N海都记者 林姿

日前，福州市国土资源局发出公告，取消2018-31、32、33号地块出让活动，这三幅地块均涉及台江区排尾红星及周边地块改造。此前，同样因出让条件需要进行调整，2018-37号地块出让活动也取消，该地块位于晋安区南平东路北侧、磐石路西侧。

要知道，红星排尾地块，作为福州旧改的重头戏，因其地块位置佳一度引发不少房企青睐。而今这20多亿元的“起步价”加上“限房价、控地价、公开摇号”的竞拍方式，却被不少业内人士猜测为令房企“心有余力不足”的最大原因。

伴随着高溢价、频拿地阶段逐渐过去，低溢价、底价成交乃至流拍的现象开始不断出现。

下游楼市转冷之后，上游土地市场也发生了新变化。

市场 “流拍”、“底价”、“溢价率走低”成为关键词

根据市场反馈调整出让条件，本是市场常规操作。但引发业界猜想的是地块修改出让条件的时间点。

9月7日，闽侯2018年第三次土地拍卖，闽侯（不含高新区）的首幅纯宅地南通镇陈厝村闽侯宗地2018-04号地块却遭遇流拍，这也是闽侯近两年来首次流拍。同日，长乐区的2018拍-6号地块也因竞买人数不足取消出让。

而8月份，永泰第一幅摇号地块因竞买人数不足最终遭遇流拍。8月份，福州滨海新城近8个月来首幅住宅用地拍卖出让，同时也是长乐区近年公开拍卖单幅土地面积最大、总价最高的宅地。另外，本次土拍仅有2家竞买人报名，最终仅一轮竞价。

而在去年，福州土地市场还是热土一片，不少地块达到最高限价，楼面价赶超周边房价的情况屡屡上演。

放眼国内土地市场，同样凉意十足。据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

解读 调控增强，房企钱袋子收紧

土地流拍、低溢价、底价成交，虽然有部分是土地配建要求、地块非热门、定价过高等因素，但更主要的是，在如今严厉的调控下，房企资金压力越来越大，拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。一句话，“开发商手上的资金太少了”。

业内人士林先生表示，2018年以来，楼市调控达到前所未有的紧密，供给端的限价、限融资，已对房企产生立竿见影的影响。在限制高房价限制网签的调控之下，加上住房贷款审批的从严，房企资金回笼的速度全面放缓。房企面临越来越严重的现金流压力。所以开发商每拿一块土地都更加谨慎。

另一方面，限价的存在，更是让房企失去拿地的热情。热点城市、热门土地出让的限制条件较多，土地配建复杂，加大了开发商的成本，综合测算下来可能很难盈利。

竞争 曾经的高价地怎么办？

土地成交价回归理性，令不少人开始担忧福州2016年底至2017年初的高价地该如何面市，毕竟在常态化的限价背景下，这些地块的后市情况更不明朗。

从目前来看，去年入市的高地价项目中，有几个项目已开盘。据记者了解，这些项目或产品力打造较为突出的产品更迎合购房者需求，例如提升赠送面积及使用率让购房者能直接受益，或是打造高品质产品增加溢价率。想要在高成本和低售价的不利条件下突围还需更多的真本领。

高压政策环境下，解套手段不一，但无疑，理性靠谱的大环境确定了产品时代的到来。

观察 地价稳，稳市场预期

潮水退却，才发现谁在裸泳。土地市场亦然。

资金捉襟见肘，但也许正是抄底好时机。

纵观今年以来在土地市场频频出手的，除了新晋榕城的外来房企如龙湖、绿城、嘉里、招商、雅居乐、厦门住宅等，福建世茂频频出手成为拿地大户，融侨、保利、华润、建发等稳健型企业亦有收获。

福州依旧是多数房企的屯粮聚集地，拿地热情依旧不减。只不过现在福州多数地块均有较高自持比和竞配建等限制条件，房企拿地也慢慢回归理性，不再一味争抢。更多房企选择抱团取暖，合作开发合作拿地，降低各自企业拿地的门槛和资金条件，降低开发风险，提高开发节奏。

面对昂贵的土地价格，流拍是土地市场回归理性的信号，也说明开发商越发理性，不是盲目哄抢，而是把有限的资金花在刀刃上。这样也利于市场的稳定，毕竟只有地价稳了，房价才能稳，市场预期才会稳定。