N海都记者 林姿

以往此时，正是房企业绩半年报的关键时期，楼市一片热闹，各大项目加足马力冲刺，开盘加推之声此起彼伏。

而今年却迥然不同。

虽然5月份一大批楼盘扎堆拿到开盘“许可”——预售证，但在楼市“摇号”风声鹤唳之下，却少有项目大手笔开盘，大多线下低调推售。

不开盘，怎么卖？

往年6月，连夜开盘冲刺“半年报”

2016年、2017年的楼市，因为有着楼市半年报的压力，从5月底开始，已经有不少楼盘加班加点开盘加推，甚至一个周末多盘齐开抢客。

不少业内人士也还记得当年的盛况。拿到预售证之后，马上召集销售人员开会，同时安排开盘时间、联系场地。为了形成开盘人声鼎沸的局面，很多楼盘会扩张开盘场地——有的在售楼部外搭帐篷，有的租借体育场馆等公共设施大场地；为了积聚人气，不少销售人员在开盘吉日前，就轮番电话短信通知手头客户、潜在客户、上下游客户……到了2017年，鉴于市场形势的变化，开盘这一楼市营销的常规动作慢慢从公开发展到地下——有的项目当天拿到预售证就连夜开盘，生怕被竞品截和，虽说开盘变得有点仓促，但不管是采取抽签、摇号、公证等，还是把一个客户选房时间控制在20分钟之内速战速决，开盘这一天的盛况还是要广而告知的。

今年6月千套新房源鲜有开盘造势

但如今，虽然拿到预售证的不在少数，但是开盘却仿佛从动词变成了名词。

在5月的最后两天，4个项目获得了预售证，包括恒大天璟、福晟中央美墅、世茂茂悦中心和中发印象外滩。

统计数据显示，5月份福州五行政区总共有6批次的住宅房源取得预售许可证，新增住宅类房源112623.47㎡，共计1003套。这么多的房源，却鲜有开盘身影。

一位刚刚拿到预售证的房企相关人士告诉记者，此前他们的预售证就是因为价格过不了，所以一直申领不下来。目前拿到的价格，基本符合预期，也相对贴合市场行情，因此会很快推盘上市,“毕竟2018年快过半了”。

虽然楼盘新品早早就开始宣传，但开盘的枪声却不响亮。打电话一问，“正在卖，可以过来看，但是开盘时间还在等通知。”

不仅如此，原本各类蓄客暖场营销活动也变得少之又少。营销中心冷清，销售人员话也“少得可怜”。有业内人士告诉记者，以往开盘这一天，可以让客户集体签约，集中备案，缩短回款时间，但现在由于政策调控，备案量和货款控制较严。所以直接线下推售成为多数开发商的选择。有客人来就直接卖，不搞集中开盘，避免节外生枝。“枪打出头鸟，即便销售合规，也不能太高调。”

解读 政策严控开盘化作推售

开发商的谨慎，很大程度上和5月底加量的调控有关。

5月28日上午，福州市正式出台《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》，意见指出：福州将严厉整治、严格执法，严肃查处强行搭配车位销售、擅自提高首付款比例、超额收取装修费用等行为，对于这些行为将从重从严处罚，暂停违规企业已批未售商品房继续销售，将其违法违规行为记入企业征信系统，纳入“黑名单”管理。

至此，一些楼盘只能靠等换售价达到预期。据记者了解，马尾有项目早已具备申领预售证的条件，但由于备案价未能达到心理预期，因此一直没有申领预售证。“就目前的情况看，预售证价格肯定达不到心理预期。想等着是否有其他楼盘拿出高价预售证，可以作为申请备案价的参考。如果以目前的限价入市，那基本算得上是亏本销售。”

有业内人士表示：“《意见》可以说是很重磅了，不少开发商表示将严格按照要求执行，购房门槛也将按照正常的标准执行。”受到政策影响，导致蓄客量不足没法支撑大规模开盘。但是拿到预售证又不可捂盘，为尽快落袋为安，就直接开售。而且，蓄客蓄太久煮熟的鸭子都飞了。

不少项目虽然拿到了预售证但是依然忐忑。另一方面，即便因为限价关系有足够的客户基数，也不敢贸然开盘，毕竟人多房少，也选择“小步”试水，多渠道齐头并进，灵活调整，同时销售节奏还不能太慢，如果市场变化就立刻作出反应，迅速占领市场。

后市 走量为上策

一边是备案价始终达不到心理预期，开发商迟迟不愿开盘，一边是高昂的财务成本、运营成本，逼迫着房企尽快出货回笼资金。

而如果开发商选择妥协，以相对较低的价格入市，那么为了利润或者保本，极有可能进行减配、降标。

从目前的情况看，出于资金回笼以及半年度销售指标的考虑，不少房企不再寄希望于限价放开，开始积极申领预售证，加快房源入市。

更为重要的一点是，某业内人士认为，经过两年的市场消化，购买力已不如预期。他说，在2016年的6月，福州市区可售住宅套数为20369套，去化周期约8个月左右，如仓山旧区截至当年5月底，库存仅4000套左右，金山板块仅3000套左右，东区、北区板块库存更是低至千套左右。但现在，积压的房源一旦全部上市，福州楼市供需结构改观，加上政策对购买者预期的改变，所以，楼市营销策略还是快走为上。