N海都记者 林姿

红五月，一大波复式产品来袭。

中海金玺公馆、金辉江山铭著新盘上市，福晟钱隆尚品开盘，在一大波新盘之中颇为亮眼。

然而，这也许是最后一批高赠送的复式住宅项目了。

2017年3月，《福建省城市规划管理技术规定》出台，关于复式挑空面积的规定更加苛刻。“两房变三房”、“买一层送一层”，这些原本热门的高得房率都将在2017年3月之后的地块中“消失”。

随着时间的推移，该时间节点前出让的住宅地块悉数上市，今后的复式产品竞争力在哪里？

市场 最后一波“高得房率”复式来袭

中海金玺公馆、金辉江山铭著、福晟钱隆尚品，在本次的上新潮中颇为亮眼。

这类一向畅销的复式户型，客厅或某个房间上方挑空，交房后可以将该挑空部分做一层楼板，这样就多出来一个房间，甚至多出半层面积。

业内人士称，“现在市中心的楼面价越来越高，开发成本也迅速上涨，成本压力、去化压力都十分巨大，所以打造复式产品，一方面是拥有不错的市场表现，可以降低去化压力，另一方面也可以通过复式产品加强产品的溢价能力，进而降低成本压力。”

不过，这类高得房率项目将渐行渐远。

2017年3月，《福建省城市规划管理技术规定》施行。该规定对复式得房率进行严控，“偷面积”大幅缩水。这就意味着，此后的地块即便做出复式，常规附赠空间也将进一步缩减。

不过，2017年3月1日前通过公开出让取得土地或已取得《建设项目选址意见书》且仍在有效期内的建设项目，依然有很大空间玩转“得房率”。

细数目前在售和上市的项目，其中，钱隆尚品为2016年11月的地块，金辉江山铭著则是老盘新品，而其中最新的中海金玺公馆，正是2017年3月的地块。

这个5月，无疑是这“最后”的“高得房率”上市期。

变化 从送一个房间到送一个卫生间，复式送面积更苛刻

对于复式而言，2017年3月起实施的《福建省城市规划管理技术规定》，无疑是一个转折点。

其中最受关注的就是，“客厅上空楼板开洞面积不得大于挑空空间所处各层户内水平投影面积（不含套内阳台建筑面积）的30%”。该层的套内建筑面积+该层的挑空部位水平围合面积-该层的套内阳台建筑面积。先分别统计各层户内水平投影面积，按面积最小的那一层户内水平投影面积的30%控制挑空空间。

有户型设计师告诉记者，简单而言，新规的二层挑空部分，不得大于二层建筑面积的30%。而此前，二层的挑空面积，不得大于入户所在层套型建筑面积（扣除阳台入户花园等）的30%。

但事实上，一般复式项目的入户层面积较大，多在60~70平方米，而二层面积只有20~30平方米。新规前，复式的赠送面积可以达到20多平方米。为迎合该规定，此前不少错层的复式项目，二层面积控制得很少，甚至只有十几平方米，这样就能显著提升得房率，因而一直很热销。

比如，一个市区项目的105平方米四房复式，二层挑空赠送面积达到24平方米，甚至超过二层的实际面积。

这类取巧的办法在新规实施后就行不通了。如果二层面积只有20平方米，那么赠送面积只有6平方米。因而原本可以赠送一个房间的，新规实施后可能只能赠送一个洗手间的面积了。

这样一来，原本复式标榜的高得房率就失去了基础，“大面积赠送”将大幅度减少。可玩转的面积就更显单薄。

影响 高赠送越来越少

不少开发商表示，新规实施之后，留给户型从纵向层面的创新已基本封锁。未来产品的创新和比拼将会彻底从“面积附加值”战场转移到比拼“布局方式、合理尺度、空间流线”上。

而5月，作为一个传统楼市销售节点，备受开发商重视。加之今年楼市处在下行通道，许多二线城市纷纷出台“摇号”新规，福州开发商也纷纷加快入市脚步抢滩。其中，赠送面积较大的复式因其得房率较高，又成为一柄竞争利器。尤其是，在这样的节点，这些已“偷面积”的房子，在市场上可能会更受欢迎，因而“最后”的高得房率复式就踩点上市了。

但是，开发商在“偷面积”上的文章将越来越不好做，产品的开发难度会增加，“由于不能通过偷面积来摊薄成本，今后房企在拿地时，也会更加理性。”