N海都记者 何畏

8月27日，福清迎来年内第6场土地拍卖。本次土拍的焦点集中在第五幅出让地块。该地块土地使用年限70年，要求地块上建设的商品房须由企业全自持70年，全自持的商品房以全装修标准规划、设计、报件及交付。

这也是目前为止,福州地区（含福清）出现的首幅租赁住房用地。在租购并举之路上，福州又迈出了一大步。

溢价率高达270% 租赁住房用地首现即火

当天的福清土拍，焦点集中在2018拍-25号地块。

该地块位于福清城区音西街道，占地面积96311㎡（约合144.47亩），拍卖起价为人民币1.3亿元。该地块土地用途为商住用地（租赁住房用地），土地使用年限住宅70年、商业40年，容积率1.2。

作为福清同时也是福州地区首幅租赁住房用地，该地块吸引了众多企业竞夺。共有12位买家报名参与，不仅有多家实业公司，更有外省公司前来争夺，最终历经163轮激烈竞拍，福清城投以4.81亿元收获该地块，溢价率高达270%，参考楼面价约4162元/㎡。

未来，该地块将建成福清第一个长租公寓。根据测算，该地块建筑面积115573㎡，如果按80㎡户型来计算，可提供1445套房源，如果小户型居多的话，后续的租赁房源或将更多。

长租公寓渐热 房企们先跑马圈地？

从首幅租赁住房用地高达270%的溢价率中，或许能看出房企们对于未来租赁市场的态度。

实际上，在福州，已有万科、名城、龙湖等多家房企正式开启长租公寓项目，更有不少开发商已经开始着手长租公寓项目，积极寻找合适的房源，借势抢占“长租时代”一杯羹。（详见本报5月初房产报道《长租公寓兴起》系列）

从各房企的布局来看，今年长租公寓的量将“大跃进”。据了解，龙湖冠寓今年将向5000套的目标冲刺；万科则有2万套的“任务”，几乎是十倍速增长；名城云集公寓的目标是3万套。据不完全统计，今年福州各类机构介入长租公寓的达20余家，房企发力长租公寓，一争高低。

盈利模式仍未成型 看中国家政策倾斜

热闹背后，最大的问题还是“如何赚钱”。

有业内人士指出：“在开发商100%自持的情况下，企业能通过高效的供应满足以租房代替买房的消费需求。但从企业自身运营角度来看，如果整个项目依靠租金回现的话，至少20年没办法实现现金流回正。”

此前，万科高级副总裁谭华杰曾公开表示，假如通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。

如何才能找到一个稳定的盈利模式，是开发企业急需解决的问题。

然而即便如此，房企发展长租公寓依然是大势所趋。从2015年开始，我国住房租赁政策的春风吹起，明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。有业内人士称，长租公寓这片领域最重要的并不是租金回报率，而是国家政策的倾斜。

福州计划供地5公顷完善住房租赁市场体系

5月19日，住建部点名福州等16个热点城市要积极探索租赁住房用地。而根据福州市国土局发布的2018年土地供应计划，福州市四城区计划供应住宅用地259公顷，其中租赁住房和共有产权住房用地面积占5公顷（约75亩）。

未来福州市将从住房租赁市场发展的实际出发，进一步拓展租赁住房供给渠道，多措并举，满足不断提升的住房租赁市场需求，进一步完善住房租赁市场体系。

可以预见，租赁住房用地的供应，将成为福州土地出让方式的有益补充。当纯租赁宅地的推出成为常态，有助于市场交易类型、结构等方面的转变。长远来看，还能减少非理性的购房需求，避免房地产市场大起大落。