N海都记者 姚志梅

“温泉小对应的学区房价格好像没有涨太多，钱塘小房源价格也相对稳定了，有的房源甚至两个月内价格就下调了15万元。”近日，准备入手学区房的林先生注意到了学区房价格的变动。

连日来，海都记者走访市场了解到，受楼市整体大环境的影响，今年一季度学区房的热度终有所下降，学区房价格不再坚挺，议价空间渐渐加大，价格较为稳定。

市场 学区房，旺季变淡房源多了

“通常，9月份入学，3到4月份是学区房成交的旺季，但今年的金三银四却不明显。”家天下房产联合创始人郑心科称，学区房的成交速度、成交量一般都是占据各家中介的榜首，虽然今年3月以来学区房的成交量还是相对稳定，但速度及成交量都有所下降。

“与去年同期相比，学区房的在售房源增多了，可选择性更广了。”麦田房产学区房总监林超称，当下麦田在线内对应钱塘小学、湖滨小学、温泉小学的房源数各有200多套，而去年同期却只有约三分之二的数量。尤其是钱塘小学，其划片范围较广，涉及近万户，这两个月，放出的房源数量就较多些，客户可选择的范围较广。

不止是房源数增多了，成交速度也相对放缓一些。“一套学区房，2017年几乎半个月之内就会成交，现在带看量虽然还可以，但成交周期却有可能放长到一到二个月。当然，一些优质房源，依旧保持着快速成交量，价格也较为坚挺。”

“为了明年小孩的入学问题，年后我就开始关注学区房房源”，市民林先生称，自己常常关注一些中介网站，甚至在中介的带领下去看一些房源，“的确可选择的房源多些了，自己心中也更有底了。”

学区房，议价空间大了

事实上，让林先生更有底气的是学区房的价格空间。

“与去年同期相比，学区房的卖家坐地起价行为已较少，相对较为理性。”郑心科称，从其所在中介公司内的学区房房源价格来看，总体与去年同期比下调了5%到10%。

“以温泉小学、二附小的学区房为例，与去年同期相比，价格基本持平。”容居网房屋共享自由交易网总经理姚茂华称，钱塘小学周边的房源相对较多，以地段的好坏，房源的调价幅度也有所不同，靠近学校周边的价格依旧坚挺，但离学校相对较远的房源则调价幅度较大，一套房源下调15万到20万元不等，“钱塘片区的，2017年单价5万多的，现在4万多也可以淘到。”

“前不久，三角井附近某单位宿舍的一套钱塘小学区房，因房东急售，原来总价标出400万元，最后买家以360万元成交”，一资深中介人士称，虽然这是个例，但在以往学区房价格坚挺时期，房东即使急售咬价也紧，议价空间很难有如此大的幅度，“从某种程度上来说，学区房的价格已相对理性。”

记者了解到，学区房房源，面积小的，依旧是香饽饽，但面积大总价高的，成交的速度的确放缓较多，议价空间也较大。

剖析

限购限贷之下，成本提升

虽然二手房买卖是涉及买卖双方的个体行为，但依旧受楼市政策的影响较大。

这两年，楼市不断有调控政策出台。针对二手房买卖，最为严厉的莫过于去年出台的个贷网签审核制度。这项制度已从今年1月开始执行。

以往不少二手房买卖会签订“阴阳合同”，一套房源一般会有三种“价格”：网签价、评估价、实际成交价。据了解，福州市场上二手房交易的网签价往往远低于实际成交价，评估价则一般为实际成交价的70%左右。

但从今年1月开始，银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度，意味着网签申报价格不能过低。因为二手房交易的实际成交价一般是卖方实收价，即税费要由买方承担，如果网签价格过低，银行批准的房贷额度就可能低于购房者的实际需要，导致二手房交易无法顺利完成。

在新的审核机制下，二手房买家如果坚持用最低申报价进行网上备案，就无法从银行借到较高额度的按揭款，而要筹到足够的按揭款，就要提高网上备案的价格，缴纳更多的税费。

“这个制度，让二手房买卖不单单是税费交高了，贷款的成本也高了非常多”，新的审核机制实施后，“阴阳合同”的操作难度更大，有利于楼市朝理性方向发展。

正是有着这种种限制，让买房成本骤增。“学区房因为有着教育资源的捆绑，是较为特殊的房源。买的人下手快，炒的人也较多，可以说，学区房通常是炒房客的重中之重。”郑心科称，“但随着双限政策的展开，买房成本增加，自然将部分炒房行为渐渐挤出二手房市场。”党的十九大报告中，明确指出“房住不炒”，不论是一手还是二手房市场，都可以看出国家对于住房市场宏观调控的从严决心。

心态调整，回归理性

“前两年，学区房的价格一波三折，数月一个行情，价格的涨幅着实太大。”郑心科称，二手房与一手房最大的区别就在于卖家的定价，一手房随行就市且受相关部门指导，但二手房的价格却是卖家自主定价，较为随性，一旦行情看涨，便会有“数日不同价，数月看涨”的情况，前两年福州的学区房价格确实涨幅较大，是时候理性回归了。

在调控之下，整个市场趋于“冷静”，卖家的心理价位亦会受到波动，以往那种“咬定青山不放松”的心态亦有所改观，“只要稍微对卖家进行市场分析，卖家对价格调整的接受度明显高于以往，更好沟通了”，一资深经纪人士称，这一点难能可贵。当然，成本的增加，无疑为买家添加了阻力，放慢了成交的速度，自然成交量亦回归“理性”。

“当然，从另一方面来说，学区房的理性回归，对于真正需求者而言，却是一个利好，是出手的好时机”，林超建议，购房者可以“货比三家”，该出手时即出手。