N海都记者 何畏

等了许久，福州首个地铁上盖项目终于来了！

日前，由万科、保利、碧桂园、首开、建发五大品牌开发商共同打造的“天空之城”亮相。该项目属于地铁1号线新店车辆基地上盖开发地块，占地11144平方米，总建筑面积达33.4万平方米。

近年来，越来越多的开发商参与到“地铁+物业”的开发项目中。贴着“福州首宗地铁上盖物业”的标签，“天空之城”的亮相引发了人们对于地铁上盖与“地铁+物业”模式的关注。这一开发模式有何独到之处？它又会给楼市带来怎样的变化呢？

一块蛋糕五家分

2017年福州第五场土拍中，首幅地铁上盖地块2017-25号地被碧桂园以50.40亿元竞得。

据了解，该地块容积率1.0~3.0，其中商业建筑面积不低于5000平方米且不超过1.5万平方米；地块建设要求应符合绿色建筑标准，商品住宅全装修比例应达到60%以上。

虽然该地块一度被多家开发商看好，但结果显然与传言有误差——今年2月7日，建发联合首开宣布合作进入该项目。之后，万科与保利宣布加入。最终，该项目由万科、保利、碧桂园、首开、建发五大品牌房企联手开发。

“五家联手开发，至少说明两个问题：一是这块骨头不好啃，二是对资金盘要求大。”业内人士告诉记者，由于该地块属于地铁上盖项目，建设要求严格，开发难度大，对开发商能力是极大的考验。这在地块的出让条件中也有标明，该地块的开发建设，必须严格满足地铁设施保护和运营安全条件，开发方案涉及资产权属范围、管理界面、运营方案，在规划总评报批前，需经福州地铁集团有限公司确认并备案后方可实施。同时，该项目的体量大，对资金要求也高，多家房企选择强强联手合作开发，可以抱团取暖，同时资金拼盘也更容易做大市值。

虽然开发有难度，但它也是一个高周转率的项目。参与开发的保利地产相关负责人说，尽管这个项目限制条件多，对房企的开发能力与资金要求较高，但是五四北板块后续的发展有潜力，特别是近几年，五四北板块建设随着福州城市发展也在加速推进，尤其是地铁1号线的建成开通，令五四北“身价”飞涨。

业内人士表示，在当前土地资源紧俏的情况下，地铁上盖项目以其地块的稀缺性，带来的各种利好，或是五家房企不惜联盟也要进入开发的原因。

傍着地铁必成赢家？

在楼市开发中，地铁不仅是配套，更是楼盘的点金棒，凡是与地铁相邻的楼盘都身价倍增。

正因为此，地铁上盖项目一直被业内看好。

这种模式既可以提高土地使用效率、缓解日趋紧张的城市土地资源问题，又能够涵养客流、增加运营收益，开发收益还可补贴地铁新线建设和运营上的不足，实现“多赢”。

在中国香港，港铁物业开发相关房地产、物业租赁与管理收入占总利润的52%。随着国内多个城市轨道交通的发展，许多开发商已积极参与到“地铁+物业”的开发项目中。

从2016年开始，万科先后与深圳地铁、重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团和中轨集团展开合作，在全国多个城市持续发力“地铁+物业”这一开发模式。而华润置地也与上海申通、杭州地铁、宁波地铁、青岛地铁等轨道交通企业展开合作，目前已有多个落地项目。

业内人士指出，由于土地价格的提升，企业获取项目的难度越来越大，地铁物业不失为一个很好的运营对象。同时，城市开发逐渐倾向于对城市空间的深度开发和利用，“地铁+物业”已经迎来较好的发展时机。

尽管这块“蛋糕”很诱人，但业内人士表示，“地铁上盖”是点状概念，强调的是单个房地产项目的开发，而“地铁＋物业”则是网状概念，强调的是整个区域物业的综合开发和运营，对开发商有较强的资源整合能力要求。

在对地铁上盖项目的看好潮中，也有业内人士表示担忧：地铁上盖项目涵盖住宅、写字楼、商业等不同产品的开发，而大多开发商很难做到多面手，特别是在商业项目的运营方面缺乏经验，仅此一点，就难说地铁上盖项目必赢！而在福州，地铁上盖项目为多家开发模式，而且每一家开发商都是业内佼佼者，虽然在开发前期大家对开发资金等都有约定，并且确定主操盘者，但在项目具体执行中，一旦遇到问题，影响各方利益时，如何协调运作也会是一个难题。