大名城，在4月因“买房送车”名噪一时。此后，大名城一开盘就“一发不可收”。连续三次开盘，共计销售700余套房源，价格也从“6666”变成“8888”，甚至一个季度就完成了全年的销售任务。而原本在房企集团自身销售排行中“默默无闻”的项目也一跃成为个中翘楚。

有销售人员向记者表示：“永泰的地缘型客户早就被地毯式搜索挖掘光了，现在目标就是福州市区客户。永泰项目单价低、不限购，因而很多涌动的需求也就顺着闽侯的接力棒到了永泰。尤其是手中有着不多闲钱的客户，就想着入市为安。”

□观察

“保温”比“加热”更重要

在一、二线城市纷纷偃旗息鼓，市场“量跌价平”状况下，三、四线楼市却异军突起，呈现“量价齐升”走势。当然，除了福州周边县市，还有大批三、四线城市火力全开，成为当下楼市夺人眼球的存在。此前的5月22日，嘉兴土拍现场有425家开发商争夺8宗地，5分钟内超最高限价被熔断。

中心城市的外围板块之火，因何而起？

对购买者而言，福州五城区高房价倒逼客户外溢，外围区域楼盘由此成为香饽饽，率先受益的就会是紧邻福州的区域。

对开发商而言，福州城区地价不断攀升，拿地成本压力剧增，而周边县市发展速度加快，这些区域自然成为发展中必须拿下的战略目标。

但这样的火热，在不少业内人士看来只是阶段性的。从人口聚集、库存量以及其他经济发展因素看，这种回暖若要长期持续，后期配套要不断跟进。

土地供应上，多数三、四线城市的土地资源还很充裕，如当地政府放开土地供应，不但使房价上涨不可持续，相反还会进一步加大库存量，增添三、四线楼市负担。此外，多数三、四线城市居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少，即使迎来短暂楼市热销，也难持续。