N本报记者 姚志梅

上周，阳光城保利溪源里山做了一场特立独行的山中媒体发布会，高调亮相。除了这个项目外，位于永泰的泰禾青云小镇、建发永泰的项目等，都悄悄地开启或准备开启前期的宣传……这些项目因其特有的山水资源，自己打上或被业界打上了“度假”的标签。

限购的当下，这些度假型产品的推出是否恰逢其时？又是否能摆脱以往的度假产品的局限性，打破销售瓶颈？

市场 多款度假型产品扎堆上市

6月2日，初夏景盛，源溪里山邀约数十名媒体嘉宾一起从城市出走，到山中去，在这场别具匠心的“山行之旅”中，源溪里山以“悄然潜入心”的方式首次公开亮相，传递未来生活的美好感受。

上个月，永泰青云小镇正式对外开启宣传。据悉，泰禾意在打造首个集“文化、运动、度假、休闲、娱乐、居住、购物”于一体的文旅度假小镇。据悉，6月底，青云小镇的示范区将正式对外开放。

同在永泰，建发旗下永泰的项目，亦明确其休闲度假的定位，预估在接下去的两个月会正式对外。

新的项目急于亮相，老盘也抓紧加推。桂湖区域世茂国风晋安今年年初亮相，3月底取得预售许可证，2期产品也在火热筹备中；融信有墅去年底首批开盘，目前正在加推联排产品，预计6月底联排首批产品上市；福州温泉城正在热推九里芳华系列产品……

桂湖的项目热闹纷呈，永泰的项目也在抓紧蓄客中，永泰江山大名城、万科城等均有产品线推出。

不难看出，福州的度假型产品再度袭来，备受关注。

探因 扎堆上市，应市而为

6月，十余个度假型产品为何如此集中亮相？

“这与政府土地出让的规划有最直接的关系”，业内资深人士曹周围称，这两年，福州五城区的土地出让面积有限，2017年有相当一部分土地集中在晋安、闽侯。

据不完全统计，2017年福州土拍五城区有42幅地拍出，鼓楼、台江分别只有一块和三块地，晋安区是重头戏。以2017年7月28日土拍为例，当天8幅住宅用地当中，就有4幅位于桂湖片区，总出让面积为409.8亩，总起拍价26.8亿元。最终，保利地产以12.25亿竞得宗地2017-16号地块，成交楼面价7734元/㎡；世茂地产以1.48亿竞得宗地2017-17地块，成交楼面价7714元/㎡；福建碧桂园以8.89亿竞得宗地2017-18地块，成交楼面价7686元/㎡。

“市中心地少，再加上限购、限价的影响，开发商要发展就不得不向外扩，保证一定的土地储备量，在周边扎堆拿地。可以说，这些度假型产品正是经历了半年的开发周期，到了面市亮相的节点。”一业内人士称。

事实上，除了拍地外，一些房企获得土地的途径在于收购或并购旧有的项目。据了解，永泰一温泉度假项目在历经近五年的沉寂后，终于有一大型国企接盘，目前亦到了前期的样板示范区打造阶段。有业内人士称，“此国企在福州的土地储备并不丰厚，接手该项目，或有土地

储备的战略考量。”而青云小镇，则是泰禾2013年的拿地项目，在经历了数年的全盘规划后，今年终于亮相。

“除了市区地太少不得不向外扩张的因素外，还有就是任务和利润的考量”，中原地产福州分公司董事总经理蔡俊称，周边的地块，拿地时成本较低，产品有一定的溢价空间，在任务量的重压之下，各区域公司不得不加快产品开发周期，早亮相早蓄客保证成交量，也保证了一定的利润率。

困境 路远配套不全产品带客不易

度假型产品的扎堆上市，吸引眼球的同时，也不可避免地遇到一个相同的问题，如何能保证有足够的吸引力转化成购买力。

通常，度假产品的消费群体，都是手中有闲钱、有闲时，并且懂得享受度假型产品的消费者，但往往这样的群体消费更为理性，考虑得更多。然而，度假型产品一般作为人们的第二居所，有着交通、使用频率、配套、升值潜力等诸多问题。“如果没有被打动心弦，人们很难主动出手，往往会考虑不如在周边的酒店住上几晚来得更为实际。”蔡俊称，甚至远郊产品的导客问题，即让人们到实地看盘，就是摆在各楼盘面前的第一道营销功课。

在福州，度假型产品并非新鲜事。第一个旅游型产品唐乾明月、永泰的万科城、突然红火又沉寂的世外梧桐等项目都给人留下深刻印象，不可否认的是永泰、桂湖、长乐等地的旅游项目都曾起起伏伏、并非一帆风顺。“从市中心到郊区，又从郊区回归市中心，度假型产品历经了数轮的更迭”，一业内人士称，楼市发展十余年，人们对郊区型产品的认识并没有更多的突破。

利好 非双限区域，价格优势

虽然度假型产品有诸多不利因素，但在限购之下，这类型产品最大的优势就是“不限购”或“限价”较为宽松，再加之地价的因素，开发商在推盘时定价上往往更具诱惑力。

“2017年，永泰江山大名城业绩突飞猛进，相当一部分原因便是承接了南屿南通板块的外溢客群。”一业内人士称，江山大名城的均价虽然从一开始的六七千元升到后来的1万多，但这价格与南屿南通板块相比，还是很具有优势。

又比如，福州温泉城2018年1到5月销售面积和套数都名列首位，该楼盘虽在五区内被限购，但是因为价格一直处于洼地，不会因为价格被限签，对销售人员和客户都是较大利好，所以业绩红火。据了解，福州温泉城主推77到157平方米的户型，价位在200万元左右。

不只是价格优势，度假型产品往往还具有“高赠送率”的优势。譬如，世茂国风晋安的叠拼别墅产权面积120㎡，实际使用面积270~280㎡左右,总价198万元起；融信有墅的叠拼产品有110%的赠送率，价格区间在100万到180万元之间。一业内人士称，“这样的高赠送率，再加之休闲的居住风格，这在市中心是极难实现的，也极具诱惑力。”

突围 面临转型综合配套才是关键

度假型产品扎堆，如何突围，真正转化为购买力，才是当下重要的课题。

“度假产品不能再用以往单一的产品开发模式了，即使有高赠送率、性价比高等优势，也不足以打动人心，购房者更关心的是未来居住的可能性，这就涵盖了配套、未来的区域升值潜力等问题。”曹周围称，稀缺性资源亦被购房者所看重。

“纯度假功能外，开发商还要考虑如何转型当一个综合运营商，考虑度假产品在教育、医疗、商业等方面均有投入，不但提升社区的配套，更对区域有促动，形成自己特色的度假产品，才具有竞争力。”蔡俊分析，当下，能买得起度假产品的大多数是40岁以上人士，他们资产较为雄厚，但对于产品的考量

坐标也会更多，也更为理性。他建言，“正因此，如何转型，从单一的产品开发者，到综合运营者，开发商的身份要转变，推盘手法和时间也都要有所不同，想打快节奏的销售，估计效果并不显著。”