N海都记者 陈晋

海都讯 昨日，备受关注的《福建省物业管理条例》（以下简称《条例》）经省人大常委会第六次会议表决通过。《条例》详细对业主大会和业主委员会的职责、物业收费、专项维修资金管理和使用、公共收益归属等市民关注的问题，作出明确规定。据悉，《条例》将于2019年1月1日起正式施行。

10人以上业主 可申请筹建召开业主大会

《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付满2年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办申请筹备召开业主大会首次会议。

10个以上业主也可向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办提出书面申请，筹建召开业主大会。对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”（即：经专有部分占建筑总面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意）或“双过半”的规定。业主大会作出的管理规约，可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，还可对违规停放车辆采取临时管制措施。

前期物业合同 签订期限不超3年

目前，不少开发商出于营销目的，在完成楼盘开发前，前期物业服务阶段的收费较低，但随着楼盘开发结束，开发商对物业的补贴逐步取消，物业服务质量下降。为此，《条例》明确规定，商品房物业服务收费，实行市场调节价，采取酬金制、包干制等方式。

为避免物业乱涨价，《条例》规定，前期物业合同服务期限不超过3年，前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业，参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务约定。

需要注意的是，以政府指导价为标准收取物业费的物业服务企业，其物业服务费的变动，必须在政府指导价变动范围内作相应调整；若因服务成本变化需要调整物业费，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半的业主书面同意后，才可调整收费标准。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起，承担物业服务费。

遛大型犬若不戴嘴套 要被处罚

近几年，小区养狗伤人事件频发，规范养狗行为，已刻不容缓。为此，《条例》规定，业主、物业使用人在小区内饲养犬只时，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。若违反上述规定，将按《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

《条例》还禁止业主和物业使用人乱停放机动车和非机动车，违规布设电动车充电装置，禁止违法搭盖建筑物、构筑物，挖掘房屋地下空间，禁止业主和物业使用人擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改为经营性用房等。

侵占物业管理区域内的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门负责处理。公共场地，共用部位和设施设备，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以5万元以上10万元以下罚款。若是造成损坏的，个人处以2000元以上10000元以下罚款，对单位处以5万元以上20万元以下罚款。

紧急情况专项维修资金使用 五工作日内审核

不少小区都会遇到这样的情况，小区共用设备或某个区域需检修时，在启用专项维修金上要花费一定时间申请和审批。《条例》规定，在共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现安全隐患等九种紧急情况下使用专项维修资金的审核程序，规定代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；逾期不审核的，视为同意。

此外，老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。专项维修资金余额不足首期专项维修资金金额30%的，由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知。

《条例》规定业主大会可在管理规约中规定，在专项维修资金中，抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。

小区地下车库不得只售不租 停车费归全体业主

对小区内属于业主共用部分、共用设施设备所产生的公共收益，归全体业主所有。

《条例》还规定，小区内的停车费归全体业主所有，车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定。其中，物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要，建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库），建设单位不得以只售不租为由，拒绝出租。

拒缴纳物业费 将列入失信名单

《条例》规定，业主应当按照物业服务合同约定及时足额缴纳物业服务费。对经两次催缴仍不缴纳的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可将欠费情况在醒目位置予以公告，并可通过移动通信等电子信息告知全体业主。经公告仍不缴纳的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。

对拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记录个人征信系统。同样，对物业服务企业违反物业管理条例，且拒不履行人民法院和解协议和法院生效判决的，列入失信企业“黑名单”。