N海都记者 林姿

2017年，绝对是福州土地市场的“丰收”年，市区入市地块已经达到58幅。

2017年，长乐撤市设区，未来福州土地潜力日益显现。伴随福州成长，周边的闽侯、永泰等地的土地市场与有荣焉。

上游土地市场对楼市发展、城市扩容的影响显而易见——

2014年连续3年商服用地井喷直至今日尚在“去库存”；2015年连潘的连续推地，造就了全新东区连潘板块；2016年，长乐、福清等外围板块大出风头；

在住宅用地持续发力之下，2017年福州土地市场格局到底发生了怎样的变化？它是否会影响整个城市的发展？随着“大福州”城市化进程的推进，城市空间的扩容会否让2018年土地市场出现大爆发？

加大供应保障供需平衡

《福州市2017年度国有建设用地供应计划》提到，2017年度福州市本级国有建设用地供应总量将控制在1063公顷（约15945亩），较2016年的7503亩增加了一倍以上。

与持续多年住少商多的情况不同，对比2016年的供应数据可以发现，2017年福州继续加大住宅用地供应，其中在商品住宅用地以及旧改用地供应上都增加了一倍以上，同时还增加了保障房和限价房用地。

而从今年的实际出让情况来看，截至11月，福州四区共举办7场土地出让，成功出让26幅商住用地，商住用地出让总面积达1714.38亩，土拍收入总额达到惊人的311.61亿！

而商服用地则呈现逐年递减趋势。2017年福州四城区商服用地环比减少25%，仅供应15公顷（约225亩），而马尾区供应49公顷（约735亩），足见随着自贸区、福州新区等利好因素叠加，政府加大了对马尾商业的支持力度。

无疑，维护住宅市场供需平衡，防止楼市过热，抑制房价过快增长，从供给侧进行改革，成为土地市场的首要任务。在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构。持续多年的商服市场，则进入去库存阶段，推出的几幅商业地块也多数以自持为主。

“调控”从严“精算”房价

2017“调控年”，土地市场也受到波及。为了合理调控土地价格，防止过高地价干扰市场预期，也避免推导市场产生房价上涨预期，催生投资投机需求，“源头”土地市场中也出现了许多新举措。

商品住宅用地采用“限地价、控房价、竞配建社会公共保障房”方式出让，甚至推出共有产权房，解决有真正购房需求的人“买不起房”“买不了房”的楼市难题，释放购房需求。值得一提的是，土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上，监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面，竞买保证金缴交比例由出让底价的30%提高至50%。

而配建安置房面积也水涨船高。宗地2017-57号、58号地块均须配建可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，而宗地2017-59号、60号地块配建安置房面积则高达90%。

更有4幅住宅用地未出让已规定房屋售价，即宗地2017-48号、宗地2017-49号、宗地2017-50号、宗地2017-51号，还未出让就已明确住宅售卖价格，且这些房源都必须自开工后一年内，一次性全部公开对外销售。

多管齐下后，楼面价确实下来了，不过对开发商的配建要求却增加了。业内人士林先生表示：“对土地价格的计算已经没有意义，未来房企更多的是比拼成本优势。”

有业内人士估算，从地价计算角度看，这些地块基本都接近零利润，稍有不慎就会亏损，正因此，房企拿地更多的是侧重发展战略，“未来房地产市场已经进入精算时代。”

旧城改造提升城市价值

旧城改造，通常被认为是增加市中心土地供应的重要方式。

2017年，福州市区的旧改依旧热烈。随着晋安区金鸡山溪口组团棚改进程渐入尾声，仓山区成为福州市旧改最为集中的地区，2017年计划棚改套数5047套，约占五城区总数4成，其中三叉街旧改（1500套）与葛屿新苑（1220套）棚改总数超过全区一半。

台江区则凭借福州今年棚改体量最大的排尾红星旧改项目（2050套），棚改总套数超越晋安区，成为福州2017年第二大热门旧改地区。

业内人士认为，对于城市发展来说，土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。尤其是一线城市，供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。同时，旧城改造是提升城市品位，做大城市发展能级的重要渠道。

不过，由于旧城改造项目规划涉及难度更高，所需处理的关系更为复杂，因此要做可持续的旧城改造开发，目前仍存在较多问题。

此外，目前的旧城改造也逐步从市中心开始向“环三环”区域展开。奥体、五四北等地，随着大福州骨骼的逐步清晰，加之交通路网配套的全面改善，整个三环沿线的大量土地已被盘活，土地价值开始提升。

城“心”转移新区崛起

土地市场的偏重，在2017年催生了几个新兴板块。在2015年的东二环、奥体，2016年的连潘之后，2017年晋安北也渐成气候。

回顾2017年的数次土拍，晋安区已发布了多批次的征地公告，从五四北新店片区到桂湖片区，绝大多数地块聚集在晋安北部，多个房企砸下数亿元拿下晋安北板块超十幅热土，总面积已超百亩。

据了解，目前该板块已汇聚了融信、世茂、碧桂园、中庚、三盛、保利、平安等品牌房企，晋安北部开始崭露头角。从福州北向第二通道到福州四环的建设，关于晋安北的利好政策是一波接着一波，并且大片土地还处于价值洼地，未来拥有很大的发展空间。

11月份刚成为区的长乐，因滨海新城的启动建设和长乐撤市设区的重磅两连发，今年土地市场也可圈可点。据了解，长乐今年住宅供应量相较于去年（495亩）增加超两成，同时在县域排行中仅次于福清，位列第二。

在撤市设区之后，滨海新城139亩商住地块宗地2017-05号吸引10余家开发商，最终经过近1个小时208轮竞价拍出。

长乐“撤市改区”与“滨海新城”引燃长乐楼市爆点，加之地铁6号线与快速通道建设，推进了长乐和福州半小时生活圈进程，也扩大了福州楼市版图。