N海都记者 何畏

金九银十传统旺季的到来似乎也没有扭转福州楼市的颓势。据CRIC克而瑞统计，福州楼市10月开盘次数仍处低位，推售房源连续五个月下滑，同时楼盘整体去化表现不理想。

虽然楼市观望气氛仍浓厚，但年关将至，调控持续不变，加大销量和加快回款成为开发商本季度工作之重，推新、促销层出不穷。

在大力度的楼市营销中，销售分化悄然出现——中心城区和郊区的刚需楼盘“平价入市”，部分项目更是出现了久违的营销折扣活动，但依旧难掩去化压力。而与刚需盘去化的举步维艰相比，部分高端项目却走出了独立行情，一片红火。

即便促销让利刚需盘依然卖得吃力

上周，福州仅有两个项目入市,整体去化率依然偏低。另据记者了解，在近期认筹摇号的一些楼盘中，部分刚需项目房源认筹数更是还不及房源数。

据了解，上周上市的两个项目均属刚需，其销售价格均为备案价，可正常首付，无任何捆绑，且定存和认购方面都有一定的折扣。有数据分析人士告诉记者，这样的价格与往年同期同地段相比，均有一定落差。

对此，五四北一项目的销售负责人坦言：“现在的市场行情下，要想保持一定的销量，只有在价格方面进行调整，在同片区里保持一个有竞争力的价格，这样才是可行的营销策略。”

实际上，自7月31日中央政治局会议释放出了一个持续调控的信号后，在调控趋严的背景下，开发商们也加快了促销的步伐。

在目前融资收紧，市场预期下降的环境下，越来越多的房企加快了推案节奏，选择以价换量。毕竟，在同等定位、区域配套都近乎相似的楼盘中，只要有一家楼盘价格松动，其他家楼盘也很难坚持。据悉，近期金山，五四北、三江口、南通、快安等板块新推的楼盘，除了按照备案价销售和正常首付外，许久未见的首付分期、认购折扣、赠送年物业费等促销活动也纷纷“上场”。甚至还有个别开盘楼盘，按照远低于备案价的价格对外销售，只是开盘去化依旧不尽如人意。

尽管还没开售部分高端项目却很红火

有项目不好卖，也有项目不愁卖。这段时间，福州的楼市“两极分化”明显。

一直以来，鼓楼中心住宅产品都是处于紧缺状态。也因此，即将于本月开盘的乌山九巷项目，未售先火。该项目位于鼓楼区乌山板块，坐拥地段优势，再加上本次开盘又是首推住宅产品，户型涵盖了38~150㎡，足以满足不同客户群体的需求。据介绍，目前该项目市场反应热烈，将采取摇号机制。

除此之外，如今的市场对高端住宅的青睐，也在城区别墅上显露无遗。

位于五四北的建发领墅，首期推出的26套联排别墅，如今已基本售罄。项目的销售负责人表示，领墅致力于打造城央低密度纯墅区，稀缺的山湖资源、仅0.4的超低容积率，加上纯墅区规划，让项目拥有众多追求者。近期，还将应市场需求，加推少量房源。

同样火热的，还有万科仓前九里。位于烟台山历史风貌区内，仓前九里拥有不可复制的地段及风貌资源优势，首期将推出170~255㎡限量商业公馆。同期还将推出25~50㎡的文化创意空间，这也是项目仅有的小户型产品。从目前的预约登记情况来看，仓前九里也将是一个爆款项目。

解读

楼市分化是市场理性发展的表现

有业内人士认为，随着保障型住房体量不断增加，刚需楼盘市场趋于冷静是市场的自发反应，也属正常。

在福州近期的几次土拍中，大部分出让的地块都要求配建高比例安置型商品房。再加上，“共有产权房”的出现以及租赁住房用地的供应。从政府的这些举措中，不难猜测，未来楼市调控格局，政府将承担更多中低端住房需求，而市场或将成为中高端产品的竞争战场。

事实上，近年来高端市场备受购买力青睐，调控政策对其的影响并不是很明显。这也是因为这部分购房者对于高端楼盘的价格因素相对更不敏感，产品品质及居住舒适感才是其关注的重点。

热销的高端楼盘，无一例外都是具备稀缺的地段和自然资源，再加上优秀的产品品质和服务等，使其资产保值增值能力更加坚挺，抗风险能力更强。

随着市场的逐步完善和理性发展，作为高端改善型需求的承载，高端项目或将逐渐成为市场热点。而对于刚需购房者而言，年末可供挑选的房源数量将逐渐增多，选择范围也更广，预计会有更多房企加入到促销活动中来。这也意味着，可供选择的房子更多了。