N本报记者 姚志梅

住建部近日再次重申调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

这一举动引起坊间种种猜测——福州可能要引入“摇号”机制，预售证可能暂停发放……一时间楼市哗然。

根据近期的各种政策走向，业内人士对现阶段福州楼市的变化做出一些猜测。

预测 市场更有序 价格更透明

“因地制宜，精准施策，相关部门对于楼市的把控则更为严格了”，晋安区一楼盘营销负责人称，在这个大方向之下，楼市销售的一些环节，无疑会更加明确了。

“譬如，楼盘销售，预售许可证发放之前，开发商违规收取定金如何处罚；譬如首付比例、装修标准、车位售价等等；又譬如签订销售合同后，如何认定违规行为，双方如何履约等等。”这位负责人举例道，这一年内几乎每一次开盘，都是在“摸着石头过河”，不知道是否会触及“红线”，同行之间也在相互观望。“一旦规范一些行为，大家都依标准而自行制定，那么价格将会更加透明，购房者亦会心中有数，市场将会更加良性循环发展。”

刚需买房热，再度掀起？

这两年，对于刚需客群而言，买房的确是道坎。

“从2017年起，我就准备买房，但是看中的楼盘，要么要求全款，要么提高首付比例，或者搭售车位等。”鼓楼区一机关事业单位的陈先生称，曾在一楼盘缴纳过定金，但该房源太过走俏，自己未能提前“走关系”，最终失之交臂。

“在现在的市场之下，刚需置业群体的买房热情的确会受到影响”，台江区某楼盘营销负责人称，从调控政策的趋势来看，政策终究会向刚需、首套等客群倾斜。“从其他城市的政策来看，大部分都会向棚改、首套等客群倾斜，对刚需的支持力度很大。”当然，亦有业内人士担忧，“政策过于倾向刚需，市场供求会单一，或会出现产品减配等现象，反而不利于市场健康发展。”

郊区盘，成“接客侠”？

市区的楼市调控越来越严，那么，那些外溢的客群，会不会更青睐福州周边的楼盘？

“从前几次的调控来看，郊区的楼盘，有时候会得益于市区的调控。”一业内人士称，但此次调控时间长、越来越严，郊区盘未必就真能成为真正的受益者。

“这些年，周边盘承接的客群有两部分，一部分是手有闲散资金的，另一部分则是无法承载市区楼价的刚需外溢客群。”一业内人士预测，楼市政策从严，会在某种程度上加重人们的观望情绪，出于对楼市的不确定因素的考量，会让购房者举棋不定，对楼盘的销售或许并不利，郊区盘亦会受波及。

“一旦观望情绪太浓，购房者难出手，而双限之下，销售回款将更慢。”一业内人士称，对于现金为王的房企而言，这些都会增加无形的压力。

二手房市场，或受牵制？

通常，对于二手房市场而言，大多数时候的参考售价，都会以周边的一手房为标准。一资深房产经纪人称，在限购等政策的调控之下，一手房价相对稳定，二手房市场因为“首付及贷款门槛的提高，成交量已受波及，从去年底开始，二手房的成交量已开始下滑。到目前，二手房的活跃度都不如去年同期。”

“新一轮调控之下，一手房价稳定，或能更加稳定二手房市场，”这位资深房产经纪人称，“二手房东在心态上已开始调整，在分析市场行情之后，房东的接受度已较高，甚至有个别着急的房东主动调价。应该说，在调控之下，整个市场已开始相对稳定。”

营销，更待创新？

“营销貌似无用武之地了，”市区某楼盘销售负责人称，“从去年开始，市区的可售房源较少，客户多，一套房源有多个客户排队，购房者往往会托关系，营销人员主要就负责接待和安排关系户顺序。”

“对于一个楼盘而言，从项目的启动、宣传包装、销售节点等一系列营销动作，对楼盘是否成功销售起到至关重要的作用。”一业内人士分析，但在市场火热时，销售的重要作用很难显现出来，“营销人员的工作大多数是在理清客户关系，毕竟客户谁也不能得罪。一旦实行摇号政策，或许解放了营销人员，但其重要性却更难显现了。营销人员转型，也是不得不面对的课题。”

“此外，为了赢得客户，同城竞争之下，原本开发商要靠各种精细化的打造，提升品质、美化景观等，用产品来博得客户的青睐，才能成功销售，”一业内人士称，市场太火，开发商又可以不那么拼了，“从某种程度上来说，回归市场，让市场来检验产品更有利于市场的良性发展。”

□他山之石

多市加强楼市调控

自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。

有业内人士称，出台摇号选房政策的城市，大多数都出现了供不应求的局面。那么，确定摇号卖房后，通常由各房企负责统计意向客户，进行购房资格的初步核验，然后在开盘前几日统一上报给有关部门申请摇号。第三方平台在政府监管下公开摇号结果，按照摇号次序选房。由政府主导摇号，公示、公正、公开原则必然贯穿其中。

据了解，每个城市对于摇号的细则制定都不尽相同。例如，长沙已经出台的摇号政策是“当意向购房人数多于项目可售房源的就采取摇号”；长沙、武汉、成都规定，要保障刚需人群优先选房。