N海都记者 姚志梅

“五一”节前，楼市又出大招——省政府办公厅转发省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》），《通知》中提出，分片区调控、加强片区住房价格监管、优化土地供应管理等等。在这份《通知》中，引人注意的是，将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围；在土地出让环节“限房价＋竞地价”；在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

“其实有些做法已经在实施，但不少说法是第一次以文件的形式出台。”多位业内人士在接受采访时均称，虽然细则还没出来，但“房住不炒”是此番精准调控的重要标准，楼市调控再度从严的信号却是毋庸置疑的。事实上，在《通知》发布之前，政府相关部门发布今后安置房与商品房同标准同销售，这一举措已引起极大关注，有业内人士亦称此举会部分平抑房价。

那么，接二连三的政策出台，会给楼市带来怎样的影响？对于房企而言，又有怎样的应对措施？

政策：精准调控接二连三

《通知》五大看点

“五一”节前，省政府办公厅转发省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，强调要贯彻落实党中央、国务院的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，继续落实《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》，进一步精准实施房地产市场调控，保持房地产政策的延续性和稳定性，促进我省房地产市场平稳健康发展。看点如下：

实施片区调控。各“设区市”的中心城区要划分若干个调控片区，制定不同片区的地价、房价管控目标，编制片区调控实施方案，报省国土厅和省住建厅备案。各县（市）要根据实际，制定本地区地价、房价管控方案，并报设区市主管部门备案。

加强片区住房价格监管。各地政府要组织住建、国土、税务、统计、价格等部门定期会商，一盘一评估，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，按照片区控价目标，合理确定年度、月度新建商品住房价格控制目标，并将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。房地产开发企业要严格执行预售价格备案要求，销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予网签。

优化土地供应管理，公布三年滚动计划和中期规划，科学制定各片区土地出让计划，合理调控城市中心城区不同片区土地出让节奏，实现均衡供地。

要根据片区控价目标，在土地出让环节即公布该地块房价控制限额、上市销售期限，采取“限房价＋竞地价”等方式出让土地，稳定市场预期。

福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

安置房三大变化

节前，福州市房管局发布消息，今后在福州，政府原则上不再建设安置型房，取而代之的将是安置型商品房。位于同一栋楼的安置型商品房和纯商品房，将随机抽进行销售。从政策来看，福州安置房、商品房同标准同销售，将导致安置房与商品房完全融合，主要带来三大变化。

一是，安置房与普通商品房物理区隔打破！不再区分安置房小区、楼栋！

二是，安置房建设将不再由政府承建，而是完全等同于普通商品住宅，走市场化的运营模式！由开发商经营承建！

三是，安置房与普通商品房产权相关权益将对等！

解读：首提车位精装限价，“利润点”受限

在今年的一季度楼市里，车位成为开发商最热衷推出的产品。在一季度颁发的预售许可证里，共有46张预售许可证，其中12张涉及车位的预售许可证。在预售许可证严审严批的现状之下，开发商纷纷借着车位，来冲量以完成一季度销售业绩。毕竟，与商品房不同，车位有着总价不高的优势，较易申领预售许可证。

至于精装修，在福州各大开发商标准不同，大致从每平方米2000到4000元不等，当然也有个别定价更高的。

“车位与精装相同，它们的定价，基本上以开发商的标准来定，在这方面，政府一直未做过多的干预。”一业内人士称，正因此，车位及精装在某种程度上来说，是开发商的“利润点”。“正因此，车位价与精装价也成为敏感的话题，以及销售时可以操作的利润空间所在。”这位业内人士称，“车位及精装的限价，彰显了政府调控的力度及深度。”

“精装限价，并不是突然而至，事实上，相关部门一直有在关注并加以指导，但提升到文件中的确是首次”，一资深业内人士建言，限价关乎精装的标准，只有标准明确才更有利于加强监督和调控。

一盘一评估，拿证更不易

“一盘一评估，这一点，与以往相比，更为严苛了”，晋安区某楼盘营销负责人称，“而今，部门更多，涉及面广，基准线半年调整一次，那么对于预售许可证的发放就更为严格了。”一盘一评估，一方面可能意味着政府在控制房价的同时，会考虑开发商的实际成本；另一方面也意味着，负责评估的政府部门有较强的定价权。

据了解，福州下半年，还将有数十项目即将入市。“这些项目大都是去年所拍地块，半年多的开发周期，已至上市节点，”这位负责人称，“年初各房企都给营销口下达了年度任务指标，有着资金和回款的销售压力，一旦许可证发放受限，则直接关联到销售进度，因此如何定价才能顺利拿证上市，也是房企们面临的课题。”

土拍加入限房价，再上紧箍咒

这些年，土拍中加入保障房的建设、精装修的比例、上市销售时间，已不是新鲜事，但土拍直接限制房价，却是首次。

《通知》中提出，“在土地出让环节即公布该地块房价控制限额、上市销售期限”，这无疑是给房企的利润空间“上限”。

“一旦利润空间有上限，那对于房企而言，就是一种考验”，一业内人士称，房企拿地更为谨慎了。

不止于此，今后相关部门会“科学制定各片区土地出让计划，合理调控城市中心城区不同片区土地出让节奏，实现均衡供地……”众所周知，土地供应量的多少，会直接影响未来上市销售的数量，进而影响价格，“那么，土地供应的稳定，也从某种程度上来说，彰显地方政府宏观调控的决心。”

现房销售，考验资金

通常在一二线城市，期房销售，拿地9个月就可以销售回笼资金。但如果采取现房销售，开发商的周转周期至少会拉长一倍。这对于行业的影响，将是超乎想象的。

“对于房企而言，预售门槛的高低，决定开发商资金周转的速度。资金周转越快，利润越高。反之，开发商财务成本大幅上升，利润下降。”一资深业内人士称，“房地产开发的资金门槛将大幅提高，很多中小开发商可能将被迫出局，让市场集中度进一步提高。当然，从成本上来看，财务成本上升，开发商降价的可能性也较小。”

安置房与商品房同售，利好刚需

在《通知》发布之前，楼市还有一则政策亦引人关注，那就是今后政府原则上不再建设安置型房，取而代之的将是安置型商品房。

“安置房与商品房同标准同销售，极大地提升了安置房的质量，这会带来一系列连锁反应”，一资深业内人士称，拆迁户对住房满意，就会选择异地择房安置，拿着拆迁款一掷千金扎堆买新房的现象也会减少，新房价格也会较为稳定。

“对于房企而言，更直接的问题则是成本的提升”，这位业内人士称，以往即使有配建安置房，但都是分区而建，房企都会用较为低配的标准来建房。“但安置房与商品房相同，则会增加开发商的成本，如何控制成本，评估售价，用怎样的产品形态面市，同时还要吸引商品房的客源取得认可，都是必须考量的课题。”这位人士建议，或许，直接将这种地块打造成刚需型产品，能更快速取得市场认可。而大量刚需产品的上市，也从某种程度上更能平抑房价，或许正是此举措的意义所在。