N海都记者 林姿

5月30日，长乐2018年首场土拍举行，距离上一次土拍已经过去5个月时间。本次出让的首站新区两幅优质地块从公布之日起就受到广泛关注。

成交结果显示，两幅地块均达到最高限价，三盛集团经过138轮鏖战，如愿以偿将1号地块收纳入囊中。中茵联合体也经过126轮拼抢，斩获2号地块。

在市区地块动辄要求配套建设安置房比例超过80%的大环境下，起始价每平方米仅为7000多元的长乐土地市场，会否成为开发商的拿地重心？

回顾

2018年长乐首场土拍，吸引了十余家开发商到场，除了三盛和中茵联合体外，阳光城、融信、世茂、联发、保利、龙湖、绿城等品牌开发商也悉数到场参战。不难看出，以上多数开发商已进驻长乐板块。土拍过程厮杀惨烈，竞配建面积逐轮叠加，尤其是现场拼抢最凶的几家开发商，除了继续深耕板块外，也为提升板块热度起到了推波助澜的作用。

最终，三盛以12亿元、竞配建1.89万㎡斩获长乐2018拍-1号地，成交可售楼面价为13703元/㎡；中茵+天瑞+中汇升联合体以12.45亿元、竞配建2.34万㎡斩获长乐2018拍-2号地块，成交可售楼面价为13357元/㎡。

本次拍卖的地块地处首站新区，交通便利，通达性较强，且毗邻在建的地铁6号线和滨海快线。不过，以上地块项目商品房自取得不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。可以说是有利有弊。

疑问

地价是涨是跌？

其实，单单从楼面价来看，价格与之前同样限售5年且邻近的地块相比，差异并不大，整体来说，楼面价趋于稳定。譬如，2017拍-06号地块，同样位于首占新区，在2017年年底由中发拿下，成交可售楼面价为13583元/㎡。而未有限售条件的2017拍-2号营前新区地块，由三盛地产以9.3亿+竞配建面积63000㎡拿下。成交楼面价约7783元/㎡（未扣除配建面积），隐形楼面价约15395元/㎡。

此外，长乐也采取了一系列调控措施，也和五区一样加入限价和限签的行列。即便有这样那样的硬伤，仅从价格而言，这两幅地块还是“大有可为”的。

看地块周遭的几个在售项目，长乐万科甲第售价在26000元/㎡，长乐名城紫金轩售价在21000元/㎡左右。可见这样的地价，随着板块的发展，未来房价还将有一定的上涨潜力。

市区替代品？

与福州市区相比，长乐显然大有可为。

市区土地市场，动辄配建比例高达80%、90%的市区住宅用地配建的政策性住房占比较大，多幅地块实际可售面积非常少。让人感觉不像是土地拍卖，更像是工程招标。大多数开发商变身“安置房工程承包商”，高代价拿下的地，却少有腾挪空间。与此相比，即便有5年限售的要求在侧，长乐的市场依然颇具吸引力。

因而，目前来看，福州市区土地市场热度确实有所下滑。一方面，地块条件依旧严苛，政策持续发酵，导致土地热度降低；另一方面市场热度下滑导致房企整体态度谨慎。

业内人士林先生表示：“福州市区地价更高，地也少了，大多数开发商为了土储，必须要拿地。而相对于永泰、闽清、闽侯南通这些地方，第六区和滨海新城两大概念加持的长乐，未来发展空间肯定更多，因而土地市场外溢现象明显。”

外生型市场，潜力股？

如今，长乐早已经不是内生型市场了，对外来客的吸纳能力也更大。去年年初，随着滨海新城建设启动及长乐撤市改区的进行，长乐已经和周边的福清产生区隔。长乐的市场已经被“撑大”了。长乐的项目，早就吸引福州市区及周边县市甚至外省客户来买。

有长乐项目营销负责人表示，目前客群中福州市区占40%，长乐乡镇占60%，甚至还有部分外地的。

市场有需求，土地有支撑。随着房地产调控步入常态化，开发商拿地也更加谨慎，以免陷入更大的被动境地。加之长乐后续还将有大量的土地入市，接下来的土地市场或许还有更多好戏。